《2010年戴德梁行物业管理之楼宇交付课程培训教材》(82页)

1、物业管理楼宇交付 物业管理知识培训20082008物业管理之楼宇交付物业管理知识培训Page 3楼宇交 付之前 的准备进行楼 宇交付交楼后 的工作注意点 及讨论楼宇交付培训内容：Page 4物业管理的超前介入组建物业管理公司及设置管理处物业管理人员的培训制定物业管理的规章制度物业的验收和接管楼宇交付业主二装及正常运作管理物业管理的基本环节200720071 楼宇交付前之准备工作政府文件准备物管公司文件 准备物管公司 各部门之 准备员工之准备Page 62007年10月1日施行的 国务院令第504 号令物业管理条例2002年11月1日重庆市物业管理条例重庆市物价局1998年11月1日颁布重庆市 城市物业管理服务收费实施办法3981.1 有关政府文件的准备中华人民共和国物权法 2007.9.1Page 7重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理 服务收费实施办法执行中有关问题的通知 778重庆市前期物业管理招标投标管理暂行 办法 渝国土房管发2004294号1.1 有关政府文件的准备重庆市房屋面积测算实施细则Page 8最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释（200

2、3年3月24日 最高人民法院审判委员会第1267次会议通过） 法释20037号。中华人民共和国治安管理处罚法中华人民共和国消防法1.1 有关政府文件的准备Page 9城市异产毗连房屋管理规定全国城市优秀管理大厦标准及评分细 则商品住宅实行住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定建房1998第 102号文1.1 有关政府文件的准备Page 10GB502092002建筑地面工程施工质量验 收规范GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验 收规范GB50204-2002混凝土结构工程施工质量 验收规范1.1 有关政府文件的准备GB50352-2005民用建筑设计通则GB50096-1999住宅设计规范2003版Page 11第一建立初步业主档案 （档案内容表）第二业主临时公约/入住公约第三服务手册（住宅和商业部分）1.2 应准备的收楼文件（一）Page 12第五收楼通知书应列明业主收楼时应缴费用（各项收费一览 表）、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身 份证或护照、购房合同、委托书/办理业主临时出入证照片) 等，以挂号信或特快专递的形式寄出 第四物业使用及管理细则 1、总则

3、；2、精神文明公约；3、装饰装修管理规定；4、水 、电、视、讯使用管理规定；5、环境绿化管理规定；6、交 通、停车场管理规定；7、治安保卫管理规定；8、消防管理 ；9、电梯使用管理；10、商业场所管理；11、儿童娱乐区管 理；12、区域防火责任书；13、附则；承诺书1.2 应准备的收楼文件（二）第六清款证明Page 13第六商场/住宅（公寓）物业移交及二次装修流程图 （内部/公开）公示于交房现场第七入伙程序指南，分为业主专用和租客专用，也 可称为收楼程序指南第八单元出租承诺书（存档用）租户收楼授权书第九物业管理处业户办理收楼凭证、二次装修手续 凭证（内部文件，存档用）第十收楼承诺书收楼证明书（业主档案内容， 存档用，一式二份）1.2 应准备的收楼文件（三）Page 14第十二业主签收文件（物品）记录（业主档案内容， 存档用，一式二份）第十三验收遗漏工程记录表业主收楼验收表（业主档 案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承 建商各执一份）第十四锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档用， 一式二份）第十一业户联络资料登记表（业主档案内容，存档用 ）1.2 应准备的收楼文件（四）Page

4、15第十六装修协议：装修审图建议、装修申请表第十五各种费用一览表1.2 应准备的收楼文件（五）Page 16第一招聘、落实劳动合同第二入职前培训及考核第三确定员工制服样式、订做事宜第四制定内外部文件、印刷事宜第五采购开办物品及器材1.3 行政人事部在交楼前应做的准备工作（一）Page 17第六交楼现场物品的准备 保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复 写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔 、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机 、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休 息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果第七交楼现场气氛的布置 1.气氛布置的要求：突出喜庆、舒适、遮挡未完工部分； 2.布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化 地带点缀； 3.该项工作可交由专业布置、策划公司完成。1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（二）Page 18第八交楼指示牌的制造 1 楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道 指示牌； 2 停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等； 3 交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停

5、车位置； 4 收楼程序指示牌； 5 交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处 、等候处、交接处、验楼处、装修申请处；第九营业执照及资质证书的领取及管理第十落实交楼当日协助交楼的各行政人事部人员的分工编排1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（三）Page 19第十一物管公司，选定财务管理软件及相关的软件操 作培训第十二建立财务各项管理制度及工作程序第十三物业管理收费标准申报手续及收费许可证书的 领取第十四确定收费方式和收取费用需准备的政府有关批 文第十五收费表格及票据的准备，包括输入业主的基本 资料、输入收费项目及金额1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（四）Page 20第一建立并不断完善工程部各项管理制度第二落实工程图纸、合同交接事宜第三协同物业部与开发商及施工单位一起对公建设 施、公共位置及楼宇内部质量进行初验: 1.登记遗漏工程 2.对遗漏工程进行统计、归类、总结 3.将遗漏工程总结递交发展商、承建商第四跟进遗漏工程的整改工作进度1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（一）Page 21第五对小区整体工程进行复检工作，提交复检报告。 如仍有遗漏工程，继

6、续跟进遗漏工程的整改第六针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总 结，对于工程通病一定要避重就轻，统一解释口 径，尽可能地向业主进行解释工作。第七核对水表、电表、气表； 1.有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰 2.对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承 建商、供电公司、供气公司、供水公司，要求发展商 3承建商协助供电公司、供气公司、供水公司尽快进行 整改工作；1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（二）Page 22第八建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备 、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并 通知发展商、承建商督促其进行整改第九核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电 房等的锁匙） 1.贴标签； 2.对有问题的钥匙进行跟进工作第十落实交楼现场和周边的水电供应及照明安排工作1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（三）Page 23第十一落实物业配套设施具体交付时间 1. 管道燃气（通气时间、点火时间、费用等）； 2. 有线电视（开通时间、申请手续、费用等）； 3. 电话（开通时间、申请手续、费用等）； 4. 信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式等）； 5

7、. 电梯（技术监督站运行证、时间等）； 6. 智能化系统；1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（四）Page 24第一提供有关收楼资料供制作和宣传 包括：业主收楼指引、物业管理费收取标准、物业 管理服务内容、有偿服务的内容、物业管理公司人 员架构、物业管理顾问简介、法规介绍、物业管理 常识介绍等第二建立物业部各项管理规章制度第三根据销售合同条款内容与销售部协定交楼具体 事项（业主收楼时间、预约收楼时间、应付费 用清单、收楼通知书、收楼证明、收楼程序、 发收楼信日期等）1.5 物业管理部在交楼前应做的准备工作（一）Page 25第四与销售部交接业主基本资料（联络方式、合同 复印件、发展商承诺的优惠条件等）第五确定标示的样式、摆放位置、制作等细节第六与清洁公司、绿化公司接洽确定承判商（确定 开荒工作时间、地点） 第七配合工程部进行初检、复检工作第八交楼当日物品及文件的准备1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（二）Page 26第九锁匙的管理（贴房号标签）钥匙错误该如何处 理等第十专人管理，摆放在锁匙柜； 一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向；第十一建立初步的业主/住户档案； 1. 业主/住

8、户档案包括的内容：业主/住户姓名、地 址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联 络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登 记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回 访记录、收楼文件二次装修申请记录； 2. 建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有 关的购房合同或认购合同中可查阅到；1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（三）Page 27第十二掌握物业设施、设备的基本情况； 1. 单元装修标准、单元的朝向、电话线、有线电视 、空调主机、电表、水表、气表等的位置； 2. 水泵房、发电机、电梯等的熟悉； 3. 附属设施的熟悉，例如会所、学校等第十五认真学习有关政府文件第十四确定交楼路线图、二次装修路线图第十三物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜 市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等；1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（四）Page 28第一建立保安部各项管理制度及操作程序第二落实自建保安队事宜第三落实保安部各项配置（对讲机、器械等）第四确定交楼日保安岗位的分布及岗位编排第五配合工程部对保安监控系统设备进行调试检查 ，熟悉设备操作1.6 保安部在交楼前应做的准备工

9、作（一）Page 29第六保安员入职前的体能训练、队列训练、基本操 作程序的培训第七着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的 要求、站立的要求第八增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发 生1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（二）第九成品保护Page 30第一公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁 ，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主第二交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要， 应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日 常保洁1.7 清洁、绿化工作的安排Page 31第一按照交楼程序，举行至少两次模拟交楼活动第二准备楼宇交付“应知应会”问答资料第三“木桶效应”要求每位交楼人员均要过关1.8 模拟交楼工作Page 32Q 接着观察窗扇是否完好,玻璃表面是否洁净、有无明显划伤(宽0.5mm 长6cm以上);中空玻璃中空层是否有杂质或水蒸气. 2.门窗配件 主要是五金配件、胶条、毛条 五金配件:合叶、铰链、风撑、锁具、执手、滑轮、等. 检查胶条、毛条规整、密封胶无漏打、污染、老化情况等. 3.开启灵活度 检测方法开关力不大于100N(弹簧称检测).依据GB50210-2001对门窗工 程的规定. 解释依据: 国标规范 GB50210-2001建筑装饰装修工程施工质量验收 规范 浮法玻璃国家标准 :GB11614-99Page 39三、给排水： 业主询问:给排水管道是否合格,目前各户都未使用,怎么检测?管道检查 给水管道检查:是否牢固,是否松动,给水管道检查龙头、阀门出水 畅通无渗水.工程验收做水压试验 排水管道检查:排水立管通畅做通球试验;渗漏检测做灌水试验.同 时提醒业主装修前做好密闭工作防止水泥、砂石等杂物进入. 穿管规范 给排水管道不应穿越区域.水管安装不得靠近电源,水管与燃气管 道间距不应小于50mm,楼面、地面间距不底于1.90m等.解释依据:国标规范 GB50352-2005 民用建筑设计通则 国标规范 GB50096-1999(2003版) 住宅设计规范Page 40四、强弱电类 业主询问:如何知道电视、安防(可视对讲门机门禁) 、宽带、电 话等各强弱电接口,功能已

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