国内大盘发展研究115p

1、1.大盘分类分类方法研究边界确定大规模项目研究边界的思路以大盘案例为样本量，从统计学 角度分析大规模项目的边界条件万科 城 系沿海 家 园 系碧桂 圆 大 盘 系格 林 小 镇 系 列.开发 周 期建筑 面 积占地 面 积功能 配 套大盘属性大盘名称统计比例开发周期X年建筑面积万90%以上大 盘开发周期 在X年以上90%以上大 盘建筑面积 在万以上大盘统计统计分析大盘开发周期正态分布图大盘建筑面积正态分布图统计比例正态分布图正态分布图研究思路本次研究随机选取50个项目为样本，地点分布于珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、西北西南 地区及中部地区。其中，总建面最大为1300万平方米，最小为16万平方米；总占地面积最大为10200亩，最小为149亩；开发周期最长为11年，最短为3年。对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项 目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80%数据统计统计数据个数50最大值1300万平米最小值16万平米平均值166.8万平米 30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90% 50万平米以下规模占全部样本的20% 50万到699万万平米规

2、模为主要分布区域面积积数量占比 30万平以 下48%30-49万612% 50万-299 万3264%300-499万510% 500-699万24% 700万以上12%研究边界对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样 本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64%数据统计统计数据个数50最大值10200亩最小值149亩平均值1606.7亩面积积数量占比 200亩以下36% 200-399亩714% 400-699亩1020% 700-1799亩1530% 1800-2399亩714% 2400-3999亩510% 4000亩以上36% 200亩到3999亩规模占全部样本的88% 400亩到2399亩规模占全部样本的64%，为主要分布区域研究边界对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本 量的80%，大盘开发时间集中在4-7年数据统计统计数据个数50最大值11年最小值3年平均值6.28 年开发发周期数量占比 4年以下12% 4年918% 5-7年2652% 8-9年816% 10年及以上612% 4-9年开发期的项目占全部样本的86% 4年及

3、以下开发周期占全部样本的20% 5-8年开发期占全部样本的52%，为主要分布区域研究边界统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项 的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右数据统计统计数据个数50最大值9个最小值2个平均值5.08 个功能配套数量占比 3个以下36%3个612%4-5个2346%6-7个1428%8个及以上48% 配套数量3-7个的项目占全部样本的86% 配套数量3个及以下的项目占全部样本的18% 配套数量4-5个占全部样本46%，为主要分布区域研究边界通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者 建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项 对大规模项目的边界应重点考虑规模因素，即总建筑面积和总占地面积； 开发周期与大盘开发模式有相关性，但50万建面以下的项目都没有超过5年； 功能配套数量与项目的定位和地块所属区位有相关性；总建面不低于50万平方米总占地面积不低于400亩开发周期不少于5年功能配套的数量大于3个大规模项目 边界条件研究边界1.大盘分类研究边界分类方法通过案例分析，世联认为：大规

4、模项目的分类维度主要有4个非住宅 物业功能、企业能力、项目档次、土地属性从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标准；大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力、项目、档次土地属性 ；四个大类可以根据特征继续细分;分类维度非住宅物业功能企业能力土地属性项目档次大盘分类概述结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度， 以企业能力、项目档次作为子维度23按项目档次划分按非住宅物业功能划分按企业能力划分首先分析目前大盘的非住宅物业有那些具体的设施，对设施所发挥的功能进行归纳 总结，按照功能对大盘进行归类，从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别，从而呈现的结果也有差别，故我 们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分，主要从土地运营、产品研究、资源 整合、内部控制四个维度细分若企业能力仍不能有效区分项目，在结合项目开发品质、开发速度等角度，再将项 目档次划分为高端、中端、低端三个类别，以方便大盘研究工作1大盘分类方法以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非 住宅物业设施千差万别，呈现出不同的特点大盘非住宅物业学校

5、写字楼购物中心商业街星级酒店高尔夫游艇会滑雪场主题园赛马场会所运动馆将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体 的非住宅物业主要发挥如下的功能幼儿园、小学、中学、实验学校运动馆、体育设施、网球馆主题园、游乐园、洋人街高档写字楼、星级酒店商业街、超市、高档会所、私人诊所高尔夫、游艇会、滑雪场、跑马场运动功能休闲功能商务功能居家功能购物中心、百货大楼、shopping mall购物功能教育功能度假功能非住宅物业设施功能划分大盘非住宅物业功能研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比 如教育、度假、商务等功能，但非住宅物业的某种功能首位度较高大盘非住宅物业功能典型项项目非住宅物业业类类似项项目营销营销 主题题主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重庆融侨半岛 深圳蔚蓝海岸教育主题佛山碧桂园教育功能居家、休闲功能广州奥林匹克花园运动功能居家功能昆明亚洲体育城运动主题深圳东部华侨城休闲功能居家功能天津星耀五洲 西安大唐芙蓉园休闲主题成都芙蓉古城休闲功能居家功能深圳卓越时代广场商务功能购物功能中信城市广场 卓越世纪中心 SOHO现代城都市综合主题 深圳华润综

6、 合体商务、商业、购物居家功能北京CBD万达广场商务、商业、购物居家功能三亚湾新城度假功能购物功能鲁能福源 三亚富力城度假主题三亚雅居乐清水湾度假功能购物功能北京星河湾居家功能教育功能绿城、龙湖大盘居家主题深圳万科城居家功能教育功能中海大盘项目北京世纪金源世纪城居家功能商务功能恒大大盘项目对大盘非住宅物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功能 特征有较大差别功能分类类功能特征度假功能 为游客或度假者提供的、用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间休闲功能为休闲者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休闲生活 旅游先期导入，旅游带旺地产，景观提升品位，旅游地产双驱动居家功能以满足居住功能为核心，可划分为满足首次、改善型需求都市综合 符合商业、商务、休闲及居住等多种功能，充分满足人们的商务、购物、休闲、娱 乐、居住需求教育功能为客户子女提供教育服务，满足业主在子女教育方面的需求运动功能满足客户对运动、健康生活的需求非住宅物业功能划分各类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和非 住宅物业在产品上有较大区别，找出代表项目营销营销主题题区位特征产产品特点代表项

7、项目 度假 主 题城市 远 郊有高尔夫、滑雪场、度假酒店 、游艇会、跑马场等大型的非 住宅物业 以度假为导向的住宅物业， 满足第二居所度假需求，适度 控制面积，一般不设置地下室 停车场三亚湾新城 雅居乐清水湾休闲 主 题城市 近 郊非住宅物业以参与性为主，以 主题园等形式展现 住宅物业嫁接非住宅物业价值 ，有较强的溢价能力，前期设 计以第二居所为主，后期过渡 到一居，户型设有方便居住的 功能室、停车场等东部华侨城居家 主 题城市 中 心 城市 近 郊非住宅物业以满足生活居家需 求为主；远郊项目有生活、教 育、医疗、酒店、运动、文化 康体等自成体系，适合居家、 休闲的非住宅物业； 住宅物业具有城市属性，高、 中、低档均有，可满足不同的 客户群； 远郊项目住宅物业以低密度 为主，前期二居概念，配套完 善、片区成熟后过渡到一居北京星河湾 绿城桂花园 深圳万科城 世纪金源世纪城都市 综 合 体城市 中 心非住宅物业以商业、商务、 购物中心为核心，成为城市地 标性物业； 住宅物业嫁接城市属性，依托 非住宅物业，以高档公寓、城 市豪宅的形象面市，打一居、 投资概念华润综 合体 万达广场教育 主 题

8、城市 近 郊 非住宅物业围绕 子女教育、 名校建设； 住宅物业前期以二居为主， 后期变为一居碧桂园大盘 重庆融侨半岛运动 主 题城市 近 郊 围绕运动主题建设运动主题 公园、运动会所等非住宅物 业 住宅物业植入运动元素上海奥林匹克花园非住宅物业功能划分大盘分类旅游主题大盘居家主题大盘休闲主题大盘运动主题大盘都市综合体大盘代表项目港中旅 海泉湾骏豪 高 尔夫东部华 侨城芙蓉 古城奥林匹 克花园新亚洲 体育城SOHO现 代城世纪金源时 代购物中心万达 广场万象城卓越世 纪中心瑞安新 天地绿城百 合新城绿城翡 翠城蔚蓝海岸星河 湾龙湖弗 莱明戈金科东 方大院阳光 100中信 城万科 城沿海赛 洛城万科魅 力之城万科四 季花城融侨华 府鲁能领 秀城中海国 际社区富力城世纪金源 世纪城非住宅物业功能案例三亚湾 新城鲁能 福源雅居乐 清水湾星耀 五洲教育主题大盘碧桂园鲁能星城融侨半岛华润综 合体对大盘成功潜在因素进行归纳分析，会发现大盘成功得益于开发流程 上的某个环节的企业能力，用开发流程和开发环节作为大盘模式分类 的一个维度企业背景、 政府公关、融资能力、土地储备、谈判能力、规划设计、园林景观、

9、户型创新、外立面设计、用料选材、招商运营、资产整合能力、政企关系、成本控制、质量控制、进度控制、信息管理、产业链协调、营销能力、推广能力、跨界整合、品牌维护 大盘成功的 潜在因素土地运营产品研发整合资源 企业背景 政府公关 融资能力 土地储备 谈判能力 规划设计 园林景观 户型创新 外立面设计 用料选材 招商运营 资产整合 政企关系 合作加盟 拉通产业 企业能力与开 发流程匹配内部控制 成本控制 质量控制 周期控制 产业链协调 信息管理 房地产开发流程与关键环节按企业能力划分营销推广 营销策划 推广策略 客户维护 跨界营销 品牌嫁接 居 家 生 活土地运营产品研发整合资源内部控制营销推广 绿城百合新城 中海国际社区 富力城 绿城翡翠城 绿城园系列 星河湾 龙湖弗莱明戈 金科东方大院 阳光100 中信城 融侨华府 万科城 万科四季花城 沿海赛洛城 世纪金源世纪城星河湾 龙湖弗莱明戈企业能力案例 以企业能力和开发流程对生活居家类再次细分，发现生活居家 大盘基本上都分布在产品研发行列，说明生活居家类本身就注 重产品品质分析典型案例，总结出开发模式的主要特点大盘类别盘类别代表项项目特 点 旅游 主 题 大 盘三亚湾 新城充分利用稀缺自然资源提升价值，整 合大型非住宅物业设施休闲 主 题 大 盘东部华 侨城非住宅物业以主题公园呈现，旅游导 入，配套完善，地产启动，旅游地 产互动教育 主 题 大 盘碧桂园 凤凰 城配套先行，大体量，低价格，快速开 发销售，前期产品面积较大，改善 型需求为主运动 主 题 大 盘奥林匹 克花 园以运动主题公园、运动会所等体育运 动概念，前期投资建设运动设施， 后期开发物业都市 综 合 体 大盘华润综 合体集合写字楼、购物中心、酒店、公寓 物业，成为地标性物业，配套先行 ，提升住宅价值 万达广 场集合写字楼、商业、酒店等产业，成 为区域级中心，住宅物业先行，配 套后续开发 居 家 主 题 大 盘高 端北京星 河湾将产品、园林景观等做到极致，圈定 豪宅客户，走跨界营销之路，以品 质为导 向 绿城百

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