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瑞安市房产管理局

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卖家[上传人]：206****923

文档编号：40637580

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常见问题

1、-1-瑞安市房产管理局温州银监分局瑞安监管办事处专题会议纪要20061 号瑞安市房产管理局办公室二六年三月二日为了研究解决当前我市房地产抵押登记管理中面临的新问题，协调各金融机构与房管局抵押登记工作之间的关系，共同防范房地产抵押风险，瑞安市房产管理局和温州银监分局瑞安监管办事处联合召集各金融单位于 2005 年 12 月 13日下午在瑞安大厦 618 会议室召开了房地产抵押登记及风险防范座谈会。会议由周丰副局长主持，洪陶勋局长、温州银监分局瑞安监管办事处李传兴主任出席了会议并作讲话。市人民法院、国土资源局应邀参加了会议。会议通过认真探讨研究，形成统一纪要，以供我市各金融单位和房管系统共同执行。现将有关事项纪要如下：一、关于同一房地产同时设定土地使用权抵押、在建工程抵押、预购商品房按揭抵押问题1、设定房地产抵押，应当要抵押登记；2、对同一房地产设定多种抵押出现重复抵押的，抵押权-2-人应当统一为一家金融机构。3、抵押权人在设定在建工程抵押、预购商品房按揭抵押时，应当要求该房地产的土地使用权同时抵押。二、关于虚假抵押防范问题（假房屋所有权证、假抵押证明书、假抵押

2、注销单办理抵押登记）1、抵押登记时，抵押权人与抵押人应共同到房管部门申请办理，房管部门尽量做到立等可取；2、如果抵押权人委托代办人员代办的，则代办人员身份需在房管部门各办理窗口备案，以便核查；3、抵押登记可委托有资质的中介代理公司代办，代理公司相应代办人员身份需在金融单位与房管部门备案，以便核查；4、注销抵押登记由代办人员凭统一格式注销抵押登记申请书办理。三、关于抵押变更登记问题1、抵押合同发生变更或抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五天内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记（城市房地产抵押管理办法第三十五条）。2、抵押权可以随主债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并及时办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人（城市房地产抵押管理办法第三十七条）。-3-四、关于抵押物的评估问题城市房地产抵押管理办法第二十二条规定“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定”。房地产估价机构管理办法（建设部第 142 号令）第二十四条规定“从事房地估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质

3、等级许可范围内从事估价业务”。统一为：根据建设部、人民银行、银监会建住房20068 号文件：房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。由抵押当事人协商议定的，应当向房管部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房管部门提供有房地产估价机构资质的单位出具的房地产抵押估价报告。五、关于查封、扣押已设定最高额抵押权的抵押物问题关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释（2004）15 号）第二十七条规定“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实起不再增加”。统一为：人民法院在查封设定最高额抵押权的抵押物房产档案-4-时，房管部门告知人民法院抵押物抵押情况，人民法院应当通知抵押权人。六、关于最高额抵押登记合同到期，又以同一抵押房地产签订最高额抵押贷款合同，办理抵押登记问题在办理新的最高额抵押合同登记时：1、对原已登记的合同出具注销抵押登记

4、申请书，在注销抵押登记申请书上注明尚未归还的贷款明细及总额。2、在新的合同条款中（空白条款）约定“本最高额抵押合同担保的债权包括原先签订的最高额抵押合同担保的主债权尚未归还的部分（即合同号分别为 1、 2、 3、 4、等）及本合同约定期限内发生的一切债权”。3、房管部门在抵押登记证明书上注明“请抵押权人注意：本抵押房地产已抵押登记的最高额抵押担保债权未全部归还”。七、本纪要于 2006 年 4 月 1 日起实施。附件：注销房地产抵押登记申请书分送：市房管局各所、办证中心、产权市场科，市人民法院，温州银监分局瑞安监管办事处，各金融单位。附件：-5-注销房地产抵押登记申请书抵押人于年月日将坐落在门牌的房地产（房屋所有权证号为）作为抵押物与抵押权人签订了抵押合同（抵押合同号为）并办理了抵押登记（抵押登记证明书号为）。现该房地产抵押担保的债务已于年月日清偿，或。抵押关系已经终结，请给予办理注销抵押登记手续。此致瑞安市房产管理局抵押人（签章）：抵押权人（签章）：抵押权人核销经办人（签章）：年月日说明：1、该报告书一式二份，一份交房地产抵押登记部门，一份暂存信贷档案； 2、出具本报告书应严格审查抵押债务清偿情况及注销填写原抵押登记证明书号码和抵押房屋所有权证号码。

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