第4章_房地产债券融资

1、 2本章目录 本章目录3第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识一、一、债券的概念债券的概念二、 二、债券的分类债券的分类三、 三、债券的特点债券的特点四、 四、债券与股票的异同债券与股票的异同 / /4一、债券的概念一、债券的概念 债券是发行人(政府、企业、金融机构)直接向社会 借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付 利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券是发行人(政府、企业、金融机构)直接向社会 借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付 利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。理解债券的概念还需要把握以下几点： 理解债券的概念还需要把握以下几点：(1)债券的本质是债的证明 (2)债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系(3)债券是一种有价证券 (4)债券一般具有一定格式的票面形式 /(1)债券的本质是债的证明 (2)债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系(3)债券是一种有价证券 (4)债券一般具有一定格式的票面形式 /第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识5第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识6二、债券的分类二、债券的分类1.按照发

2、行主体划分 1.按照发行主体划分(1)政府债券政府债券又为(1)政府债券政府债券又为中央政府债券中央政府债券和和地方政府债券地方政府债券。中央政府债券称为中央政府债券称为国债国债或或国库券国库券，是目前债券市场，是目前债券市场 上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于80年代末至 90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009年， 为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 /上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于80年代末至 90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009年， 为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 /第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识7第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识(2)金融债券(2)金融债券金融债券的发行主体为金融债券的发行主体为银行和非银行金融机构银行和非银行金融机构，目，目 的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口 银行、中国农业发展银行等的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口 银行、中国农业发展银行等政策性银行政策性银行

3、发行。 发行。 / /8相关概念政策性银行 相关概念政策性银行政策性银行是指由政府创立， 政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的不以营利为目的，为 贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或 间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进 社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。 资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中 央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。我国于1994年相继建立了，为 贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或 间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进 社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。 资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中 央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业 发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行国家开发银行、中国农业 发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。 /。 /第三节 房地产债券融资的操作流程第三节 房地产债券融资的操作流程9第一节 债券的基础知识 第一节

4、 债券的基础知识(3)企业债券根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为(3)企业债券根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为 企业债券企业债券(狭义)和(狭义)和公司债券公司债券两类。两类。企业债券是由一切具有法人资格的企业发行企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司 债券是由公司 债券是由股份有限公司和有限责任公司股份有限公司和有限责任公司发行。发行。除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、 申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业 债券的组成部分，除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、 申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业 债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券本章以下所指均为公司债券。/102.按照是否提供担保划分 2.按照是否提供担保划分(1)信用债券(1)信用债券信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的 信誉为担保发行的债券。信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的 信誉为担保发行的债券。政府债券和金融债券多为信 用债券政府债券和金融债券多为信 用债券，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。企业采用信用担保可以降低发债成

5、本，提高市场机 制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟 投资者群体的形成。 /，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机 制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟 投资者群体的形成。 /第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识11第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识(2)担保债券(2)担保债券担保债券是指发行人以担保债券是指发行人以抵押抵押、质押质押和和保证保证等方式发 行的债券。等方式发 行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。担保债券又可分为担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。担保债券又可分为封闭式封闭式和和开放式开放式两种两种 。封闭式债 券的发行的规模取决于担保资产的价值。2007年10月，中国银监会关于有效防范企业债担 保风险的意见限制商业银行对企业债进行担保。/封闭式债 券的发行的规模取决于担保资产的价值。2007年10月，中国银监会关于有效防范企业债担 保风险的意见限制商业银行对企业债进行担保。/123.按照能否转换成股票划分 3.按照能否转换成股票划分(1)可转换债券 (1)

6、可转换债券可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定 的条件将其可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定 的条件将其债券转换为公司普通股债券转换为公司普通股的企业债券。的企业债券。企业发行可转换债券应 企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券和发 行股票的条件，同时具备发行公司债券和发 行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。 (2)不可转换债券并应得到国务院证券管理部门批准。 (2)不可转换债券不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称 为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 /不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称 为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 /第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识13第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识4.按照利率是否固定划分 4.按照利率是否固定划分(1)固定利率债券 (1)固定利率债券是指利率不随市场利率的变化而调整的债权(直接将 利率印在债券票面上)，是最常见的债券类型。是指利率不随市场利率的变化而调整的债权(直接将 利率印在债券票面上)，是最常见的债券类型。(2)浮动利率债券 (2)浮动利率债券是指利率随

7、市场利率变动而调整的债券(债券利率一 般高于市场利率一定的百分点)。 /是指利率随市场利率变动而调整的债券(债券利率一 般高于市场利率一定的百分点)。 /14第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识5.按照是否能够提前赎回划分 5.按照是否能够提前赎回划分(1)可赎回债券 (1)可赎回债券可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约 定的价格赎回的债券。可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约 定的价格赎回的债券。(2)不可赎回债券 (2)不可赎回债券不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。 /不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。 /15第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识6.按照偿还方式划分 6.按照偿还方式划分(1)一次到期债券 (1)一次到期债券一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次 性偿还全部债券本金的债券。 一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次 性偿还全部债券本金的债券。 (2)分期到期债券 (2)分期到期债券分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期 债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。 /分期到期债券是指分批偿还本金的债

8、券。分期到期 债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。 /16第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识7.按照债券流通性划分 7.按照债券流通性划分按照债券流通性不同，债券可分为 按照债券流通性不同，债券可分为流通债券流通债券和和不可 流通债券不可 流通债券，或，或上市债券上市债券和和不可上市债券不可上市债券。8.按照发行方式划分 8.按照发行方式划分按照发行方式不同，债券可分为 按照发行方式不同，债券可分为私募债券私募债券(发行对象 一般为特定的机构投资者)和(发行对象 一般为特定的机构投资者)和公募债券公募债券(发行对象是社 会公众，对象不特定)(发行对象是社 会公众，对象不特定) 。 /。 /17第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识9.按照债券是否记名划分 9.按照债券是否记名划分按照债券是否记名，债券可分为 按照债券是否记名，债券可分为记名债券记名债券(票面上标 明债权人姓名；转让时需要背书)和(票面上标 明债权人姓名；转让时需要背书)和无记名债券无记名债券。10.按照发行期限划分 10.按照发行期限划分按照发行期限不同，债券可分为 按照发行期限不同，债券可分为

9、短期债券短期债券(偿还期1 年以内)、(偿还期1 年以内)、中期债券中期债券(偿还期1-10年 )和(偿还期1-10年 )和长期债券长期债券(偿还 期10年以上)等三类。 /(偿还 期10年以上)等三类。 /18三、债券的一般特点三、债券的一般特点 第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识(1)债券具有偿还性(换本付息)(2)债券一般具有流通性(3)债券投资的安全性比股票高(4)债券投资具有收益性(5)债券融资的用途特定性 /(1)债券具有偿还性(换本付息)(2)债券一般具有流通性(3)债券投资的安全性比股票高(4)债券投资具有收益性(5)债券融资的用途特定性 /19四、债券、贷款及股票的异同四、债券、贷款及股票的异同1.债券融资与贷款的异同 1.债券融资与贷款的异同第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识相同点：都是债务融资，都要还本付息。 不同点：(1)债券融资是直接融资，银行贷款是间接 融资；(2)债券融资成本通常较银行贷款高；(3)债券 融资的成本及程序比银行贷款复杂；(4)企业对债券 融资所筹集资金的自主权较银行贷款大。 /相同点：都是债务融资，都要还本付息。 不同点：(1)债券融资是直接融资，银行贷款是间接 融资；(2)债券融资成本通常较银行贷款高；(3)债券 融资的成本及程序比银行贷款复杂；(4)企业对债券 融资所筹集资金的自主权较银行贷款大。 /202.债券与股票的异同 2.债券与股票的异同第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识相同点：相同点：(1

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