房地产行业营改增实务分析
51页1、房地产行业营改增实务分析,一、前期改革的简单回顾二、本次改革后的税率详解三、新税法的要点解析四、几个改革行业对一般企业的影响五、房地产行业的具体规定六、房租合同修改案例的分析和策略,目录,前期改革的简单回顾,Part1,为什么要进行营业税改征增值税的改革?,原有的货物和劳务税税制情况:,营业税,增值税征税范围:在中华人民共和国境内销售和进口商品、提供修理修配和委托加工劳务的行为。(抵扣制度)营业税征收范围: (固定税率) (1)交通运输业; (2)建筑业; (3)邮电通信业; (4)文化体育业; (5)娱乐业; (6)金融保险业; (7)现代服务业和传统服务业; (8)转让无形资产; (9)销售不动产,前期改革情况介绍,前期改革的税率变化,营改增时间表,本次改革后的税率详解,Part 2,系列文件,系列文件,系列文件,本次改革的税率汇总,本次改革的税率汇总,个人销售住房:北上广深,2年内全额5%,2年以上非普通,差额5%,其余免; 非北上广深,2年内全额5%,2年以上免。,本次改革的税率汇总,新税法的要点解析,Part 3,境内服务:(一)服务(租赁不动产除外)或者无形资产(自然资源使
2、用权除外)的销售方或者购买方在境内;(二)所销售或者租赁的不动产在境内;(三)所销售自然资源使用权的自然资源在境内;(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。境外服务(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。,要点解析境内、境外服务的区分,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。,要点解析视同销售的新规,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产
3、(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。(二)非正常损失的购进货物,以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。,要点解析不得抵扣(进项转出),(四)非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程。(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 非正常损失,是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质,以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,要点解析不得抵扣(进项转出),纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户
4、的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。纳税人兼营免税、减税项目的,应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的,不得免税、减税。,要点解析兼营和混合销售,纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的,是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加退还增值税税款。,要点解析价格不正常情况下的处理,(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面
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