松原年营销策划报告11-01-策划
73页1、上海公馆 2011年营销策划报告华基研展部2011长期营销目标短期营销目标011年销售目标 :安全入市,全线出货,全年期望实现总销售额 款 8千万!我们的目标是什么?2011年的销售任务非常艰巨;若要快速的完成销售任务需要更多的支撑!长期目标:树立良好的企业与品牌形象实现项目整体销售兑现价值在保质保量的前提下实现项目利润最大化2011年必须完成可售面积价值的 85%, 普通高层 90%,商业 70%可完成销售指标;可售建筑面积 48021平米。目前所处市场环境现行房产政策解读住宅市场成交分析江北市场及个案分析江南市场及个案分析购房客群主体属性总结 房 产 政 策 解 读经济手段行政措施 部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款;建立问责制及力促各部委出台相应调控措施的落实。调控方向2010年国家连续出台了一系列房地产政策,环环相扣, 经济手段和行政措施并用,从抑制需求增加供给、加强监管 等方面对房地产市场进行全方位调控,调控力度空前。房地产政策频出,不断强化和严格实施差别化的信贷和税收政策。如全国范围内提高首次购房和二套住房首付比例和利率,停止第三套住房贷款;提高存款准备金率,今年
2、六次提高存款准备金率,目前已达到 历史新高。 。 增加住房特别是保障房供应; 加强市场管理,促进房地产市场健康发展; 抑制投资投机需求。2010年政策总结 政策基调10年主要政策脉络 (表一)时间 颁布单位 主要内容 务院办公室 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭贷款首付不得低于 40% 新一轮调控开始,国人民银行 上调存款准备金率两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 土部 中小户型用地不低于供应量总量的 70%,土地出让金不低于基准地价 70%,竞卖保证金不低于出让出让最低价的 20% 资委 要求 78家不以房地产为主的央企,完成企业自由土地开发和已实施项目等阶段性工作后推出房地产业务 务院 购买首套且自住套型 90 以上,贷款首付款不低于 30%;二套首付不低于 50%,利率 保完成保障住房 580万套 严厉抑制投资投机需求、务院 鼓励民间资本参与政策性住房、经适房等 建部、国土部银监会等 7部委 对公共租赁住房建设,从规划、房源筹集、政策支持、监督管理做出规定 税收、土部、住建部 确保保障房及中小套型不低于总量的 70%,探索以划拨和出让方式加大公共租
3、赁住房工地建房 从供地、政部、国税总局 对公租房建设免征城镇用地使用税;对公租房经营单位免征印花税,对公租房取得收入免征营业税、房产税 从税收方面支持公租房建设调控密集期调控淡化期2010年房地产政策阶段划分:调控密集期、调控强化期、调控淡化期。2010年政策总结 政策脉络时间 颁布单位 主要内容 行、银监会暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。5个省市级政府 深圳、南京、上海、宁波、杭州、三亚、温州等 15个城市进行限购 积极响应央行、银监会的政策,实施限购;建部个人公积金存款利率上调 调整为 五年期以下 (含五年 )及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别调整为 十二五 ” 规划强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,建部 2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套 建部、财政部 银监会停止三套房公积金贷款,首套 90 (含)以下贷款首付不得低于 20%, 90 以上首付不得低于 30%;二套住房公积金贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利
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