三远安溪河滨南号营销策划方案年2月-策划
51页1、思 考 过 程从市场看大势 通晓全局,认知市场,把握大势机遇,洞察需求价值走向,从而找到市场机会动则以战术为优 策先于行,优化整合营销战术,融合项目所承载优势资源,实现全面价值沟通粮草备足方可战 成大事者,先有自知,再而自信,方能抗大任目 录 21世纪 中国第一个 供过于求的市场板块:滨江板块 仅此一席项目:知己知彼 百战不殆突围:突围的可能性 产品需求 推广诉求备战:我们准备好了吗? 安溪房地产市场主要分为三个阶段: 1999年 2005年:房地产市场走向成熟,在这 6年内因土地放量少,一度房价被推向泉州第一高峰; 从 2005年后,随着安溪城市规划的加快,郊区土地放量够大,房价逐步走向平稳; 从 2007年初到 2009年底一直停步不前,价格平稳不前; 2010年以后,因为前期放量积压的房量去化 90%以上,导致房价略有上浮。目前市场存在一个阶段性空白点,众多楼盘工地都在启动。预计未来的竞争压力较大。最具挑战性的地方明珠茶业城钻石酒店项目蓝溪国际 3期金龙城市广场大华绿洲金盾豪苑龙凤都城世纪豪庭 3期七匹狼百宏滨江花苑永隆国际城中国家具城宝龙城市广场蓝溪明珠 2期时代广场金沙水岸凤
2、城明珠中国茶博汇安溪楼盘市场调查表本案项目 主力户型 价格(元 / )户型面积 推出时间 剩下体量()在建滨江板块世纪豪庭 3期 两房、三房4000起 120 以内 2011年 5月 10万蓝溪明珠 2期 三房 4000起 912011年 1月 期 未定 未定 未定 2011年 10月 15三房 均价: 3000 70011年元月 10万以上时代广场 挑高 500 80010元月 5万七匹狼 高端项目城区板块现代广场 大三、四房 均价: 12000 106270 2008年 8万左右大华绿洲 小两、三房 待定 85; 105011年初 3万凤城明珠 三房 待定 90011年中 不详金盾豪庭 待定 待定 待定 挖地基 不详二环路板块中国茶博汇栋型 均价: 2500 100期已推出 1600亩宝龙城市广场三房、四房均价: 4500 105; 150011年中 33万永隆国际城未定 未定 未定 拉土方 45万龙凤都城 4期小三房、大三房起价: 3500 70011年初 约 30万金沙水岸不详中国家具城不详县城周边项目或尾盘项目君悦华庭 均价: 3500 50价: 3400 120价: 330
3、0御景华庭 待定 89罄蓝溪国际 2期 均价 3500 123;140罄龙湖山庄 均价: 4900 117145 售罄百宏滨江花苑 均价 4500 110罄结论:未来 3年内,安溪将有约 250万平米以上的总量推向市场,安溪房地产市场将迎来第二次高峰期。安溪 2011房地产展望从十几个在建项目来看,安溪 2011年将推向市场的总房量将在 100万 150万平米,主要集中在 5月 10月份推向市场。未来安溪将迎来新的一波高峰。滨江板块项目已屈指可数,主要放量都集中在 2环路附近及龙凤都城的西部板块附近。从土地性质来看,商业的放量环比更高。从公司品牌来看,宝龙集团、七批狼、新新地产、永隆集团都进入安溪市场。未来品牌公司的竞争将决定市场的走向。狼来了本案概况1、方位:本项目地处河滨大道中段,南临安溪法院、国税局;北依颖如大桥,西靠风景秀丽的大龙湖中心湖畔,是一座以水景、音乐为主题的高档园林社区,可就读凤城中心(原安溪一中初中部)2、经济指标:二期( 11#楼)占地 ,规划住宅面积 ,商业面积 ,架空层面积 ,容积率 化率 40%以上。住户 512户,车位 149个,高度 、户型配比户型 面积
4、 套数 户型比率一房一厅一卫 45 64 房两厅一卫 79 64 房两厅两卫 102384 75%一 本案 临湖,后看山;期已交房入住,三远商城已交付很多年,公司在市场上有较好的口碑;吸引大批乡镇客户;来具备一定得竞争优势;期景观面突出。劣势:南户型较为难销。困难:年市场放量太大 ,去化速度不快;场认知力有限。机会:1、临湖竞争项目较少;2、整个板块配套逐渐完善;3、品牌公司入驻,市场相对规范。知本阶层:有文化、有素养、有钱要求:本科文凭、有身份证、有名片。带“师”证:教师、 程师、会计师 我们的客群茶农、茶商、教师、公务员、个体老板。 传统中的客群假象的客群严峻的市场下,我们如何突围营销思路:语不惊人死不休点子不精彩就沉默形象导入 全新形象、高层居所只为高文凭、高素质人群订做品质楼盘。价值体验 高端物业、幽美景观高端活动 画会、名瓷会、名师会、名花会。品质提升 品味样板、高尚会所田园风格、新古典风格、高端配套。项目推盘节奏本项目主体仅为一栋楼,但是超过 500套,体量适中。由于 2012年市场难测,如果入市时整栋推出,必将造成营销手段不灵活,而且不能持续的制造销售热点,这样的话将逐渐
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