锡恩万科未来十年中长期规划讨论稿

1、北京锡恩企业管理顾问公司 万科未来十年中长期规划主报告 2004机密 北京锡恩企业管理顾问公司 2 万科未来十年中长期规划的主报告报告 背景：房地产行业发展的机会与挑战 万科第三个十年 :在行业目标与行业标杆下持续领跑中国房地产业 一 在国际化视野下审视万科发展 二 万科未来十年的战略目标和核心价值观 三 万科未来十年的业务链规划与战略定位 四 万科未来十年四大战略 1. 四大战略之一： 30%行业增长 2. 四大战略之二： 聚集城市圈 3. 四大战略之三： 精细化细分价值 4. 四大战略之四： 产业化产品创新 五 万科的核心能力战略 北京锡恩企业管理顾问公司 背景： 房地产行业发展的机会与挑战 目录 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 4 经济支柱特点 100020003000400050006000700080009000100001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年3%4%5%6%7%8%房地产投资 房地产投资占G D P 比重亿元 资料来源： 2003年中国统计年鉴 92、 93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效

2、控制，自 1995年后房地产投资开始萎缩； 98年以后中国房地产投资开始复苏，占 2002年达到 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 5 经济支柱特点 住宅销售额占 1000200030004000500060001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20020%1%1%2%2%3%3%4%4%5%5%住宅销售额 住宅销售额占G D P 比重亿元 资料来源： 2003年中国统计年鉴 92、 93年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随后销售开始下降； 98年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占 2002年达到 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 6 中国房地产行业的三个发展阶段 :1994年之后房地产才真正作为一个产业出现 第一阶段（ 1978 1991年） 起步阶段 第三阶段（ 1993年 6月至今） 调整阶段 第二阶段 过热阶段 房地产真正的作为一个产业是从 1994年开始出现的 ,一批以服务体制外 (市场经济 )新兴阶层客户为目标顾客的民营房地产公司开始出现 资料来源：元富证券（香港） 1

3、6 14 12 10 8 6 4 2 0 120 100 80 60 40 20 0 2003 30022001200019991998199719961995199419931992199119901989198819871987 2003年中国 ） 房地产投资完成额增长率（） 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 7 民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 8 民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平 ,使得行业利润走出负增长低谷 1996 年 2002 年中国房地产企业整体利润水平变化情况( 增长率 )4%2%1%2%3%4%5%1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年机密 北京锡恩企业管理顾问公司 9 民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经营不善的企业被淘汰出局 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 10 1998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境 (需要在下面标出增长率 ) 1 9 9 1 - 2 0 0 3 年全国商品房销售面积增长情况050001000015

4、000200002500030000350001991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年万平方米 资料来源：中经网 1999机密 北京锡恩企业管理顾问公司 11 1998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境 中国个人购买房屋趋势图0200040006000800010000120001400016000年份购买面积（万平方米）其他 2099 2833 3745 3885 4561 4233 3777 4392 4148个人购买 926 1456 2943 3345 3344 3667 5233 7793 104091991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999个人购买 单位购买 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 12 2003年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社会平均利润水平 ,这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业 资料来源： 2003年度上市公司财报 2003 年部分房地产上市公司的利润水平0%5%10%15%20

5、%25%30%35%40%首创置业 合生创展 阳光股份深万科 金融街 陆家嘴金地招商局银基发展 世纪中天毛利率 净利率目前全社会行业平均毛利水平区间 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 13 行业规模最大的 100家企业中年竣工面积普遍不到 100万平米 ,这种小公司林立的现状说明房地产公司是在普遍的低水平层次竞争 其他53%超过2 0 0 万平米的3%2 0 万5 0 万平米的40%1 0 0 万2 0 0万平米的4%中国房地产行业百强企业开复工面积规模分布情况 房地产行业百强企业中开复工面积超过 200万平米的仅 3家，大部分企业开复工面积低于 50万平米； 百强企业年度竣工面积的均值不到 30万平方米，百强企业中只有万科集团和合生创展的竣工面积在 100万平方米以上 ; 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 14 绝大多数房地产都是区域性企业，并且集中在上海、广东、北京三地 03年销售额超过 20亿的部分企业名称 企业总部所在地 业务区域 万科 深圳 深圳、北京、沈阳、武汉、成都等 绿地 上海 上海、南昌、合肥 招商地产 深圳 深圳 富力地产 广州 广州、北京 顺驰 天津 天津、北京、上海

6、、武汉等 合生创展 广州 北京、上海、广州、天津 陆家嘴 上海 上海 中海 深圳 深圳、香港 中国 京 北京 万通 北京 北京 广州恒大 广州 广州、北京 北京城建 北京 北京 首创置业 北京 北京 合生创展、上海绿地、天津顺驰少数几家企业呈现一种跨地域扩张的趋势；中国房地产行业绝大多数企业都是纯粹的区域性企业，并且集中在上海、广东、北京三地； 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 15 区域房地产领导者案例 :北京首创置业和北京城建的未来 金融街7%亚奥商圈19%马甸桥19%中关村10%都31%其他5%1、首创置业是一家北京本地公司，业务集中于北京地区； 目前首创置业拥有 325万平方米的土地储备； 65已取得了土地使用权证； 2、 “ 北京城建 ” 又一家北京本地公司，业务集中于北京地区； 目前拥有土地 546万平方米，规划建筑面积 888万平方米，主要集中在北京城乡接合带、奥林匹克公园周边、充裕的土地储备足够满足今后 3至 5年的发展 ,但三五年后呢 ? 首创置业目前土地储备地理位置分布 北京两个主要的房地产企业首创置业和北京城建都是典型的土地资源垄断型企业 ,这说明目前区域市场的竞争

7、格局是个假象 ,那些靠政府力量垄断土地资源的大公司要么变革 ,要么迟早会退出竞争的领导行列 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 16 中国： 万科是中国房地产行业从事商品房开发与销售业务最大的公司，其市场份额不到 1； 中国房地产行业前 3名市场份额之和仅仅 2左右； 行业前 10名 2003年销售额之和为 390亿左右，并且前 10名公司并不稳定； 美国： 美国房地产行业最大的公司 右，年销售额是万科的 美国前 10强房地产开发商销售总额 是中国前 10强的 10倍 ,市场占有率之和达到 002年 2003年销售额最大公司的市场份额（ 02年、 03年均为深圳万科） 行业前 3名的市场份额之和（ 02年、 03年均为深圳万科、上海绿地、招商地产） 行业前 10名的市场份额之和 说明： 2003年销售额超过 20亿的房地产企业有 17家，由于天鸿等几家企业具体销售数据没有获得，故没有列入上述分析。 对比美国房地产行业，中国房地产行业并没有真正意义的大公司，行业处于高速成长期 机密 北京锡恩企业管理顾问公司 17 宏观调控的基点 :中央政府将会为中国房地产行业创造有利于公平竞争的市场化法制化环境 ,从而真正确立房地产作为支柱产业的地位与作用 16 14 12 10 8 6 4 2 0 120 100 80 60 40 20 0 2003200220012000199919981997199619951994199319921991199019891988

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