房地产开发项目的开工、建设、竣工流程（二）

1、 汇 德 咨 询 机 构 汇 德 咨 询 机 构 房地产开发项目的开工、建设、竣工流程 （二） 房地产开发项目的开工、建设、竣工流程 （二） （更多资讯请登陆汇德网站：（更多资讯请登陆汇德网站：） ） 期号：20110128 资讯所属期间：2011 年 01 月 16 日至 2011 年 01 月 31 日 本期责任编辑：沈慧琴、皮程辉、王梦江 期号：20110128 资讯所属期间：2011 年 01 月 16 日至 2011 年 01 月 31 日 本期责任编辑：沈慧琴、皮程辉、王梦江 房地产开发流程（二） 海南汇德咨询有限公司 第 1页 汇智于业 德行于事 房地产开发项目的开工、建设、竣工流程（二）房地产开发项目的开工、建设、竣工流程（二） 16 建筑施工图设计 建筑施工图设计是建筑工程上所用的,一种能够十分准确地表达出建筑物的外形轮廓、 大小尺寸、结构构造和材料做法的图样。它是房屋建筑施工的依据。 大体上建筑施工图包括以下部分：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明，一层屋顶 的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图（视情况，有多个） ， 节点大样图及门窗大样图，楼梯大

2、样图（视功能可能有多个楼梯及电梯） 。 17 建筑施工图报建 施工图报建时只需提供经施工图审查机构审查合格的建筑专业施工图。 18 交市政配套设施费 城市基础设施配套费由市、县建设（规划）主管部门在办理建设项目报建审批手续时 按报建面积一次性征收。具体标准为： 房地产开发流程（二） 海南汇德咨询有限公司 第 2页 汇智于业 德行于事 海口市、三亚市征收标准为 220 元/； 文昌市、琼海市、万宁市、陵水县征收标准为 150 元/； 其他市、县征收标准为 90 元/。 19 签档案移交合同 为进一步加强建设工程档案的管理，确保工程档案完整、准确、及时地移交到城建档 案馆（室） ，根据中华人民共和国城市规划法 、 中华人民共和国档案法 、 城市 建设档案管理规定 、 国家电子政务工程建设项目档案管理暂行办法 建设工程在办 理规划许可证前， 建设单位应与城建档案馆签定建设工程档案移交合同书。 向城建档 案馆（室）移交工程档案的范围为城市建设档案管理规定 （建设部第 61 号令） 、 城建档案归属与流向暂行办法 （国家档案局档发字199720 号）及各级政府所规 定的移交范围。 项目建设单位在

3、项目立项时，即应开始进行文件材料的积累、整理工作，并制定项目 档案的收集、整理、归档、移交工作计划，健全档案管理制度。项目建设过程中，各 参建单位均应在各自职责范围内同步搞好项目档案工作， 做到形成规范、 收集完整准 确、整理规范、管理科学。阶段工程完成后，建设单位必须对档案进行初步验收。项 目竣工时，项目档案必须通过竣工验收。建设工程档案是指建设工程项目的筹划、立 项、 审批、 勘察设计、 施工到竣工验收的全过程中形成的， 应归档保存的文字、 图表、 声像等各种文件材料 项目建设单位与项目实施机构、 参建单位在签订合同时要设立专门条款， 明确各方的 档案工作职责与要求，对项目档案移交内容、整理标准、介质、套数和移交时间等方 面提出具体要求。合同验收时，应同步进行档案验收。 20 建筑设计方案批复 建筑设计方案批复申请所需条件（材料） ： 建设工程设计方案审核申请表（原件 1 份） 建设工程建筑设计要点（复印件一份） 设计方案图纸两套及电子文件（原件） 以划拨方式提供国有土地使用权的须提交立项批复（复印件 1 份） 属经济适用房、安置房须提供房改批复手续、政府及主管部门批准文件（复印件

4、 1 份 用地规模大于等于 4 公顷的建设项目须提交批准的修建性详细规划图纸和批复 房地产开发流程（二） 海南汇德咨询有限公司 第 3页 汇智于业 德行于事 文件（复印件 1 份） 节水部门审批同意的意见 备注： 建设单位或个人去的建设工程设计方案审查通知书后、 持方案审查通知书到消 防、人防、环保、园林等部门完善相关手续；对涉外项目、军事控制周边、党政等首 脑机关周边的项目还应征求国安部门的意见； 对市级以上文物保护单位周面控制协调 区的项目应征求省、 市文物部门的意见； 完善上述相关手续后建设单位持方案审查通 知书、 符合要求的初步设计图纸和相关资料向规划窗口申请核发建设工程规划许可证 21 签订土地出让合同交土地出让金 国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者国 家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地 的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发 建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约 责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。 国有土地

5、使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。 根据海南经济特区土地管理条例（修正） ，受让人应从土地使用权出让合同生效之 日起 10 天内缴纳地价款总额 10作为定金，其余的在 90 天内付清，所付定金可抵 充地价款。 注： 根据取得土地的方式不同， 本项可能会在土地一级开发流程的第19及20项提前 发生。 22 办理房地产项目手册 房地产开发企业在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十 五日内,到房地产开发主管部门备案,领取房地产开发项目手册 。 房地产开发项目手册 （以下简称项目手册 ） ，是房地产开发企业开发、经营房 地产项目的重要资料。 项目手册的管理应贯穿于项目开发建设管理的全过程。房 地产开发企业办理房地产开发企业资质变更、核验、竣工验收备案以及申办规划、拆 迁、施工、预售等各类许可证时应当出具项目手册 。 项目手册验核内容：房地产开发建设项目用地、规划、拆迁、施工、预售等资料 是否齐全；在项目手册中填报开发建设、经营过程中的主要事项、相关管理部门 的奖惩意见以及群众投诉处理情况，是否漏报、是否真实。 房地产开发项目在竣工验收交付使用三十日后， 市建委

6、开发办、 房地产开发企业应分 别将项目手册存档。 房地产开发流程（二） 海南汇德咨询有限公司 第 4页 汇智于业 德行于事 23 固定资产投资许可证或预备项目备案表 项目投资计划下达后，并已办理建设工程规划许可证(建筑许可证)、建筑工程施工许 可证（特殊行业项目可提供行业主管部门颁发的开工许可证） ，可申请办理固定资产 投资许可证。 24 建设用地批准书 办理建设用地批准书需提交以下资料： 规划建设部门出具的建设用地规划许可证及图纸，原件 1 份及复印件 1 份； 发改部门出具的立项批文，原件 1 份及复印件 1 份； 环保、林业、水保、消防等相关部门出具的批准意见，原件 1 份及复印件 1 份； 国务院或省政府批准农转用与征地批文复印件 1 份； 县政府抄告复印件 2 份； 征地协议书等整套相关资料，原件及复印件各 2 份； 成交确认书等相关招、拍、挂资料，原件 1 份及复印件 1 份； 法人代表身份证、营业执照或机构代码证复印件 1 份； 招商合同或拆迁协议与安置图纸等相关资料，原件 1 份及复印件 1 份； 缴费凭证及税费完税凭证各一式二份。 注：符合划拨供地目录的项目与拆迁安置

7、的项目，免招、拍、挂资料。 25 建筑审核意见书和工程规划许可证 根据中华人民共和国城乡规划法 、 海南经济特区城市规划条例 、 海口市城市规 划条例 ，办理建设工程规划许可证所需材料： 海口市建设工程规划许可证申报表（原件 1 份） ，附申请人身份证明材料（申请 人为单位的， 提供营业执照或组织机构代码证、 申请人为公民的， 提供身份证明） 、 委托他人的，须提供项目法人代表授权委托书和代理人身份证明(复印件 1 份） 国有土地使用证（复印件 1 份） 建设用地规划许可证 （已取得土地使用权证的项目不需提供） 建设工程设计方案技术审核通知书和附件（审核通过的建筑方案文本） （原 件 1 份）初步设计方案文本叁套及电子文件（原件，装订成 A3 图册，图纸须加 盖注册建筑师章及设计单位出图章） 消防、 人防专业部门审核意见及消防审定签 房地产开发流程（二） 海南汇德咨询有限公司 第 5页 汇智于业 德行于事 章的总平面图，项目涉及国家安全、环境保护、民用航空等问题的，需附有关主 管部门的审查意见（原件 1 份） 规划设计条件要求编制的其它文件（如：环境影响评价报告、交通影响评价报告 等）

8、 凡需办理减免市政设施配套费的项目，须提供市政府、房改、发改等部门的批准 文件。 行政服务流程： 一般项目审批程序（9 个工作日） 第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入 （1 个工作日） 第二步：处长分件（0.5 个工作日） 第三步：经办人初审（3 个工作日）经办人按规定核对、审查初步设计方案，对项目 进行综合审查。 第四步：处长审核（1.5 个工作日） 第五步：分管局领导审定（2 个工作日） 第六步：市行政服务中心窗口核发建筑工程规划许可证 （1 个工作日） 重点项目审批程序（7 个工作日） 第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1 个工作日） 第二步：处室审查（3 个工作日）处室接收并登记材料后，实行处长审查制，由处长 负责组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。 第三步：分管局领导审定 （2 个工作日）第四步：市政务服务中心窗口核发建筑 工程规划许可证 （1 个工作日） 注:用地规模2 公顷的建设项目,实行修规划和报建联 合审查制,由局领导组织召开专题会研究审定。 26 节能审查 根据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号） 、 国务院关于印发节

9、 能减排综合性工作方案的通知（国发200715 号） 、 海南省人民政府关于印发海 南省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法的通知 （琼府 2008 53 号） ， 节能审查办理所需材料： 房地产开发流程（二） 海南汇德咨询有限公司 第 6页 汇智于业 德行于事 节能评估项目： 海南省固定资产投资项目节能审查申请表 项目可行性研究报告（包含节能分析篇章）或者项目节能专项报告书 企业法人营业执照副本（复印件） 节能登记项目： 海南省固定资产投资项目节能审查申请表 项目可行性研究报告（项目申请报告或项目备案材料） 企业法人营业执照副本（复印件） 办理程序： 向省政务中心大厅省工信局审批窗口申请（项目业主提出）受理审查（委托评估 或登记）审核出具节能审查决定书 27 各专业施工设计 包括建筑专业施工设计、结构专业施工设计、给排水专业施工设计、电气专业施工设 计、采暖、通风和空调工程施工设计、燃气设备施工设计、人民防空地下室工程施工 设计、高边坡工程施工设计等， 28 各专业施工图审查及备案 根据建设工程质量管理条例第十一条， 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设 计文件审查管理办法 中华人民共和国建设部令第 134 号， 各专业施工图需办理审查 及备案手

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