城市更新白皮书： 聚焦社区更新 唤醒城市活力

1、战略顾问部 中国 | 2020年7月 2020城市更新白皮书 聚焦社区更新 唤醒城市活力 2 仲量联行 前 言 在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向 “城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴 于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合了文化挖 掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间 进行系统性的更新改造。 在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会 各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区成为产业和 人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。如何对社区进行更新改 造，特别是对城市中心区老旧社区的改造，是推动旧城改造，焕发城市活力的核心问题。 作为仲量联行“城市更新综合解决方案”的核心模块，本次发布的白皮书将从城市片区更 新的视角，聚焦老旧社区更新的六大矛盾，并以案例借鉴形式逐一解析针对各矛盾点应采 取的解决策略，旨在为城市决策提供系统化的分析和指导依据。 202

2、0城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力 3 从“点状建筑更新”到“片区整体更新” 旧城更新改造的目的不是单纯满足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全 新的产业和功能载体。近年来，我国片区更新的模式逐渐从“拆、改、留”转向 “留、改、拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。 “社区”作为区域功能模块的重要组成部分，是推动片区更新的核心要素，其中老旧社区成为需要重点突破的关键问题。传统的房 地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。 改造模式大规模改造渐进式更新微更新 改造范围较大中等小 主体政府+开发商政府政府+居民 方式大规模推倒重建建筑立面整治；地面铺装等外在样貌局部整治、修缮；注重实用功能 费用多少少 周期长短短 目的以开发商盈利为目的提升老旧社区整体风貌改善社区风貌，注重功能性需求 环境改善一次性逐渐逐渐 基础设施改善彻底逐渐逐渐 文化保护差一般好 技术难易程度简单简单复杂 4 仲量联行 在对城市中心区域的老旧社区进行了分类和研究后，我们发现，现有的老旧社区存在明显的缺陷与不足。 老旧社区分类街巷型老旧社区单位

3、大院型老旧社区商品型老旧社区 基本问题 建筑危破，楼栋设施破旧不堪 基本社区服务设施匮乏 消防通道不规范、消防设施不 完整 缺乏公共活动空间和绿地空间 建筑破旧，楼栋设施破旧 基本社区服务设施不足，缺少适老设施 消防设施及其他市政设施破损老化 公共空间缺少活动设施，利用率低 部分楼栋设施老化 公共服务设施不完备 养老适老设施不足 公共空间活力不足 空间特点 街巷狭窄，密布交织，道路复杂 底层建筑沿街巷连片密集布置 小高层穿插其中 历史建筑点缀其中 行列式建筑布局，以楼间道路组织交通 楼栋之间形成条形公共空间 公共空间形态相似，识别性差 围合式布局，道路呈环形布置 有集中大片公共绿化活动空间 连续的沿街裙楼 老旧社区 现状问题 解析 功能问题外环境问题 缺乏儿童活动场地 体育空间功能单一 社交空间严重不足 教育功能空间缺失 景观空间使用效率低 社区公共活动空间局促 活动场地设施年久失修 社区绿化用地维护不足 夜间照明设施缺失严重 社区安全无法保障 社区人口老龄化 设备设施年久失修、环境衰败 社区更新责任不明、手续繁琐、 经费不足、无人牵头组织 自上而下的更新机制导致居民无 法掌握主动权，

4、社区更新停滞 问题诱因 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力 5 6. 不同参与方利益之间的矛盾 社区更新改造工作涉及面广，有不同参与方，其利益诉求不 尽相同，在社区更新改造方案的制定中，需要平衡各方利 益，这也是长期存在的矛盾。 老旧社区更新改造的六大矛盾 老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极具复杂性的城市 活动。但老旧社区在更新改造过程中也存在着许多矛盾。 1. 片区改造和城市功能统筹的矛盾 城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离 的不利局面。老旧社区的改造需要首先找到自身的功能定位， 引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入到城市 有机整体中。通过一些建筑改造来承载新的功能，“古老的躯 壳内部”重新焕发生机，呈现出新时代的活力。但部分老旧小 区在个体改造后，社区外环境仍未改善，与周边城市功能和业 态格格不入，缺乏顶层设计和区域统筹。很多社区改造引入的 业态未进行深入的市场调研，无法持续经营。 不少城市在进行老旧小区改造过程中，往往源于政策试点， 更多考虑社区内部的改造，而缺乏考虑社区与周边城市功能 的融合和衔接，改造视

5、角存在较大局限。 2. 文化延续与城市发展的矛盾 同大多数国家一样，城市的发展扩张必定会面临老旧社区更 新问题，早期我国的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中 往复进行的。随着时间的推进，这种大规模拆建模式的弊端 也逐渐显现出来。虽然大部分的人居环境得到改善、当地经 济也得到了振兴，但城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆 盖，丧失了其独有的特色文化，导致城市空间单调、风貌平 庸、居民归属感降低，出现了“千城一面”的状况。 4. 有限的资金来源与改造成效的矛盾 改造资金的来源是老旧社区外环境改造面临的重大难题，首 先是改造总资金上的不足，其来源难以持续；其次是资金在 分配比例上的问题，外环境改造所占比例较少，无法满足各 类物质环境要素的更新。产生这些现象的原因，其一是我国 城市老旧社区改造的资金来源主要以政府财政拨款为主，而 需要改造的老旧社区众多，资金来源难以满足改造资金的需 求；其二是我国老旧社区改造大多从建筑本体结构改造入 手，外环境改造未受到重视，有限的资金来源与外环境品质 提升的矛盾一直存在。如何从根源上解决资金问题及利用有 限的资金将改造的效益最大化，是目前城市老旧社区外环境 微

6、改造所需要解决的关键性问题。 3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾 老旧社区外环境空间严重不足，致使居民多样化需求难以在 空间上全面实施落地。这种现象的主要原因在于：一是为了 快速解决城市人口的住房问题，社区建筑在建设初期采取了 高密度的建设方式，忽视了居住品质，导致外环境空间不 足；其二是社区管理不善，多有私搭乱建的现象存在，私自 侵占部分外环境空间归为己用。 5. 盈利模式单一和持续运营的矛盾 与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供 和收费，可以为企业参与社区改造带来更大的盈利空间。但 目前社区的盈利模式还停留在比较老旧的模式，通常以收取 物业管理费为主，盈利模式过于单一。如何挖掘社区商业与 文化价值，成为社区盈利的主要困难点。缺乏盈利模式，无 法筹措资金推动社区的良性运营，使得社区更新无法持续。 相互独立 委派与监督 管理与监督 辅 助 辅助 相 互 独 立 监 督 服 务 行政方 业主方 运营方 社区 6 仲量联行 借鉴案例： 聚焦六大矛盾的解决策略 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力 7 一、片区改造和城市功能统筹的矛盾解决借鉴案例 改造背

7、景 伦敦金融城边缘区域由于其低廉的租 金价格和区域历史沉淀下来的轻工业 文化，聚集了一群年轻的初创型企 业。2010年，伦敦市政府以及国家层面 从产业聚集的角度发掘了该区域的影响 力，时任首相卡梅隆于当年年底宣布鼓 励引入更多初创型及成熟型的科技型企 业，同时也加快对片区更新和社区改造 的进度，特别是对历史建筑和老旧社区 的功能活化。 改造措施 政府主导注入新兴产业，重构社区人口 和功能：2016年11月，英国中央政府宣 布，每年投资20亿英镑资助科技和创意 产业发展。产业聚集到生态系统形成， 依托成熟完善的配套设施、厚重的历史 文化底蕴和便利的交通条件，成功吸引 了4500多家企业进驻，汇集了世界顶 级科教文卫机构、国际知名高校和科研 机构等。该区域逐渐形成以新媒体、创 意数字和科技金融三大产业为主导的板 块。 政府支持引导、运营区域多功能城市服 务平台：该服务平台由政府引导并运 营，其功能载体虽不大，但运营内容丰 富多元，面向该区域白领及年轻家庭人 群，极大提升了该区域活力。 丰富的空间载体和开放的街道，推动社 区复合化和特色化：在老旧建筑上进行 艺术创作，给建筑本身带来“可阅读

8、性”，增加其社区活力及新鲜度；充分 利用广场及公共空间搭建更多非常态 （快闪式）的零售及餐饮，增加其载体 丰富度；由社区政府牵头，在公共空间 上打造更多社交平台。 激活老城活力 注入新兴产业 伦敦金融城边缘区域 Clerkenwell Shoreditch Aldgate City of London 克拉肯威尔（Clerkenwell）：新媒体 - Media 区域发展已近成熟，与SOHO互为补充 肖尔迪奇（Shoreditch）：创意数字 - Digital 阿尔德盖特（Aldgate）：科技金融 - Fintech & Big Data 区域发展迅猛，成为数字媒体和创意数字企业的汇聚地 区域发展平稳，正成为金融技术企业和大数据专业企业的“大熔炉” 集聚城市金融产业资源，引领产业实现全域互动 伦敦金融城（City of London）：传统金融 - Finance 8 仲量联行 改造背景 相较于广州中心区的城中村，仑头村街 道环境更为脏乱差，建筑密度极高，除 了仑头环路，内部基本只能容纳行人， 大量的“握手楼”构成了仑头村的空间 形态。仑头村以廉租房、厂房、仓库出 租及少量商业服务

9、为主要业态，具有价 格优势，但整体产业低端、低效、低利 润，价格竞争陷入恶性循环，产业转型 升级困难。 改造措施 根据上位规划和周边重点功能区的发 展，仑头村正位于广州科创产业主轴科 韵路附近，周边生态环境良好。从城市 发展需要出发，仑头村依托“沿轴自 生，环轴寄生”的互动发展模式，在租 赁政策的大背景下，作为一种“多元租 住解决方案”融入科韵路科技创新经济 轴。通过承接科创产业，将仑头村社区 进行了功能转型，基于青年创客需求供 给空间和服务，并以长租公寓为主体媒 介，营造居研混合的社区单位，为科创 产业提供了低成本的居住和创新服务 空间。 承接科创产业 广州仑头村社区微更新 仑头村困境 产业困境 环境困境 自身优势 环韵路科创走廊 区位交通便捷 承接科韵路科创轴线及 周边创新产业，提供较 为低成本的居住和创新 空间 低成本解决方案 功能单元营造 基于青年创客需求供 给空间和服务 吸引人才 交流分享 以长租公寓为主体 媒介，营造居研混 合的社区单位 居住提升 初创空间 混合功能 农业 租客 游客 创客 企业 企业 租客 改造更新 资金引入 9 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力 社区更新改造工作不应是单点策划，而是整体统筹，以从大区域的融合发展作为思考前提。 城市层面 空间治理 落实到人地微观层面 社区微更新 文创介入的社区活力趣生 资源集约的复合高效分享 品牌性的文化活动事件 小微空间的活化再生 标志性的核心公共空间 功能复合的错时共享 小尺度的城市创意家具 私有空间的公共增补 绿色低碳慢行的系统重构 多元参与的地方聚力自治 慢行网络的层级拓展 多元主体的职责转变 社区路网的局部开放 自愈途径的多元扩充 绿色交通的积极倡导 弹性政策的适度扶持 内生存量优化 从空间管理 走向空间治理 从自发生长 走向精耕细作 从空间生产 走向地方营造 空间供给不足 空间品质低下 空间人文缺失 城市 创新治理 物质环境层面 心理属性层面 政策机制层面 空间深度治理 精细化、制度 化、常态化 观点视角 问题表征 路径选择 核心目标 背景语境 社区层面空间治理 高度 项目选择需要有 较高的定位 深度 方案设计 要有深度， 体现精细化改造

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