物业工程（维修）管理方案

1、物业工程管理方案一、工程管理标准1、设备设施完好率达98%以上。2、物业工程维修人员接报后10分钟内到达现场，维修及时率达100%，维修合格率达99%以上。3、电梯困人等紧急突发事故，物业工程维修人员接报后5分钟内到场处理。二、工程管理目标1、确保无重大设备责任事故发生。2、确保无重大安全事故发生。3、确保建筑物、小区设施完好及设备安全正常运行。4、提高设备的运行效率，降低管理成本。三、工程管理任务1、负责建筑物、设施维护及设备系统的运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障维修、应急处理工作。2、制定工程管理应急预案，并逐步完善。3、制定建筑物、设施维护及设备系统的经济运行方案，记录建筑物、设施维护及设备运行参数，定期分析并加以调整。4、记录设备设施维护保养相关情况，并建立档案。四、工程管理内容供配电系统设备设施、给排水系统设备设施、车场管理系统设备设施、消防安全系统设备设施、门禁对讲系统设备设施、监控系统设备设施、电梯系统设备设施等的运行操作、日常巡查、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、机房清洁等工作。5、 工程管理细则1、工程人员严格按照变配电、发电机、二次供水设备的操作规程进

2、行操作。2、按时巡查电气设备，详实记录有关数据，发现异常情况及时采取措施。3、负责保持配电房、水泵房、发电机房、风机房等机房环境清洁卫生。4、工程人员接到报修任务单后，带好相关工具和材料10分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可。5、组织实施电气设备的运行操作，应急处理工作，同时负责对电气设备的运行数据进行分析处理。6、负责电气设备系统的维修、更新和改造工作，使设备保持良好的运行状态。7、为确保小区变配电、照明、监控中心、楼层控制箱、发电机、电梯等运行处于良好状态，随时检查电气设备的使用、维修和保养情况，并负责解决有关技术问题。8、负责用电设备的综合管理，包括技术档案的收集、存档，零星配件材料的采购计划编制。9、做好设备故障应急抢修工作，一般故障的排除在3小时内解决，若3小时内无法解决的，且是重要设备故障，维保主管应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告管理处经理。10、负责电梯运行情况巡查和故障报告，确保电梯的正常安全运行，机房电源的正常供给，双电源切换工作正常。11、每周检查一次各电梯设备机房的上墙制度、工具、灭火器等。12、负责督促及配合

3、电梯维保人员的定期维保工作。13、负责对电梯设备维保单位的定期维保、应急抢修工作质量进行确认，每月对电梯设备维保单位的服务质量进行评估。19、负责给排水设备设施设施正常运行、维修、更新和改造，使设备保持良好运行状态。20、负责消防设备系统的定期巡检、计划维保与故障检修工作。21、每周对消防泵房、风机房系统设备机房消防设备设施进行检查。22、负责组织实施消防设备的运行管理、应急处理工作。26、负责做好弱电系统的管理工作，负责小区内设备系统的正常运行、维修、更新和改造工作，确保设备保持良好的运行状态。27、每年12月按小区设备设施完好情况制订下一年度设备设施维护保养计划。六、工程应急管理预案1、停电事故的应急预案1.1 小区发现大面积停电或同时接到多个停电报修时，工程部值班电工应立即去配电室检查电源开关，当确认紧急停电时采取应急措施。1.2 市电停电时1.2.1值班电工立即通知物业经理，同时与供电部门联系报修，查明原因。1.2.2供电部门有明确答复后，值班电工立即向物业部门主管、物业经理汇报停电原因、预计来电时间等内容。1.3 工程部其它维修人员听从物业经理指挥完成下列工作1.3.1尽快救

4、出电梯内被困人员。1.3.2开启柴油发电机供应急电源，并派专人监控发电机组运行。1.4 市电来电时1.4.1依次投入各断开供电开关。1.4.2将使用应急供电转为市电。1.4.3停柴油发电机，并由监控人检查、保养。1.4.4检查各设备设施供电是否完好。1.4.5向服务中心汇报市电来电一切正常。1.5 部分区域停电1.5.1值班电工能自行处理，即时处理完毕，并向服务中心领导汇报。1.5.2值班电工如不能自行处理，立即报物业经理请求支援。1.5.3工程部维修员立即赶到现场，查明原因后，向服务中心领导汇报，向有关部门通报停电原因及预计送电时间。1.5.4工程部维修人员现场组织进行修复。1.5.5修复完毕，恢复供电后及时向服务中心领导汇报，向有关部门通报。1.5.6物业服务中心人员负责向业户做好解释说明工作。1.5.7停电后12小时内工程部写出书面汇报（停电原因、停电时间、处理过程等）报服务中心领导及相关部门。 2、水浸的应急预案2.1 员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告给工程部及秩序维护部。2.2 工程部工程人员及秩序维护部秩序员在接到通知后立

5、即赶赴现场，物业经理及秩序部主管负责水浸应急处理工作的组织安排和实施。2.3 水浸危及电梯时，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。2.4 立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道等），若水源来自供水总管或工程人员无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。2.5 关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。2.6 在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内等。2.7 组织力量采用各种手段排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。2.8 水源中断后，工程维修人员尽快修复受损设备设施；秩序维护部应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给商户带来的不便。2.9 如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会业户或并在小区各主要出入口设置告示，知会全体业户；如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。2.10 召开工程会议，分析事故发生原

6、因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。2.11 详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。2.12 水浸事故的预防措施：2.12.1 清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。2.12.2 加强对消防系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。2.12.3 灾害性天气（台风、暴雨、大雪）来临前，工程人员应对园区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。2.12.4 工程人员在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。2.12.5 对业主装修加强管理，防止由于业主在进行管道安装、施工不当引起水浸事故。3、电梯困人救援规程3.1当发生电梯困人事故时，监控中心通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，告知被困人员如果轿厢门处于半开闭状态，应设法将轿厢门完全关闭，不可将身体任何部位伸出轿厢外，静心等等救援人员的援救。并立即通知维保单位和工程部技术人员前往救援。3.2 维保单位和工程维修人员接报后立即赶往困人地点，根据指示灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢

7、所在位置。3.3 当电梯停在距某平层位置约0.5米以内范围时的救援。3.3.1 拉下电梯电源开关。3.3.2 用专用厅门钥匙开启厅门。3.3.3 在轿顶用人力开启轿厢门。3.3.4 协助乘客安全离开轿厢。3.3.5 重新关好厅门。3.4 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。3.4.1 进入机房切断电梯主电源，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。3.4.2 拆除曳引电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄(即盘车手轮)。3.4.3 操作必须由两人配合进行。援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。3.4.4 当电梯未超出顶层或底层的平层位置时，可向较省力的方向移动电梯。而当电梯超出顶层（或底层）平层时，则应向底层（或顶层）方向移动电梯。必要时利用盘车手轮盘动电梯。3.4.5当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按4.3 条款进行。3.5 当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应即停止救援，并及时通知电梯维保

8、公司做出处理,请求帮助救援。3.6 困人救援工作完毕后，应将情况完整、规范地记录在电梯故障处理记录表内。4、突发停水应急预案4.1、 停水时，工程维修人员及秩序维护员立即查出停水范围，停水原因。4.2、 如属供水部门停水，物业服务中心及时向业户做好解释工作。4.3、如小区内设备设施故障引起的停水，工程部应立即进行抢修或做临时应急处理，保证最短时间内恢复供水。4.4、如在工程维修人员能力范围外时，须立即通知相关单位前来维修。4.5、 对于市政设备设施故障引起的停水，工程部负责维修进度的跟进，了解预 计修复时间。4.6、物业服务中心将事故原因、预计维修时间及时告知业户。4.7、如因停水给业户带来的不便，工程部及秩序维护部负责协助业户。5、防台风暴雨应急预案5.1、接到、获得有关台风等信息后，通知各部应做好预防措施。5.2、工程部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查，确保牢固。5.3、认真检查排水设备、设施，确保完好和畅通。5.4、物业服务中心向业户传达台风信息，及时做好关好门窗的工作。5.5、秩序维护部加强巡逻次数，特别加强对户外物品的监视，发现情况及时通知工程人员进行紧

9、急维修。5.6、工程人员加强夜间值班巡查，增加对设施设备的巡查频次。5.7、台风过后，如对小区设备设施产生损坏，工程部立即实施修复或整改，并提出纠正和预防措施，在2个工作日内提交意外事件报告。6、天然气泄漏故障应急预案6.1、设备人员接到天然气泄漏报告后，保持冷静，首先携带防毒面具及防爆灯具赶到泄漏现场，关闭泄漏区域的天然气总阀。6.2、在泄漏现场严格禁止任何人使用明火、开闭电筒、使用无线电对讲机以及操作任何电气开关，以免电火花引燃泄露的气体或发生爆炸。6.3、服务中心将事件通知消防部门，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况做出处理(如通知消防局、煤气公司等)。6.4、加强天然气的通风，排除天然气引燃、引爆的可能。6.5、划出天然气泄漏的区域，阻止无关人员进入危险区域。6.6、工程部在2个工作日内提交意外事件报告。七、岗位职责及配置人数7.1、工程部主管岗位职责（1人）7.1.1、负责组织编制、修订各项工程管理规章制度和工作规程。7.1.2、负责组织编制年度设备设施维修保养计划，和年度工程维修预算。7.1.3、负责联同秩序维护部、客户中心共同进行年度防火系统的测试和消防演习 。7.1.4、与供电部门、电信部门、自来水公司、燃气公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，维护公司的权益。7.1.5、负责为小区节能集思广益，制定、季度年度节能方案。 7.1.6、负责部门员工的绩效考核，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在问题和需要改进之处。7.1.7、负责提交小区年度能耗统计报告，并及时发现问题，提出改善方案。7.1.8、负责对工程技术人

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