物业服务手册.

1、序 言本手册由“管理公约”及“物业管理服务协议”两部分组成，为保障全体业主、住户及商户的合法权益，本手册作为商品房买卖合同的组成部分，对双方签约人均具有同等法律效力。甲方： 乙方： 乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：类型： 地址： 建筑面积： 平方米；套内面积： 平方米；管 理 公 约说 明根据中华人民共和国法律以及xx市地方法规，结合xx小区的具体情况，为维护xx小区全体业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保xx小区有公开、明确的规章可以遵循，特制定xx小区业主公约”（以下简称“公约”）。本业主公约对xx小区全体业主、用户、发展商及管理公司均具有约束力，公约涉及之发展商、业主及管理公司均包括受让人、继承人、承租人或占用人。目 录第一章：总则第二章：物业基本情况第三章：管理处的权力及职责第四章：业主的权力及义务第五章：发展商的权力第六章：物业管理服务费用第七章：管理费和其它费用的缴付方式及追缴办法第八章：公共守则第九章：纠纷的解决第1章 总 则1、根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维

2、护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。2、建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。2.1、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。2.2、本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。2.3、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。第二章 物业基本情况物业名称 ；座落位置 ；物业类型 ；建筑面积 。 物业管理区域四至：东至 ；南至 ；西至 ；北至 。 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、 屋顶 、公共管线等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、公共管线（井） 、 水泵 、 电梯 、 各项设备房等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用

3、部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、化粪池、道路 、室外上下水管道等。4、 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、 ；2、 ；3、 。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第三章：物业服务中心之权力及职责1、要求、收取、支配、使用及接受业主按照本公约条款规定应缴的所有款项。2、保持公共服务设施，特别是公共区域的照明及消防设备的良好状况及正常维修。3、修理及保持xx小区的主要结构及构造(包括外墙)公共区域及服务设施的良好状况及正常维修养护责任。4、在物业服务中心认为合理需要维修的期间或任何情况下进行油漆、乳胶漆、清洁外墙、铺砖修补替换或以其它方式处理xx小区的外表、公用设施及公用地方任何玻璃和广告招牌。5、防止xx小区内任何公共区域受阻塞，物业服务中心有权将造成阻塞的物件或物品搬走，并向造成上述阻塞的任何单位之业主、住户或其佣人及受邀请之人士追讨及收取损失费用。6、 将任何非法、未获许可或违反本公约的任何条款及未得到物业服务中心批准而在楼宇或土地及其它区域架设、张贴的任

4、何搭建物、招牌、广告、托架、装饰、及其它物件拆除，并向肇事人士追讨由此产生的拆除或修理费用及支出。7、防止任何人士包括业主在内，违反本规定或政府的任何规定或任何根据本文而制定的楼宇规则，而占用或使用任何公共区域或土地及楼宇的任何地方。防止任何人士恶意更改或损坏土地及楼宇公共服务设施的任何部分并对此行为或事宜加以补救，发生费用由损坏人士负责。8、有权签定合约聘请律师、建筑师及其它专业顾问、承包商、物业服务中心职员和专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，并合理支付酬劳。9、提供购买或租赁的所有设备、衣服及材料，以供应适当的管理人员所需，为xx小区提供满意的保安系统并在有需要时维修及更换上述系统的全部或任何部分。10、告诫业主遵守和履行本公约、xx小区相关的物业管理规则及政府有关的规定，包括进行法律诉讼程序及辩护程序。11、对于任何拖欠本公约规定应缴款项的，任何单位业主或住户及未能遵守及履行本文所载之条款，物业服务中心可向该业主或住户发出催款通知单和其它催缴方式，包括进行法律诉讼程序，直至该违反规定事项已获得纠正为止。12、负责对xx小区已有的设备进行更换及维修，其费用依据政府有关部门的有

5、关规定进行收取和支出。13、将任何已被法定为不动产的份数，将其转让或抵押的业主拖欠应缴费用的详细情况通知有关承让人或承押人。14、为便于对毗邻的房屋结构、公共地方或公共服务设施的毗连维修，在向业主或住户发出合理通知后（紧急情况例外），物业服务中心可进入任何单位，以便对房屋结构、公共地方或公共服务设施进行必要的修理。业主或住户如不配合，物业服务中心可采取相应措施进行必要的修理。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。15、业主或住户若有事宜须物业服务中心同意，物业服务中心可根据本公约或xx小区相关的物业管理规则向业主或住户给予同意或不同意，并收取一定的费用作为发出同意的代收费以及将该款项存入管理账目，但物业服务中心有权收取及保留合理费用作为费用。16、物业服务中心保存由发展商编制显示公共区域及其设施图册，可供业主查阅，合理地处理任何在管理土地及楼宇时所附带发生之事情。17、公共区域及设施须受管理专权管理及控制，物业服务中心完全拥有和有权使用、规定、控制业主或住户使用上述地方。18、物业服务中心根据本公约条款，对违反达成有关上述任何事项的所有行为及决定

6、，均对当事人具有约束力，而物业服务中心必须尽全力提供服务。19、发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务中心可向相邻业主说明情况，在第三方的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。20、为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：20.1、根据本公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；20.2、以批评、规劝、公示、 发书面整改通知函等必要措施制止业主、物业使用人违反本公约和规章制度的行为；20.3知会行政主管部门处理；21、无论何时，任何业主或物业服务中心均不可或容许他人更改楼宇结构，以致妨碍或影响其他业主权利，同时本公约或xx小区相关的物业管理规则所载均不得阻止业主采取法律行动控告任何业主或管理公司。第四章：业主之权利及义务1、独自拥有、使用其名下的单元及全部租金收益。2、业主可全权将其名下的单元自由出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其它方式处置或变卖，而无须其他业主的同意。3、拥有

7、xx小区范围内公共设施、公共地方的共同使用权，以便适当使用及享有其名下物业。4、可根据本公约维护自身的合法权益。5、享有对xx小区各项管理制度的建议权，对管理处的管理及工作人员的监督、投拆权。6、业主在行使上述权利及使用其各下单元时，须遵守本公约的规定。7、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。8、业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。9、业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并严格遵守装修管理规定。10、业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。11、XX小区装修施工时间为 ，其他时间不得施工。12、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。13、业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共

8、用设施设备，不得擅自拆改。14、业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按服务中心指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。15、业主安装防盗门、铁闸、空调、晾衣架、摆放花盆等影响外观及安全的设施应先申请并按物管处要求的统一式样安装16、业主及物业使用人使用电梯，应遵守xx小区的电梯使用管理规定。17、在xx小区内行驶和停放车辆，应遵守xx小区制定的车辆行驶及停车规则。18、xx小区内禁止下列行为：181、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；182、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；183、违章搭建、私设摊点；184、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；185、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；186、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；187、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；188、法律、法规禁止的其他行为。189、 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应18.10、导致对xx小区造成环境污染；18.11、滋扰邻里正常生活或对人员人身安全造成威胁。19、业主须依照公约的规定，负责缴交其名下应分担的物业管理服务费及维修资金等款项。20、业主须缴交其名下单元需付的水、电、燃气及公共设

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