某地产与金地资金状况分析(doc10)

1、万科与金地20002年资金金状况分析【报告摘要】1、债务偿还指指标：2002年万科科和金地的资资产负债率均均比上年有所所上升，会在在一定程度上上影响企业的的融资能力，但但均低于行业业平均水平。万万科和金地的的流动比率、速速动比率基本本上处于合理理区间。2、信贷额度：银行信贷的使用用规模受到资资产负债率高高低的影响。截截至报告披露露前，万科获获得银行授信信额度47亿元，金金地获得银行行授信额度114亿元。3、存货：从横向比较，22002年万万科的存货规规模（60亿）高于于金地的存货货规模（177亿），但是是万科的存货货周转天数（559天）低于金地的存货周转天数（735天），说明万科的存货周转效率高于金地。从纵向比较，万万科的存货周周转天数比上上年增加1227天，金地地的存货周转转天数比上年年增加1977天，均需要要提高自身存存货周转速度度，加强存货货消化能力。4、土地储备：截至2002年年末，万科集集团拥有土地地储备7066万平方米，22002年新新增186万万平方米。截至报告披露前前，金地拥有有土地储备约约220万平平方米，其中中2002年年新增土地储储备108万万平方米。值得关注的是

2、，金金地集团在北北京经济开发发区凉水河西西岸新增10000亩（666.7万平平方米）土地地，开发北京京格林小镇项项目，为金地地在北京的可可持续发展储储备了项目资资源；在上海海嘉定区取得得2100亩亩（140万万平方米）土土地储备，开开发绿洲星城城项目一期（格格林风范），从从而使金地在在上海的项目目土地储备达达到175万万平方米，成成为目前在上上海拥有土地地储备最多的的外地开发商商。5、拿地方式：金地新增项目土土地储备的拿拿地方式主要要有：股权收收购、协议出出让、合作开开发（旧城改改造）、合资资开发等。金地通过以上股股权收购、协协议出让的方方式，可以快快速、有效地地获取目标土土地资源，进进入当地房地地产市场。通通过合作开发发（旧城改造造）、合资开开发的方式，与与拥有（或容容易获取）土土地资源的一一方进行合资资、合作，一一方面可以快快捷获取土地地资源，另一一方面减缓了了开发所需的的资金压力。6、2003年年资金状况预预测：截至2002年年末，万科集集团待付地价价共30.11亿元，其中中03年需付付地价15.1亿元。22003年万万科集团计划划资金净流入入7亿元（未未考虑新项目目储备），万万

3、科集团未来来一年的资金金支付基本上上不会产生压压力。截至报告披露前前，金地集团团待付地价共共计30亿元元，截至20002年末已已支付7.66亿元，剩余余未支付222.4亿元，22003年需需支付地价115.4亿元元。金地2003年年预计实现销销售收入166亿，主要收收入来源于北北京金地格林林小镇和在上上海的新项目目。03年待待付工程款预预计为12亿，从而而金地20003年将产生生资金缺口111.4亿元元。如果考虑虑通过银行融融资解决，将将使金地20003年资产产负债率增加加到65，从而而影响金地未未来的融资能能力。（数据来源：万万科和金地22002年度度报告）【目录】一、 资产负债结构1、 资产负债率率2、 流动负债债、长期负债3、 短期借款款、长期借款款4、 货币资金金存量5、 经营活动动产生的净现现金流量6、 存存货结构二、 偿债能力力1、 流流动比率2、 速速动比率三、 经营效率率1、 存货周转率率2、 应收账款款周转率四、 信贷额度五、 土地储备六、 拿拿地方式七、20033年资金状况况预测【报告全文】一、 资产负债结构1、 资产负债率万科和金地近两两年的资产、负负债情况如下下

4、表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减总资产821,5822648,2911173291307,5777226,993380,584总负债478,9366335,6833143,2533162,838889,19273,646资产负债率58%52%7%53%39%14%2002年，万万科和金地的的总资产、总总负债均比上上年有所增长长；资产负债债率上升。万科的资产总额额增长17亿亿，其中存货货增长13亿亿，货币资金金增长4亿； 负债总额额增长14亿亿，是由于115亿可转债债的发行；资资产负债率由由52上升升到58，增增长7。金地的资产总额额增长8亿，主主要是由于土土地和项目储储备的增加，其其中存货由77亿增长到117亿；负债债总额增长77亿，主要是是由于开工面面积的增加，使使一年内需支支付的应付账账款（未付工工程款、地价价款）增加66.3亿（由由7000万万增长到7亿亿）；同时长长期借款增加加1.6亿（由由5000万万增加至2.1亿）；资资产负债率由由39上升升到53，增增长14。2002年万科科58、金金地53的的资产负债率率均低于行业业平均水平

5、，但但是从自身来来看，资产负负债率的上升升会在一定程程度上影响企企业的融资能能力。当万科科的资产负债债率增长到660时，能能够增加3.6亿负债；金地的资产产负债率增长长到60时时，能够增加加6.5亿负负债。万科资产负债率率的降低，有有赖于15亿亿可转债转股股的推进。2、 流动负债、长期期负债万科、金地近两两年流动负债债和长期负债债如下表（单单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减流动负债308,0077304,54993,458140,174484,19255,982长期负债170,930031,134139,796621,0005,00016,000万科长期负债总总额比上年增增加14亿（增增长449），主要是是由于20002年发行115亿可转债债；流动负债债总额为311亿，与去年年基本持平。流流动负债中数数额较大的前前3位是：应应付账款（未未付工程款、地地价款）8.5亿元，预预提费用（尚尚未结算的工工程款）7.8亿，预收收账款（预售售房款）5.4亿（其中中深圳金域蓝蓝湾1期预售售房款2.77亿）。金地长期负债总总额比去年增增加1.6亿亿（增长3220

6、），是是由于长期借借款从50000万增加到到2.1亿元元。金地的流流动负债总额额比去年增加加5.6亿（增增加66），其其中数额较大大的是应付账账款（未付工工程款、地价价款）7.44 亿，预收收账款2.22亿（其中北北京金地格林林小镇预售房房款1.4亿亿）。 3、短期借款和和长期借款万科和金地近两两年长、短期期借款总额如如下（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减短期借款46,000135,3000-89300 23,00050,000-27000 长期借款16,00026,100-10100 21,0005,00016000 合计62,000161,4000-99,400044,00055,000-11,00002002年万科科短期银行借借款比上年减减少8.9亿亿，长期银行行借款比上年年减少1亿，银银行借款总共共减少9.99亿，主要是是由于15亿亿可转债资金金到位，减少少了银行借贷贷资金；2002年金地地的短期银行行借款比上年年减少2.77亿，长期银银行借款比上上年增加1.6亿，银行行借款总共减减少1.1亿亿，主要是由由于金地通过过增加长期借借款，置

7、换短短期借款的财财务安排，以以降低即期债债务的支付压压力。4、货币资金存存量万科和金地近两两年货币资金金存量、现金金及现金等价价物净增加额额如下表（单单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减货币资金期末余余额118,741180,53838203 76,829127,7499-50920货币资金/流动动资产15%13%0 27%61%-0.337776货币资金期初余余额80,53899,575-19037 1277494586581884现金及现金等价价物净增加额额38,203-19,037757240 -5092081884-1328044截至2002年年末，万科货货币资金余额额为11.99亿元，比上上年增加3.8亿元；但但是负债总额额增加了144亿。说明负负债的增加额额远大于货币币资金的增加加额。截至2002年年末，金地货货币资金余额额为7.7亿亿，比上年减减少5.1亿亿元。金地的的现金及现金金等价物净增增加额变化较较大的原因有有：1、本期期土地储备及及项目投入增增长、公司规规模扩大等引引起经营活动动净现金流量量减少；2、22001年发发行新股募集

8、集的资金8.3亿已陆续续投入使用，且且本年度借款款规模相对下下降，引起筹筹资活动净现现金流量减少少。5、经营活动产产生的净现金金流量万科和金地近两两年经营活动动产生的净现现金流量如下下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减经营现金流入502,6999439,153363,546107,834444,43263402经营现金流出489,8144559,6088-69,7933134,261179,35554907经营活动产生的的净现金流量量12,884-120,4555133,3399-26427-349238495万科2002年年经营活动产产生的现金流流入50亿，比比上年增加66亿（增长114），经经营活动产生生的现金流出出49亿，比比上年减少77亿（减少112），经经营活动净现现金流量为正正值13亿(已考虑物业业管理收入、其其他代收款)。金地2002年年经营活动现现金流入100.8亿，比比上年增加66.3亿（增增长143）。其中深深圳地区实现现营业收入77.6亿（主主要来源于金金地海景翠堤堤湾花园D、EE区），北京京地区实现营营业收入2.1亿（主要要来源于金地地格林小镇一一期C、D组组团）。金地2002年年经营现金流流出13.44亿，比上年年增加5.55亿（增长669），主主要是由于项项目和土地储储备增多，使使地价和工程程款支出增加加，导致经营营活动净现金金流量为负值值-2.6亿亿。6、存货结构万科和金地20002年存货货结构如下表表所示（单位位：万元）：随着经营规模扩扩大，万科集集团存货规模模相应增长，22002年末末达59.88亿元，比上上年增长277。万科存存货结构中，拟拟开发土地所所占比重最大大（45%），其其次是在建产产品（29%），再次是是已完工产品品（22%）。其其中现房库存存相应增加至至15.6亿亿元，较上年年同期增加113.1%，其其中一年以内内的现房9.3亿元，占占现房库存的的59.7%。2002年末，金金地存货规模模达到17.4亿元，比比上年同期增增长141%。主要原因因为：本年度度投入开发的的项目增加了了15.7亿亿元，同时已已完工项目由由于本年度销销售减少了55.3亿元。在在金地

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