XXXX年10月世家机构_36届成都市房交会总结报告_33页

1、世家:36届成都市房交会总结报告 提要：2010年秋交会可谓成都史上最尴尬的房交会，9月2529日，国家各部委先后出台了一系列宏观调控措施，标志着2010年第二轮宏观调控的来袭，10月1日成都第36届秋交会也正是在这种调控警报来袭中拉开了帷幕。2010年秋交会可谓成都史上最尴尬的房交会，9月2529日，国家各部委先后出台了一系列宏观调控措施，标志着2010年第二轮宏观调控的来袭，10月1日成都第36届秋交会也正是在这种调控警报来袭中拉开了帷幕。一、 房交会背景1.1政策背景2010年9月25-29日国家各部委先后出台了一系列宏观调控措施，二次调控警报拉响。各部委政策要点一览从政策动态来看，自四月份新国十条以来，市场降温明显，但随着近期市场上的回暖迹象等频现、关于楼市调控松动的说法也越来越多。9月26-9.29日，各部委连续密集出台政策，调控进一步升级，可以看出中央不大目的绝不罢休的决心。因此，本轮调控将会是长期性和持续性的一个调控过程。各地相应细则一览1.2市场背景国内一线城市节前市场成交量都出现持续回暖态势。成都市场成交量从7月以来也出现了止跌反弹的回暖态势从图表中可以看出，成都市场

2、2010年商品房成交量落后于去年的总体平均水平，在四月新政以后，成交量更是持续下跌，但近两月，下跌幅度有所减小，有反弹的迹象，市场整体表现出企稳回升的势头。房交会整体分析2.1人气分析参展项目创新低，虽本届房交会人气明显提升，但成交一般本届房交会共有110家开发商参展，参展楼盘共171个。从历年房交会参展数目来看，本届房交会不论是开发商参展数量还是参展项目均创下6年来新低。不过，本届房交会各大品牌开发商基本如数前来，成为品牌开发商阵容最整齐的一次房交会，如：保利、万科、蓝光、恒 大、华润、中海、绿地、国嘉、中粮、华人置地、置信、九龙仓、花样年等品牌房企。据相关部门不完全统计，本届房交会到访人数约70万人次，较之35届春季房交会人气得到全面提升。从目前的成交备案情况来看，本次房交会虽然人气提升，但是成交量并没有因此而取得骄人的成绩。一方面，由于从7月开始，成都楼市开始回暖，购房需求提前释放。另一方面，正是由于市场开始回暖，成交量的不断增长导致本届房交会优惠较少，加上传统国庆大假，出行人口较多，从而影响了商品房的成交量。同时，二次调控的出台，对购房者心理预期造成一定程度影响，房管局备案滞后

3、也是影响房交会期间成交量的主要原因之一。2.2参展分布分析从城区分布来看：主城区、郊县平分秋色本次房交会主城区与郊县参展项目数量相当。其中，主城区本次房交会参展项目数量较之上届房交会略有增长，而郊县本次参展项目数量明显低于上届，是2009年以来4次房交会中参展项目最少的一届。从各方位分布来看：城南依然市场的主力供应区域较之2009年以来各届房交会，本次房交会参展项目仍然主要集中在城南和城西，两个区域所占整体份额到达63%，不过与往届房交会（2009年以来）相比，两个方位本次参展量均出现下滑，尤其是城西，参展项目大幅萎缩。其它几个方位，除了城北参展项目数量有较大幅度的缩水外，其余方位波动较小。从各环域分布来看：整体来看，三环以外项目是参展主力军从2009年以来各届房交会整体参展项目环域分布情况来看，参展项目主要集中在2-3环外。同时，主城区参展项目也主要分布在2-3环和3环外。2010年秋交会，主城区参展项目与2009年秋交会基本持平，内环及一环至二环的数量保持稳定，主城区供应主力仍在二环以外，二环至三环的参展项目逐渐减少，三环外参展项目数量逐渐增多，足以证明3环外发展潜力巨大，房地产开

4、发重心逐渐向3环外转移。房交会视点分析3.1营销手段营销手段趋于完善、成熟，但是缺乏新意由于成都的房交会已多次举办，因此，各参展项目在营销手段上都已经比较完善和成熟。本届房交会仍然延续了往届房交会通过文艺表演、礼品赠送、人海战术、小蜜蜂散发宣传资料、模特站场、有奖活动等方式吸引购房者关注以及大量采用多媒体手段、开设看房直通车增加购房者对项目的了解等传统营销手段，没有太多新意，不过将高档汽车放进站台倒还是第一次。3.1.1文艺表演3.1.2礼品赠送3.1.3人海战术3.1.4小蜜蜂散发宣传资料3.1.5模特站场3.1.6有奖活动3.1.7多媒体手段3.1.8看房直通车3.1.9高档汽车展示3.2优惠方式及力度3.2.1优惠方式本届秋交会优惠方式呈多样化趋势 本届房交会优惠方式多种多样，总体而言，以总价上的优惠为主，多采用现金和返点优惠两种方式。上届房交会中比较少见一口价/特价房在本届房交会的参展楼盘中比较多见，但主要是集中于郊县楼盘，市场楼盘中推出特价房的极少。此外，部分楼盘推出了分期付款的优惠方式以减轻购房者的付款压力3.2.2优惠力度新政后，房交会的优惠力度整体并未有明显提高，整体来

5、看郊县优惠要高于主城区项目本届秋交会的优惠力度总体来看，大致呈现两大特点：其一，郊县楼盘优惠力度大于市区楼盘。市区楼盘的优惠大部分在5以内，而郊县楼盘的优惠大部分在5以上，高的可达到12。其二：与平时相比，房交会优惠力度并不大，虽然现场很多楼盘都打出了大幅度优惠的宣传，但是实际上与平时的情况相比，绝大部分楼盘的针对房交会的优惠力度还是比较小的，主要都是1-2的优惠或1万元以下的现金优惠甚至毫无额外优惠。这主要是由于虽然之前受新政影响市场一度陷入低谷，但是从7月份开始成都房地产市场已经出现回暖势头，因此本届房交会各项目的实际促销力度并不大。部分项目优惠对比一览表3.3品牌开发商3.3.1蓝光与往届房交会不同的是，蓝光地产一改10余年来主推快销品的打法，在本届房交会上共携旗下6大楼盘参展，物业形态涵盖电梯公寓、精装高端豪宅与独栋别墅，这也是蓝光地产在城市高端住宅与精装产品的首次参加房交会试水。房交会参展情况精装豪宅类项目的优惠折扣较高，快销住宅类项目、别墅类项目都没有突出的房交会优惠，企业力争转型。 蓝光本届房交会参展项目多样化，别墅、旅游地产、精装豪宅都悉数登场，但是从优惠政策而言，与往

6、届房交会蓝光的大手笔相比，本届房交会，蓝光的优惠政策差异化较大，一方面作为试水性的精装豪宅项目的优惠较多，一般都在7-10%的优惠。一方面是蓝光以往的长项快销项目的优惠政策大幅缩水，仅有2-3%的日常优惠点数。优惠政策的差异化一方面反映了蓝光作为高端豪宅市场的生力军，对后市的预期信心略显不足，希望通过高折扣的优惠，凸显性价优势吸引购买人群。而快销项目的折扣缩水也反映了蓝光希望扭转之前仅依靠低价冲市的市场形象。可见蓝光目前正处于企业转型的关键时期，对于市场销售策略尽量采取了保守的策略。现场展示沉稳内敛，以展台结合多媒体展示为主往届的房交会，蓝光大多采用了布展与现场表演相结合的展览模式。但是今年蓝光房交会现场主打沉稳内敛的风格，仅采用了多媒体演示与展台结合，销售人员讲解的展览模式。房交会成交情况成交量出现较大缩水，但是成交金额保持稳定对比蓝光2010年春秋两届房交会的成交情况可以看出从成交套数来看出现了两成以上的缩水，这主要是因为宏观调控以及企业转型的双重效应。但是从成交金额来看，本届秋交会蓝光成交金额估算大致在10088.27万元，相比春交会仅下降了6.5%，这也从一定程度上反映了蓝光企

7、业转型的成功，成交量不再是蓝光赖以生存的企业发展战略了。3.3.2中海“中海地产，十年影响成都”是本届房交会中海地产的参展主题，整体展示了中海地产十年来的开发历程，并且突出展示中海城市巅峰系的央墅、城南一号、金沙府等项目，突显了中海地产作为成都市高端领军地位。房交会参展情况中海全面进军成都精装豪宅市场，房交会突出项目的展示效应。中海秉持了以往房交会一般没有特殊优惠的惯例，以项目展示为主要目的。中海金沙府 形象展示 本次秋交会，中海成都首个精装豪宅项目金沙府正式亮相，这标志成都精装房市场上又多一个实力竞争者，并且该项目也把中海城市巅峰系推向了新一个高点。房交会成交情况新政二轮调控影响尚未显现，中海锦城逆市热销。中海锦城作为2010年中海地产城市主流项目，开盘就受到购房者的热捧，这一势头并持续到了房交会，成为了秋交会最热销的项目之一。对比上届春交会，本届秋交会中海成交197套，环比上涨了25%。3.3.3华润房交会参展情况企业整体展示，新盘亮相，优惠力度不高华润地产在本届秋交会以“品质给城市更多改变”为主题参展了7大项目。其中在售的二十四城、凤凰城等项目的优惠力度与春交会基本持平，没有特殊

8、的大幅优惠。可见华润对市场后市还是比较乐观。在本次秋交会上，华润推出了三个新盘亮相，其中包括华润在绵阳的“华润中央公园”。房交会成交情况成交较春交会逆市上涨15.7%，精装房市场认可度较高，价格保持平稳本届秋交会华润参展七个项目成交221套，环比春交会逆市上涨了15.7%，特别是二十四城成交增幅明显。从价格来说，今年两届房交会成交面价相差不大，但是春交会后二十四城推出了精装房，变相提高了该项目的价格竞争力，也促进了本项目在秋交会上的销售增长。3.3.4保利房交会参展情况八盘布局成都，领衔一线品牌开发商，房交会没有优惠今年保利地产在成都八盘齐开，参展项目不论是数量还是质量，在成都房地产交易市场都是罕见的，保利作为成都房地产市场的领导者的气势毋庸置疑。保利一如既往的没有推出特殊的优惠政策，而是力求突出展示的保利目前在成都布局强大气场。一方面凸显了保利强大的资本实力，一方面也可以看出保利对于成都楼市的充分信心。房交会成交情况从成交来看，保利目前五盘在售，无论是成交量还是成交金额都出现大幅的增长，另外其销售业绩也远远超过其它同级别的品牌开发商。保利的领军地位愈加巩固。3.3.5龙湖房交会参展情

9、况凭借精装房重装上阵，向精装房市场转型的企业战略凸显龙湖作为一线品牌开发商，一直未有正式参加房交会，近年来均凭借龙湖世纪的地理优势于房交会外布展。今年秋交会龙湖一如既往的未推出大幅度的房交会优惠政策。参展项目 秋交会优惠政策 春交会优惠政策龙湖?世纪 13%的日常优惠，1%的房交会优惠 23%的优惠从龙湖今年场外布展来看，龙湖旗下项目除长桥郡、龙湖世纪两大高端项目以外，全线精装，并提出了“精装之王”的口号。可见龙湖已经从前期个别项目试水期进入了企业整体战略转型期了。龙湖精装房提出的是龙湖精装系创意生活更多可能的精装理念，主打人性化设计和科学化建造。通过对测试人群的使用习惯进行深度研究，打造龙湖自成一体的精装系产品，并得到了市场较高的认可度。截至今年8月底，“龙湖?三千城”将有超过2000套精装住宅交付使用，成为成都楼市精装房单盘交房量第一名。房交会成交情况秉持龙湖一贯的稳定踏实的作风，成交和价格都趋于平稳从房交会期间龙湖各项目的成交情况来看，龙湖销售进度基本保持了平稳的销售业绩。没有出现新政后的销售大幅下滑也没有出现房交会中的火爆认购，与龙湖一贯的品牌形象基本保持一致稳扎稳打。3.3.6万科房交会参展情况前期销售业绩良好，本届房交会万科未推出特殊优惠政策万科本届房交会依然采用集体参展的模式，从优惠来看，本届房交会万科由于7

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