土地价格与投资估算

1、word地价确实定采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值1、基准地价成果介绍与涵根据市人民政府关于公布市市区国有土地基准地价的通知，市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。基准地价涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通即通路、供电、供水、排水、通讯，红线“场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。表1市市区级别基准地价表单位：元万元亩级别商业用地住宅用地工业用地10835(722)4398(293)1161(77)6678(445)3221(215)892(59)4457(297)2330(155)727(48)3301(220)1715(114)625(42)2524(168)1278(85)557(37)1932(129)945(63)1478(99)686(46)1085(72)733(49)根据城镇土地估价规程与市市土地定级估价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价设定开发程度下的宗地地价基准地价K1K2K3K4K51K式中：K1期日修正系数K2土地使用

2、年期修正系数K3宗地面积状况修正系数K4宗地形状修正系数K5宗地容积率修正系数K待估宗地价所在地价区影响因素总修正值如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本宗地的开发程度存在差异，如此需对本宗地进展开发程度修正，才能得到设定本宗地开发程度条件下的宗地地价，故：设定开发程度条件下的宗地地价基准地价设定开发程度下的宗地地价开发程度修正幅度2、住宅用地价值确定1、确定住宅用地的土地级别与基准地价表2住宅用地的土地级别与基准地价宗地名称评估定用途土地级别基准地价元南湖水产基地住宅9452确定期日修正系数K13确定土地使用权年期修正系数K2土地使用权年期修正系数公式：K211/(1r)n/11/(1r)m公式中：K2使用年限修正系数r土地复原率6土地复原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期含一年存款利率，再加一定的风险因素调整值，按6计m基准地价设定土地使用年限n待估宗地设定使用年限市住宅用地基准地价为70年期土地使用价格，此次评估的住宅用地设定土地使用年期为70年，即：K214确定宗地面积状况修正系数K3根据市市区土地定级与基准地价评估技术报告，宗地面积状况修正系数表如下：表3住宅用地宗

3、地面积修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重影响修正系数1确定待估宗地的面积状况系数，详见表4表4待估宗地面积状况修正系数表宗地名称条件说明优劣度修正系数南湖水产基地面积对土地利用较为有利一般5确定宗地形状修正系数K4根据市市区土地定级与基准地价评估技术报告，宗地形状修正系数表如下：表5住宅用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规如此，对土地利用极为有利对土地利用较为有利对土地利用无不良影响形状不规如此，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重影响修正系数1表6确定待估宗地形状系数宗地名称条件说明优劣度修正系数南湖水产基地形状对土地利用无不良影响一般16确定宗地容积率修正系数K5根据市市区土地定级与基准地价评估技术报告，住宅用地宗地容积率修正系数表如下：表7住宅用地容积率修正系数表容积率级级级级级级级123456表8确定待估宗地的容积率系数宗地名称规划容积率修正系数南湖水产基地7编制住宅级用地地价影响因素说明、优劣程

4、度与修正系数表，详见表9表9待估宗地地价影响因素说明、优劣程度与修正系数表四级住宅用地因素因素分析修正系数距市级商服中心距离劣距区级商服中心距离较劣距小区级商服中心距离一般0距街区级商服中心距离一般0商服网点密度状况较劣临街道路状况一般0临公交站点状况一般0排水状况优距大学距离优距中学距离一般0距小学距离一般0距幼儿园距离一般0距农贸市场距离较优0距医院距离较劣距邮局距离一般0距公园距离一般0大气环境优声环境优水环境优视觉环境一般0人文环境较优地质状况一般0住居人口密度较劣客流人口密度较劣合计8计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到住宅用地基准地价设定开发程度条件下的土地价格；基准地价修正后的宗地地价基准地价K1K2K3K4K51K如此住宅用地出让土地使用权单价945(10.021)=1054.21(元/)即70.2万元亩投资估算1、地价确实定由于该地块属水产研究基地，用地性质为划拨，如今把这块地拿出来进展商品房开发，为了确定该地块的土地价值，在此我假设该地块土地用途为住宅用地，土地开发程度为宗地红线外“五通即道路、通电、供水、排水、通讯与宗地红线“场地平整条件

5、下，土地使用年限为70年的国有出让土地使用权价格作为该地块在合作开发中的价值。通过基准地价系数修正法得到该地块的土地使用权单价约1051.21元，土地价值70.2万/亩162亩11372.4万元(即1.137亿元)2、前期费用土地转让契税552.2万元、土地交易费207.7万元、勘测费用72.04万元、设计费用431.4万元，监理费用215.7万元，白蚁防治费用25.88万元，城市根底设施配套与固化费2157万元，建筑工程质量监视费48.46万元，工程定额测定费用3.46万元，安全监视费27.7万元，建设单位招标交易服务费27.7万元，商品砼招标交易服务费31.15万元，建设工程档案整理综合服务费20万元，如此前期费用共需投入3792.06万元，单方前期费用为175.8元。3、工程建设费用工程建设费用是指在取得房地产开发用地后进展房屋建设所需的直接费用，主要有：1、根底设施建设费，包括所需的道路、给排水、电力、通讯、燃气等设施的建设费用。2、房屋建筑安装工程费，包括建造房屋与附属工程所发生的土建工程费用和安装过程费用。根据高档楼盘的开发经验，结合本项目的建筑规划方案，预计土方工程15元

6、平方米、基坑与根底工程80元平方米、土建工程1200元平方米、消防工程50元平方米、电梯工程65元平方米、弱电工程25元平方米、供配电工程80元平方米、给排水工程30元平方米、室外道路、景观与绿化工程60元平方米，如按建筑容积率2考虑多层或小高层计算，建筑面积约为215700，单方建安费用1605元平方米，如此共需投入工程费用约34619.85万元即3.4619亿元。4、管理与不可预见费按前期费用、工程费用之和的5计万元万元5万元单方管理与不可预见费用为元平方米5、销售税费本项目开发需要进展销售，由于商品房价格暂不能确定，考虑到项目的规模与不定因素，在此确定项目的销售税费与维修基金为 650万元，单方销售税费与维修基金为元平方米。6、开发本钱汇总开发本钱为上述土地取得本钱、前期费用、工程建设费用、销售税费与维修基金之和，由于本项目地块属于划拨地，在此不予考虑项目地块的土地价值，因此本项目开发本钱即：前期费用工程建设费用管理不可预见费用销售税费与维修基金3792.06万元(34619.85)万元1920.59万元(650.00)万元(40982.5)万元 单方开发本钱为元平方米7、投资本钱费用估算汇总表费用项目名称单价元/总价万元备注前期费用土地转让契税土地交易费勘测费用设计费用监理费用白蚁防治费城市根底设施配套与固化费1002157建筑工程质量监视费建安费工程定额测定费建安费安全监视费建安费建设单位招标交易服务费建安费商品砼招标交易服务费建安费工程档案整理综合服务费2020万元建安费用土方工程基坑支护与桩根底工程土建工程25884消防工程电梯工程弱电工程供配电工程给排水工程室外道路、景观与绿化工程其他管理与不可预见费(前期建安)5销售税费与维修基金建筑物单方造价 /

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