珠三角房地产

1、东省经济发展与珠三角房地产后三年发展目录1. 引言 32. 珠三角房地产状况 43. 目前广东经济环境 54. 目前珠三角房地产形势 6(1)珠三角房地产市场 6(2)政府政策 65. 未来三年珠三角房地产的态势 71. 引言房地产是固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。中国人从古 至今都对房和地有着特殊的情感。随着时代的发展，至今，房地产已和各行各业紧密联 系，同时也因其影响着民生的方方面面而曾一度处在风口浪尖之上。在是市场经济主导 的时代，经济的走势直接影响了房地产的发展趋势；而中国又是特色社会主义国家，政 府的宏观调控在房地产市场的作用也是不容忽视的。广东省2013年的经济工作，将以提高经济质量和效益为中心，在推动发展中加快 转变经济发展方式，加大经济结构战略性调整力度，努力培育新的经济增长点，增强经 济发展的内生活力和动力，促进经济持续健康发展。为实现2013年经济增长预期目标， 广东在当前形势下，在继续抓好扩大消费和稳定出口的基础上，将更加重视发挥投资拉 动经济的关键作用。2013年广东经济增长内生动力增强，经济企稳回升，预计全年GD P将增长8.5%。昨日国

2、家信息中心及社会科学文献出版社联合发布的经济信息绿皮书 公布了这一数据，并称明年广东经济仍将小幅回升。今年1-9月，广东地区生产总值增 长8.5%，增幅与前两季度基本持平。然而，绿皮书披露，今年前三季度，广东进出口增 速放缓。前三季度，广东进出口额比上半年回落7.4%。此外，受人民币汇率上升、全球 经济放缓等因素影响，第三季度广东出口增速已回落至个位数，进口转为负增长。鉴于 本省内消费稳步走高、投资较快增长等因素，绿皮书认为，在国内外不发生太大变化的 情况下，预计今年广东全年的GDP将增长8.5%，规模以上工业增加值增长8.7%。此外， 今年第四季度C PI将有所反弹走高，预计全年涨幅将在2.7%左右。就全国而言，绿皮 书预计，全国全年G D P将增长7 .6%，居民消费价格指数(CPI)将上涨2.7%，二者也 均可完成全年预期调控目标。绿皮书预测，明年广东房地产行业的投资增速将有所回落，预计增长17%左右。绿 皮书认为，十八届三中全会后，政府或将出台相应的房地产价格长效调控机制，在一定 程度上将会压抑房地产价格快速上扬。珠三角要充分利用建设生态文明条件和基础比较好、人口资源环境关系比

3、较协调、环境对经济社会发展的承载能力比较强等后发优势，从发展思路、产业内容、发展模式等方面进行通盘谋划，构建房产业与经济“双赢”格局。2. 珠三角房地产状况近年来，随着珠三角城市化进程的加快，经济的持续快速发展，外来人员的持续大 量涌入，使得珠三角的房地产市场一直走在全国前沿。 在珠三角实行分税制改革以后，房地产税已逐步成为地方税收的来源，地方政府为了保 证经济的稳定发展和税收的来源，在执行国家新颁布的“新国八条”过程中，也没有过 度的打压房地产市场，“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”是珠三角房地产的整 体形势。2011 年，商品房批准预售面积 8201 万平方米，同比增长 23.3%；销售面积 7761.34 万平方米，同比增长 6%；销售均价7957 元/平，增长 6.4%。2012年上半年，住宅商品 房销售均价 7807 元/平方米，下降 7.5%，呈现量价齐降态势。从国家的新政策颁布以来，民众多数持谨慎观望态度，珠三角的主要城市都在国家 限购的名单中。从市场供求关系看，1至 2 月全省商品房批准预售面积3153.75万平方 米，同比增长37.0%，与同期实现销售621.95

4、 万平方米相比，销售率仅为19.7%，从存 货情况看，截至 2 月末，全省商品房待售面积3155.69万平方米，同比增长 49.5%，待 售面积创下近十年来最高水平。为了改善成交量，开发商采取了各种各样的促销方式，“以价换量”是常用的方式，“团 购价”、“特价单位”、赠送面积在一定程度上提高了成交量，但总体情况尚未取得实质 性的改变。珠三角的发展一直处于全国前列，在政府和市场的双向调控下，各种表现也相当的明 显。供应量减少、需求减少、价格稳中有降、销量下降、库存量上升等都是珠三角房地 产市场的当前特点。3. 目前广东经济环境今年以来,广东经济发展呈现稳中有进的态势 ,外需较快增长 ,内需保持稳定,各行 业生产经营形势向好,经济结构持续优化,经济发展质量和效益有所提升,2012 年经济企 稳回升的趋势得到进一步巩固 ,实现良好开局,为实现全年经济发展目标打下良好的基 础。经济增速稳步提升。经国家统计局核定 ,2013 年 1-3 月,广东实现地区生产总值 12612.88 亿元,同比增长 8.5%,增速同比提高 1.3 个百分点,较 2012 年全年提高 0.3 个 百分点，延续了 20

5、12年2季度以来的稳步提升态势。广东GDP增速比全国高出0.8个百 分点,比江苏和山东低1.2个百分点,比浙江高0.2个百分点,比上海高0.7个百分点。金融、房地产、交通运输业的带动下继续保持较快增长，成为推动经济稳定健康发 展的重要力量。1-3月，第三产业实现增加值6120. 28亿元，同比增长9. 2%，对经济增长 的贡献率达到51 . 9%。1-3月，交通运输、仓储和邮政业实现增加值519. 52亿元，同比增 长8.3%;全省货运量达到67782万吨，增长16.2%。1-3月，金融业实现增加值887.53亿 元，增长12. 9%。3月末全省金融机构本外币存款余额1 1 1514. 57亿元，同比增长17. 9%， 比20 12年年末提高3. 1个百分点;金融机构本外币贷款余额70397. 66亿元，增长15. 5%， 比2012年年末提高1.1个百分点。1-3月，房地产业实现增加值696.57亿元，同比增长 16.4%;商品房销售市场畅旺，加上同期基数较低，商品房销售面积、销售额分别高速增长 50.5%、74.4%，增幅比2012年全年提高44.2个、64.9个百分点。居民收入稳

6、定增加 ， 城乡收入差距缩小。 1-3 月， 广东城镇居民人均可支配收入 9596.9 元，同比名义增长 9.0%，扣除价格因素实际增长 6.9%，比同期全国平均水平略高 0. 2个百分点。农村居民人均现金收入3599. 6元，同比名义增长10. 5%，扣除价格因素实 际增长7.8%。农村居民收入增幅高于城镇居民，意味着城乡收入差距进一步缩小。4. 目前珠三角房地产形势(1)珠三角房地产市场近年来，随着珠三角城市化进程的加快，经济的持续快速发展，外来人员的持续大 量涌入，使得珠三角的房地产市场一直走在全国前沿。 在珠三角实行分税制改革以后，房地产税已逐步成为地方税收的来源，地方政府为了保 证经济的稳定发展和税收的来源，在执行国家新颁布的“新国八条”过程中，也没有过 度的打压房地产市场，“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”是珠三角房地产的整 体形势。2011 年，商品房批准预售面积 8201 万平方米，同比增长 23.3%；销售面积 7761.34 万平方米，同比增长 6%；销售均价7957 元/平，增长 6.4%。2012年上半年，住宅商品 房销售均价 7807 元/平方米，下降 7

7、.5%，呈现量价齐降态势。从国家的新政策颁布以来，民众多数持谨慎观望态度，珠三角的主要城市都在国家 限购的名单中。从市场供求关系看，1至 2 月全省商品房批准预售面积3153.75万平方 米，同比增长37.0%，与同期实现销售621.95 万平方米相比，销售率仅为19.7%，从存 货情况看，截至 2 月末，全省商品房待售面积3155.69万平方米，同比增长 49.5%，待 售面积创下近十年来最高水平。为了改善成交量，开发商采取了各种各样的促销方式，“以价换量”是常用的方式，“团 购价”、“特价单位”、赠送面积在一定程度上提高了成交量，但总体情况尚未取得实质 性的改变。珠三角的发展一直处于全国前列，在政府和市场的双向调控下，各种表现也相当的明 显。供应量减少、需求减少、价格稳中有降、销量下降、库存量上升等都是珠三角房地 产市场的当前特点。(2)政府政策近年来，政府不断出台了对房地产的调控政策，2011 年政府在“国八条”的基础上 提出了“新国八条”，即强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严 格土地管理；加强对普通商品住宅房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小 户型

8、住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用 税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；加强金融 监管；切实整顿和规范市场秩序；加强市场监测，完善市场信息披露制度。从新国八条 中我们可以看出政府要让房地产市场回归到正常市场机制下的坚定决心。其中，限购政 策的扩大、二套房房贷首付比例提高至 60%以及二手房交易营业税全额征收这三大举措 对楼市产生了最直接的影响。2011 年至今，国家通过加大土地供应调控力度和减少新楼盘的批售来控制二级市场 的供应，通过全额征收二手房交易营业税减少了三级市场的供应力度，又利用限购限贷， 提高贷款利率减少了市场上的投资需求和投机需求。2012 年，政府多次提出调控房地产的措施。2 月中旬，发改委下发通知要求 2012 年加大保障房建设资金支持；中央政治局提出继续积极财政政策和稳健货币政策；国土 部表明要坚决贯彻中央调控政策；国土部发布闲置土地满一年按地价 20%征收闲置费。 央行两次降低存款准备金率；深圳市住房公积金贷款业务将在下半年启动。国务院7月 正式批复前海开发开放政策。通过对政府政策的分析，我们可

9、以看出政府的决心，所以在未来很长一段时间内这 种严格的房地产调控政策不会改变，但政府的本意是让房地产市场回归到政策的市场机 制下，因此最终房地产会在政府宏观调控和市场调控下回到正轨之上。5. 未来三年珠三角房地产的态势广东省经济的平稳发展，具有雄厚的经济实力，为房地产业打下坚实的基础，根 据目前的房地产市场发展状况，可分析未来三年珠三角房地产的发展形势，朝着，持续， 健康，平稳方向发展，人们生活住房方面得到多方面改善。十八届三中全会，国家进行 了对房地产业的多方面改革，面对新政策，我相信珠三角地区的房地产业会有新的发展， 新的前景。在经济增速回落，政府调控政策不放松的情况下，房地产市场的发展将回归到正常的市场经济当中，另一方面，土地资源的不断紧缺，城市化进程的加快，供应总体上将会越来越少，而需求会不断增加。从大众角度来看，大部分被人有购房的需求而缺乏 购房的实力，这时他们就希望政府能够更加严格地调控房地产市场，他们往往谴责房价 过高，但同时他们谴责的正是自己迫切想要的。就开发商的利益团体来讲，主要就是和政府之间的博弈了，随着土地政策的严格把 控，开发商之间的联合和整合将会成为趋势，随着房产税和各种严格的房产政策的实行， 开发商将面临着库存的压力和降价的压力。随着行业竞争的加强，国家宏观调控进一步成熟及购买者理性的增加，房产价格趋 向于合理，房价收入进入一个可维持的空间。房地产开发公司行为逐渐规范，相关制度 建设也会得到改善。

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