上海东湖物业管理公司居住物业管理实用手册
589页1、上海东湖物业管理公司居住物业管理实用手册(试行)目 录前 言1第一章 前期物业管理服务(含前期介入)21、前期物业管理服务合同及投标计划书22、前期介入的形式23、前期介入人员的配置和培训24、前期介入的进驻24.1与开发商建立业务联系24.2以书面备忘录的形式,从物业管理的角度提出合理化建议34.3物业管理用房的落实及装修35、与相关职能部门的业务关系建立45.1工商所45.2房地办(区房地局街道办事处)45.3银行45.4物价局55.5街道、居委55.6警署55.7环卫、环保55.8陆管处65.9社文处66、售楼处、样板房的物业管理67、竣工验收的参与78、物业的接管验收78.1物业接管验收的作用88.2物业接管验收的标准及重点88.3 物业交接的实施139、管理处的筹建149.1管理处组织机构设置及人员配备149.2岗位职责149.2.3其他各类人员岗位职责169.3各岗位工作规程169.4业主入住前的工作计划179.5费用的测算179.6人事管理189.7员工制服的定制199.8培训199.9管理大纲的制定229.10物业管理公约、用户手册的制定229.11管理处的规范上墙内容
2、229.12员工行为规范、礼貌用语的制定2210、业主入住2410.1业主入住流程2410.2业主入住前的准备2410.3业主入伙前需与开发商协调的问题2410.4业主办理入伙手续场地的环境布置2410.5与业主入住相关的单位的协调联系2511、装修管理3111.1目的3111.2装修须知3111.3装修手续的办理3111.4装修期间的监管3112、工程管理4912.1业主报(急)修服务4912.2日常巡检维修4912.3设备保养计划的制定和实施5012.4设备台帐的建立5212.5设备仓库的管理5213、保安管理7313.1门岗管理7313.2监控管理7313.3巡逻管理。7413.4车辆管理7513.5小区内交通事故的处理7614、保洁管理8814.1保洁工作的内容、标准和计划8814.2保洁工作的作业程序9014.3有偿保洁服务9015、绿化养护管理9216、特约服务9416.1特约服务9416.2延伸服务(有偿服务)9416.3“人性化”无偿服务的延伸9417、接待和投诉处理9717.1处理投诉的基本原则9717.2投诉界定9717.3投诉接待9818、财务管理10218.1小
3、区财务人员的基本职责10218.2新开楼盘的财务工作10318.3 二手楼盘接收的财务工作10618.4小区日常管理期间的财务工作10718.5管理期结束的小区财务工作11019、物业的变更11719.1二手房买卖新老业主与物业的交接流程11719.2业主出租房屋的管理11720、分承包方的监管11820.1分承包项目的审批权限11820.2分承包项目的服务过程监管11820.3分承包方服务质量年度评价11921、档案的建立与管理12221.1管理要求12221.2档案的收集与归档12221.3档案分类编制12321.4归档要求12421.5档案整理与保管12421.6档案的跟踪12421.7档案的利用与销毁12521.8相关文件12522、业主大会、业主委员会的成立12923、与业主委员会签订物业管理服务合同13024、维修资金的管理13024.1维修资金的收集13024.2维修资金帐户的开设和网站注册13124.3维修资金的使用范围13124. 4维修资金的使用规定13125、社区文化和文明小区建设13126、行风建设和小区经理责任制13127、达标、优秀、示范小区的创建132第二
4、章 二手楼盘的接管1331、二手楼盘的接管形式1332、二手楼盘物业管理合同的签订及双方的责、权、利1333、二手楼盘接管前的准备1334、二手楼盘的接管验收1334.1二手盘的接管验收的重点1334.2接管验收中应注意的事项1345、二手楼盘的管理134第三章 楼盘结束管理的移交1351、与业委会(开发商)和接管物业管理公司的移交1352、与上级公司的移交1353、管理处的注销135第四章 突发事件应急处理1361、职责1362、突发事件的种类和应急处理预案1362.1电梯故障应急处理预案1362.2火警事故应急处理预案1362.3水浸事故应急处理预案1362.4治安事件应急处理预案1362.5防台防汛应急处理预案1372.6避雷失效应急处理预案1372.7停电停水应急处理预案1372.8跑、冒、滴水事故应急处理预案1502.9燃气泄漏事故应急处理预案1502.10物业防爆、防破坏性事件的应急处理预案1512.11电梯内发生危害及骚扰事件的应急处理预案1512.12精神病患者的应急处理预案1522.13酗酒闹事的应急处理预案152第五章 会所管理1541、会所管理的形式:1542、会
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