房地产估价与评估方法培训

1、房地房地产产估价与估价与评评估方法培估方法培训训汇报人：PPT可修改2024-01-23房地产估价概述房地产市场分析房地产估价方法详解评估流程与实践操作案例分析与经验分享法律法规与职业道德要求contents目录房地房地产产估价概述估价概述01房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房地产估价定义房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。同时，房地产估价是房地产市场价格管理的有力工具，能够为房地产市场管理提供价格信息，为房地产交易提供价格参考。房地产估价的意义房地产估价定义与意义包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产，以及因转让、抵押、房屋租赁、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要而进行的房地产估价。估价对象根据估价目的和委托人的要求，可以是对整个房地产进行整体估价，也可以是对房地产的某一部分或某一权益

2、进行部分估价。估价范围估价对象及范围估价原则与方法估价原则：包括合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则等。其中，合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用状况下的价值或价格；替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价方法：包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。其中，市场比较法是将待估房地产与近期交易的类似房地产进行比较，通过对已知价格的修正得出待估房地产的价格；收益法是通过预测待估房地产未来各期的正常净收益，选用适当的折现率将其折算到估价时点上的现值后累加，以此估算待估房地产的价格；成本法是通过测算待估房地产在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到待估房地产的价格；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，通过预测待估房地产未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润来求取待估房地产的价格；基准地价修正法是在政府确定的基准地价基础上进行

3、修正来求取待估房地产的价格。房地房地产产市市场场分析分析0203不同类型房地产市场的现状与趋势分别探讨住宅、商业、工业等不同类型房地产市场的现状与未来趋势。01当前房地产市场概况包括市场规模、供需关系、价格水平等方面的描述。02发展趋势预测根据经济、政策、人口等因素，分析未来房地产市场的发展趋势。房地产市场现状与趋势分析经济增长、通货膨胀、利率等经济因素对房地产市场的影响。经济因素政策因素社会因素解读土地政策、房地产调控政策、税收政策等对房地产市场的影响。探讨人口增长、城市化进程、生活方式变化等社会因素对房地产市场的影响。030201影响因素及政策解读根据不同的标准，如地理位置、经济发展水平、人口规模等，对区域市场进行划分。区域市场划分分析不同区域市场的特点，如供需关系、价格水平、竞争状况等。区域市场特点分析介绍区域市场评估的方法和工具，如比较分析法、趋势分析法等，帮助估价师更好地理解和评估区域市场。区域市场评估方法区域市场分析技巧房地房地产产估价方法估价方法详详解解03定义01比较法是通过对比相似房地产的交易价格，经过因素修正后得出待估房地产价格的方法。适用范围02适用于具有交易性的

4、房地产，如住宅、商铺等。操作步骤03收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、进行个别因素修正、求取比准价格。比较法适用范围适用于有收益或有潜在收益的房地产，如商场、酒店等。定义收益法是通过预测待估房地产未来各期的正常净收益，选用适当的折现率将其折算到估价时点上的现值后累加，以此估算待估房地产价格的方法。操作步骤搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料、预测估价对象的未来收益、求取报酬率或资本化率、选用适宜的收益法公式计算收益价格。收益法 成本法定义成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算待估房地产价格的方法。适用范围适用于新开发或新建造的房地产，或者无法采用比较法和收益法进行估价的房地产。操作步骤搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料、估算重新购建价格、估算建筑物折旧、求取积算价格。定义假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算待估房地产价格的方法。适用范围适用于具有开发或再开发潜力的房地产，如待开发的土地、在建工程等。操作步骤调查待开发

5、房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、估计开发建设期、预测开发完成后的房地产价值、估算开发成本、税费和利润等、计算和判断待开发房地产的价格。假设开发法评评估流程与估流程与实实践操作践操作04明确评估是为了买卖、抵押、课税、征收等何种目的，以便选择合适的评估方法和标准。确定评估目的确定评估的房地产类型，如住宅、商业、工业等，以及具体的位置、面积、建筑结构等特征。明确评估对象明确评估目的和对象对评估对象进行现场勘查，了解其实际状况，包括地理位置、周边环境、建筑结构、装修情况等。收集与评估对象相关的市场数据、政策法规、类似案例等信息，为后续的评估计算提供依据。现场勘查与数据收集数据收集现场勘查选定评估方法根据评估目的和对象的特点，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。计算过程按照选定的评估方法，进行具体的计算过程，包括数据整理、公式应用、参数确定等步骤。选定评估方法及计算过程编制报告将评估结果编制成评估报告，包括评估目的、对象描述、评估方法、计算过程、评估结论等部分。审核流程对评估报告进行审核，确保报告内容完整、准确，符合相关法规和标准的要求。如有需要，可进行专家评审或第三

6、方审核。编制报告及审核流程案例分析与案例分析与经验经验分享分享05某商业综合体项目评估。该项目通过综合考虑地理位置、市场需求、竞争态势等因素，采用收益法进行评估，最终实现了较高的投资回报率。该案例启示我们，在评估商业项目时，应全面分析市场环境和项目特点，选择合适的评估方法。某住宅小区项目评估。该项目在评估过程中，注重收集和分析当地房地产市场数据，结合项目自身特点，采用比较法和成本法进行评估，得出了准确的估价结果。该案例告诉我们，在评估住宅项目时，应关注市场动态和项目品质，运用多种评估方法进行综合分析。某工业用地项目评估。该项目针对工业用地的特殊性，重点考虑了土地用途、产业政策、环保要求等因素，采用假设开发法和基准地价修正法进行评估，为投资者提供了有价值的决策依据。该案例提示我们，在评估工业用地时，应深入了解相关政策和法规，选择合适的评估方法。案例一案例二案例三成功案例展示及启示数据收集困难。解决方案包括加强与相关部门和机构的合作，利用互联网和大数据技术拓宽数据来源，以及提高评估人员的专业素质和技能水平。问题一评估方法选择不当。解决方案包括根据评估目的和项目特点选择合适的评估方法，综合运

7、用多种评估方法进行交叉验证，以及加强评估方法的研究和创新。问题二市场变化快速。解决方案包括建立动态监测机制，及时跟踪市场变化和政策调整，调整评估参数和模型，以及加强市场分析和预测能力。问题三常见问题解决方案探讨经验教训一重视前期准备工作。在进行房地产估价与评估之前，应充分了解项目背景、市场环境和政策法规等信息，为后续的评估工作打下坚实基础。改进方向一加强技术创新和研发。随着科技的不断进步和发展，应积极探索和应用新的技术手段和方法，如人工智能、大数据等，提高房地产估价与评估的效率和准确性。改进方向二推动行业标准化和规范化。应建立健全的房地产估价与评估标准和规范体系，统一评估方法和参数设置，提高行业整体的专业水平和公信力。经验教训二注重数据分析和运用。在评估过程中，应注重数据的收集、整理和分析工作，运用科学的方法和模型对数据进行处理和解读，提高评估结果的准确性和可靠性。经验教训总结与改进方向法律法法律法规规与与职业职业道德道德要求要求0601对房地产估价机构的设立、估价人员的资格认证、估价程序等方面进行了规定。中华人民共和国城市房地产管理法02明确了房地产估价机构的资质等级、业务范围、监督管理等方面的内容。房地产估价机构管理办法03规定了注册房地产估价师的考试、注册、执业、继续教育等方面的要求。注册房地产估价师管理办法相关法律法规解读010204职业道德规范及操守要求遵守国家法律法规，维护国家和人民的利益。客观公正，不偏不倚，不受任何单位或个人的影响。保守秘密，对委托人的资料和信息严格保密。勤勉尽责，认真履行估价职责，保证估价结果的准确性和合理性。03了解市场风险，关注市场动态和政策变化，及时调整估价策略。强化内部管理，建立健全的估价质量控制体系，确保估价过程的规范性和准确性。提高专业技能，不断学习新知识、新方法，提高估价能力和水平。加强与同行、专家、相关部门的沟通和交流，共同提高行业整体的风险防范意识和能力。01020304提高风险防范意识，确保估价质量THANK YOU

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