题库检测试卷B卷附答案房地产估价师之估价原理与方法押题练习试卷B卷附答案

题库检测试卷题库检测试卷 B B 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法押题练习试卷与方法押题练习试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B 2、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力 B.内力 C.自然力的作用 D.内部结构的变化【答案】C 3、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿 D.房屋火灾保险【答案】D 4、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值【答案】D 5、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 6、某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/m2。后经规划调整，其容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375 B.450 C.500 D.600【答案】D 7、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 8、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】C 9、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5【答案】D 10、某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为 24 个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10 B.11 C.13 D.14【答案】D 11、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师 B.估价机构业务承接人员 C.估价机构 D.项目负责人【答案】C 12、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 13、某房地产的重建成本为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1843.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 14、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 15、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 16、某房地产在 2014 年 3 月的价格为 7200 元/m2，已知类似房地产在 2014 年3 月至 9 月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产 2014 年 9 月的价格为（）元/m2。A.8485 B.8536 C.10038 D.10098【答案】D 17、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 18、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值 B.交换价值 C.理论价值 D.评估价值【答案】B 19、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法【答案】C 20、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】D 21、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常【答案】C 22、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价【答案】A 23、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】B 24、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C 25、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告【答案】D 26、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D 27、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税 B.契税 C.教育费附加 D.土地增值税【答案】B 28、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立【答案】D 29、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】B 30、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】C 31、已知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8%的价格为 4000 元/m2；若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6%，则其价格最接近于()元/m2。A.3816 B.3899 C.4087 D.4920【答案】D 32、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向 B.保温 C.隔音 D.户型【答案】A 33、气能摄血主要与哪个脏腑有关 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】A 34、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的 B.卖方独立承担和缴纳的 C.买方缴纳的 D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】B 35、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593 B.2619 C.2727 D.2862【答案】A 36、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 37、经过大椎穴的经脉是 A.足阳明经 B.足太阳经 C.手太阳经 D.手少阳经【答案】A 38、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。A.一个直观、具体的印象 B.一个综合、全面的印象 C.一个模糊、大概的印象 D.一个片面、具体的印象【答案】A 39、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B 40、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C 41、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法【答案】C 42、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】D 43、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制【答案】D 44、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数 B.全社会或某一地区的家庭平均人口数 C.全社会的家庭总人口数 D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B 45、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 46、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（）直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值 B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息 C.土地成本开发成本管理费用销售费用 D.土地成本开发成本【答案】D 47、待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法【答案】C 48、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数 B.加权算术平均数 C.众数 D.中位数【答案】C 49、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景【答案】C 50、采用