题库检测试卷B卷附答案房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷A卷含答案

题库检测试卷题库检测试卷 B B 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷与方法每日一练试卷 A A 卷含答案卷含答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A 2、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】D 3、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245 B.275 C.315 D.345【答案】D 4、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成【答案】C 5、“皮槁而毛拔”（素问五脏生成篇）的原因是 A.多食苦 B.多食甘 C.多食辛 D.多食咸【答案】A 6、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067 元/m2 B.1070 元/m2 C.1084 元/m2 D.1141 元/m2【答案】C 7、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值【答案】D 8、已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C 9、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 10、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。A.建筑密度大小 B.房型设计 C.临路状况 D.公共配套设施情况【答案】B 11、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 12、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。A.相互弥补 B.相互引用 C.相互替代 D.同时采用，以相互验证【答案】C 13、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98【答案】A 14、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】A 15、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则 B.霍夫曼法则 C.四三二一法则 D.哈柏法则【答案】C 16、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】B 17、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法【答案】D 18、某建筑物的有效年龄为 10 年，预计可能再使用 30 年，残值率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68 B.74 C.76 D.82【答案】C 19、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 20、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900【答案】D 21、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A 22、一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅。首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元 B.实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元 C.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元 D.实际单价为 2200 元/m2，实际总价为 30.16 万元【答案】C 23、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】D 24、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效年龄为 12 年，重置成本为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A.10.2 万元 B.11.0 万元 C.11.3 万元 D.11.5 万元【答案】C 25、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87 B.124 C.130 D.134【答案】B 26、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667 B.1765 C.1875 D.2000【答案】D 27、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 28、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 29、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930 B.32980 C.30980 D.29980【答案】A 30、()是随着时间的推移而减少的；A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】B 31、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】C 32、五志过极均可伤 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】A 33、东方之人易得痈疡是因 A.其民乐野处而乳 B.其民嗜酸而食腐 C.民食鱼而嗜咸 D.民华食而脂肥【答案】C 34、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动 B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境 C.房地产市场是一个全球性的市场 D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】C 35、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。A.平均数 B.中位数 C.众数 D.最高或最低值法【答案】B 36、某宗房地产的土地面积为 360m2，建筑面积为 250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积 300 元和 50 元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。A.6750 B.6250 C.67500 D.62500【答案】D 37、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴【答案】B 38、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化率为 10%，土地资本化率为 8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250 B.8000 C.9250 D.10000【答案】C 39、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。A.开发成本 B.计算基数 C.利润 D.投资【答案】B 40、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A 41、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率【答案】D 42、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响【答案】B 43、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是 A.气能生津 B.气能行津 C.津能生气 D.津能载气【答案】A 44、下列哪项是“相侮”A.心病及肝 B.木旺乘土 C.土虚木乘 D.木火刑金【答案】D 45、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B 46、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型【答案】C 47、某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为()万元。A.23.4 B.28.6 C.33.4 D.46.8【答案】D 48、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于 B.大于 C.小于或等于 D.大于或等于【答案】D 49、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况 B.第（2）种情况 C.第（4）种情况 D.第（5）种情况【答案】A 50、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状 B.容积率 C.土地使用期限 D.土地市场状况 E.土地开发程度【答案】ABC 2、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块