【广州百嘉信地产】商业地产的开发和运营(杨军艇)
36页1、商业地产的开发和运营主讲人:杨军艇先生广州百嘉信地产集团副总经理兼商业地产总经理2008年3月1Contents3 1131323343536373839310商业地产购物中心成功的基础因素购物中心选址购物中心如何获利商铺销售中国购物中心难解之困购物中心开发经营的市场导向经营之道购物中心增值效益:广告、推广经营管理团队购物中心与住宅房地产开发运营的差异购物中心开发流程2一、商业地产1、商业地产综述2、商业街3、批发市场4、酒店、写字楼5、购物中心3二、购物中心成功的基础因素1、市场承托力(客流)2、充足的资金(开发商)3、合理的建筑规划4三、购物中心选址“第一是选址,第二是选址,第三还是选址”,这是商界耳熟能详的一句名言,购物中心的成功,同样离不开这一前提。根据我的经验,购物中心选址要考虑四个主要因素:1) 消费人口,客流量2) 交通状况3) 商业环境4) 地形特点51、地点商圈不可移动性(如香港的尖沙咀多年来都是商业旺地)城市发展方向性(如天河城的成功也有赖于城市东移的发展方向)9三、购物中心选址地形特点(六不宜)快速路旁没缓冲区不宜高架路、立交桥下不宜斜坡顶不宜台阶太高不宜火车站、
2、汽车站旁不宜不是客流必经之路的地下层不宜72、人流有可能达到性消费群的固定性花花世界的人流到达性差,故不可能做个SHOPPING MALL华南MALL也是因为没有固定消费群,所以难以经营成功东莞第一国际里的中华百货,星期日15:30去只有2个顾客。天河城有80万固定消费群,尤其是7家珠宝店的生意比其他MALL好但天河城百货的虎门店也失败,因为中国二线城市不是太适合百货反而是超市或大卖场+散户的经营模式比较适合。103、定位整体市场的适应性1、每个城市只允许少量的如丽柏广场这类的纯高档商场,而一般SHOPPING MALL的主要顾客为城市的白领及中产阶级,没有2000-3000元/月收入的人群,难以成为MALL的消费主力2、一线城市10万m2SHOPPINGMALL需要10万人流的支持,二线城市至少需要5万人流的支持购买力的可能性一个地区生活水平及消费力的表现:1、最低生活保障水平(如广州是680元/月,南昌是380元/月)2、平均楼价上述两项亦是商场租价定位的依据。11老板/政府经营操盘者租户消费者四、购物中心如何获利1、购物中心获利是一个长远的过程。前提:2、如何说服投资者、老板,S
3、HOPPING MALL投资经营最少要有3年时间的守业期;商业地产的各相关方13四、购物中心如何获利3、购物中心因为其经营性而具有升值、增值前景,租价和售价都比住宅,写字楼要高,这是吸引众多投资者的关键。4、商业地产尤其是SHOPPING MALL是讲究长期经营回报的,一般是需要10或10年以上的时间经营才能全部回本并长期营利,最快也要5年(如中怡时尚购物中心租给广百就成功做到了4-5年回本)。5、经营成功的购物中心,其价值越来越高,回报也更高。老牌、成熟和规模宏大的地产商都有相当数量的不动产。14五、商铺销售中国购物中心难解之困1、产权分散是购物中心之大忌。产权分散必然导致利益分散。利益分散必然导致经营分散,进而导致品质下降。 产权分散就要卖,而卖铺肯定越小越好卖,商铺隔小了影响形象,还降低了实用率。产权分散影响品牌进驻的信心和行动。返租回报盛极一时,目前几无成功先例。15五、商铺销售中国购物中心难解之困2、综合开发确保商业产权统一所谓综合开发是指为了减低资金压力,在商业购物中心开发过程中配套住宅或写字楼,卖住宅、写字楼而保商业面积的产权完整统一。在大城市中小地块开发社区型购物中心时
4、适用在二三线城市,商业不甚发达地区较适用开发大型住宅区,以商业设施齐全吸引购房者16五、商铺销售中国购物中心难解之困3、以经营权主导控制销售(包括销售比例、铺位间隔)控制销售比例。控制销售区域。售铺面积尽量与经营面积相近,避免打通和复原,并可稳定租户。171六、购物中心开发经营的市场导向购物中心面对层次丰富的消费市场:中国庞大的消费市场是一个以中低消费水平为主,层次丰富的市场。“百万富翁进来不掉份儿,打工仔进来10块钱可以下楼”,盲目追求高档,只会自绝于中国消费者。体量庞大的购物中心每天少者需几万人次,多者需数十万人次进出,才可能维持生意,一座城市不可能拥有如此多富豪。182六、购物中心开发经营的市场导向一地一城一特点,特点取胜城市不同同城的不同区域同区不同规模规模相当定位相错193六、购物中心开发经营的市场导向市场决定购物中心规模和形式。前期市场调研、策划的重要性购物中心应提倡量身订造20铺位间隔客流动线空间利用七、经营之道1、深耕细作。21SHOPPING MALL是 主力店+次主力店+专门店的组合1、原南方大厦:1.2万平方米2、广百总店+广百新翼:3万平方米3、天河城百货:3.
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