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1、浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制 以江苏南通为例作 者学 院南京大学商学院经济学院专 业金融学年 级成教函授专升本2011级学 号Hc1192230010指导教师袁成答辩日期成 绩摘 要居民的住房需求快速增长，带动了个人住房贷款业务的迅猛发展。这使得个人住房贷款占营业部贷款业务的比重也随之快速上升，从而导致个人贷款不良资产的比重增大。本文以南通中小商业银行为例，通过对营业部个人住房贷款的快速增长的数据对比，发现营业部存在的风险，并针对存在的风险进行营业部内部和外部风险分析，在此基础上，还从增强风险防范意识、严格把好审核关、提高管理水平和风险控制能力、建立个人信用评级制度引入保险机制等方面对个人住房贷款的风险防范提出了相关对策。关键词：个人住房贷款; 风险控制; 不良贷款Abstract The rapid growth in housing demand of the residents, led to the rapid development of individual housing loan business. That makes loans for indivi

2、dual housing loans accounted for sales of ACS in the rapidly rising, leading to personal loans increased the proportion of non-performing assets. This to Nantong smal commercial banks for cases, through on sales personal housing loan of fast growth of data contrast, found sales exists of risk, and for exists of risk for sales internal and external risk analysis, this based Shang, also from enhanced risk against consciousness, and strictly put good audit shut, and improve management level and ris

3、k control capacity, and established personal credit rating system introduced insurance mechanism, aspects on personal housing loan of risk against made has related countermeasures.Keywords: individual housing loans; risk control; non-performing loans目 录摘 要2目 录3一、 引言4（一）论文研究背景4（二）论文研究的意义4二、个人住房贷款相关概念简介5（一）个人住房贷款的种类51、自营性个人住房贷款52、公积金个人住房贷款53、个人住房组合贷款5（二）个人住房贷款信用风险6三、 南通商业银行个人住房贷款业务现状7（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势7（二）南通商业银行个人贷款有国家政策支持7（三）个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头7四、商业银行个人住房贷款业务的风险8（一）个人住房借款人信用风险8（二）假按揭

4、风险8（三）信贷超前集中投放导致信贷资金流动存在风险9（四）抵押物的估价操作、处分存在风险9五、商业银行个人住房贷款业务的风险管理对策10（一）区分对待个人住房贷款信用风险合理嫁接给保险公司10（二）强化个人住房贷款业务审查，建立健全严格的信用体系10（三）推进资产证券化市场的发展11（四）培育和开辟房地产抵押二级市场11结语11参考文献12致谢131、 引言（一）论文研究背景近年来，我国个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，银行业将个人住房贷款作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款存在着一定的风险，它有借款人分散、期限长、变数大的特点，潜在风险很高。如果银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为建行的一个不容忽视的风险源。因此，应当把防范个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。（二）论文研究的意义本文研究意义在于明确个人住房贷款市场存在哪些风险及成因，如何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平。意义在于保证建行个人住房贷款市场的健康

5、稳步发展和降低贷款风险，使个人住房贷款业务在金融业良性循环发展。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是贷款资金的筹集人。因而加强建行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。二、个人住房贷款相关概念简介1970年成立的美国联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)将个人住房贷款与按揭贷款等同起来,认为按揭是对房产等不动产的留置权,借款人向信贷机构用自己所购的房产做抵押,在贷款合同内按期按时付款1。中国人民银行对个人住房贷款的定义是商业银行向借款人发放的用于其建造、大修、购买各种类型房屋的贷款。借款人必须用自己所购买的房屋作为抵押进行担保后,银行才会发放住房贷款。（一）个人住房贷款的种类1、自营性个人住房贷款即通常所指的个人住房按揭贷款，主要包括个人一手房贷款、个人再交易住房贷款(二手房贷款)。另外还有个人商业用房贷款和个人住房抵押额度贷款等。一手房贷款和二手房贷款的主要区别在于前者是用于首次交易的商品住房，后者是在二级市场上进行交易的。个人商业用房贷款的首付款比例和贷款期限等要求较高。个人住房抵押额度贷款的形式较为灵活，借款人把自有住房作最高额抵

6、押给银行后，可多次支用，用于购房、购车等消费性贷款，前提是在贷款额度有效期和可用额度范围内进行。2、公积金个人住房贷款住房公积金贷款以住房公积金为资金来源，是银行受住房公积金管理中心的委托，为正常按期缴纳住房公积金的个人发放的专项住房贷款，是一种政策性贷款。住房公积余为城镇企事业单位职工提供了住房保障，但是应该放开这里的“一单位”限制，使更多的人受到保障。3、个人住房组合贷款是指住房公积金和按揭贷款组合的贷款。银行确定借款人按时缴纳住房公积金的实际情况后，当住房公积金不够完全支付购房款时，不足的贷款由银行提供个人住房按揭贷款，以减轻借款人的还款压力3。（二）个人住房贷款信用风险商业银行的信用风险是指山于借款人或交易对手违约而可能给银行造成的损失。在借款人被信贷机构降低信用评级的情况下，借款人的债务市场价值的预期可能会下降，造成的损失也是一种信用风险4。本研究的个人住房贷款信用风险是指个人住房贷款的违约风险，是指借款人由于自身原因不能履行个人住房贷款借款合同中的约定，不能按期偿还按揭贷款本息而给银行造成的经济损失。个人住房贷款借款人违约造成的损失会转嫁给银行。当银行的不良资产累积到一定程

7、度，信用风险会急剧扩大，导致资本市场混乱，严重的会引发金融危机5。在经济繁荣阶段，人们收入增加，对借款买房的需求增大。银行对行情预期乐观，扩大对房地产企业和个人的信贷业务，房地产行业的突飞猛进刺激房价的进一步上升，购房者认为房屋较容易变现，用于自住和投资的购房需求增加，银行的个人住房贷款业务不断扩大，我国历年的个人住房贷款余额的增速，南通市个人住房贷款数量也同样增速较快。在经济进入衰退阶段，借款人的个人可支配收入下降，违约风险增加，投资者对购房预期下降，房价下跌，房屋变现能力下降，曾经被认为是银行优质资产的个人住房贷款的不良率增加。当信用风险不断累积，呆坏账的数量达到一定程度，银行资产出现资不抵债时，出现无法正常运营情况，因此控制不良资产具有重要意义。美国的次贷危机、雷曼兄弟的倒闭、美国政府对花旗银行等金融机构的救市来挽回对民众的信用，避免挤兑等更严重的金融危害发生。对个人住房贷款信用风险的预测是指运用各种科学合理的数量模型，信贷机构对借款人的经济、信用和社会关系等真实情况进行全面分析，从而对个人的偿还能力和风险控制程度进行综合判断。通过对借款人的信用情况量化，对借款人是否违约进行判断

8、，运用信用评估系统使放贷决策自动化和科学化6。3、 南通商业银行个人住房贷款业务现状 个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险

9、,给银行造成的损失惨重。（二）南通商业银行个人贷款有国家政策支持从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对南通房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。（三）个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。四、商业银行个人住房贷款业务的风险（一）个人住房借款人信用风险借款人信用风险分两种，被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还住房贷款的本息而造成的违约风险。这种违约一般发生在借款人收入减少、支付能力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等没有直接关系。主动违约风险是指借款人选择终止偿

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