纳税会计（第七版）课件：土地增值税的会计核算.ppt

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,主要内容,7.1 土地增值税概述,土地增值税的征税范围包括所有有偿转让,国有土地,使用权、,地上建筑物,及其,附着物,并取得收入的行为思考：,国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？,7.1.1,土地增值税的征税范围及纳税人,7.1 土地增值税概述,“,国有土地,”,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

地上建筑物,”,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施附着物,”,是指附着于土地上的不能移动或一经移动就遭损坏的物品思考：,国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？,7.1.1,土地增值税的征税范围及纳税人,7.1 土地增值税概述,土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人也就是说，无论是法人还是自然人，无论是外资企业还是内资企业，无论是中国公民还是外籍个人，只要,有偿转让房地产,，就是土地增值税的纳税人土地,增值税,纳税人,7.1.1,土地增值税的征税范围及纳税人,土地增值税实行四级超额累进税率,级数,增值额与扣除项目金额的比率（）,税率（）,速算扣除系数（）,1,不超过50的部分,30,0,2,50100的部分,40,5,3,100200的部分,50,15,4,超过200的部分,60,35,7.1,土地增值税概述,7.1.2,土地增值税的税率,7.1 土地增值税概述,其中，增值额的计算公式：,增值额,=,收入总额,准予扣除项目金额,7.1.3,土地增值税的计算,土地增值税的计算公式：,应纳土地增值税税额,=,增值额,适用税率准予扣除项目金额,速算扣除率,7.1 土地增值税概述,收入总额是指纳税人转让房地产取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

其中，,货币收入,是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、本票、汇票等信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券实物收入,是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地不动产等其他收入,是指纳税人转让房地产取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等收入总额的,确定,7.1.3,土地增值税的计算,（,1,）取得,土地使用权,时支付的金额，即纳税人为取得土地所有权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2,）,房地产开发成本,，指纳税人开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等3,）,房地产开发费用,，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用思考：,扣除项目有哪些？,7.1,土地增值税概述,7.1.3,土地增值税的计算,（,4,）与转让房地产有关的,税金,，是指转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税等纳税人在转让房地产时缴纳的教育费附加可视同税金予以扣除5,）,其他扣除项目,，从事房地产开发的纳税人可以按照上述第（,1,）项、第（,2,）项金额之和加计,20%,的扣除。

6,）旧房及建筑物的,评估价格,，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以新度折扣率后的价格思考：,扣除项目有哪些？,7.1,土地增值税概述,7.1.3,土地增值税的计算,纳税人有下列情形之一的，按照,房地产评估价格,计算征收：,7.1,土地增值税概述,7.1.3,土地增值税的计算,案例,7,1,某市企业（非房地产开发企业）,2014,年度的有关资料如下：,（,1,）,1,月，企业从政府取得,A,地,80,亩土地的使用权，支付土地出让金,600,万元当月，将其中,40,亩土地使用权作价,550,万元作为投资，与另一企业建立合资企业,E,（非房地产企业）2,）,3,月，将上述剩余,40,亩土地的使用权直接转让给附近的一家工厂，转让价格为,400,万元，缴纳各项税费,22.2,万元3,）,4,月，企业从,B,公司购得,B,地,100,亩土地使用权，支付土地转让金,800,万元7.1,土地增值税概述,7.1.3,土地增值税的计算,（,4,）,5,月，企业将从,B,地取得的,60,亩土地使用权抵押给银行，获得了,6,个月贷款,600,万元；,12,月，企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖。

5,）,6,月，企业将从,B,地取得的,10,亩土地使用权出租给,C,企业，每月收取租金,5,万元6,）,7,月，企业将从,B,地取得的,30,亩土地使用权与,D,企业交换取得房产一处，价值,300,万元7,）,12,月，企业将所持的,E,企业的股权转让给,F,企业，获取收入,600,万元计算本年该企业应缴纳的土地增值税暂不考虑契税7.1,土地增值税概述,7.1.3,土地增值税的计算,房地产企业是指主要经营房地产买卖业务的企业对这类企业来说，土地增值税是为取得当期营业收入而支付的费用因此，土地增值税的会计处理与营业税的会计处理相同，即,在计提土地增值税时，借记,“,营业税金及附加,”,科目，贷记,“,应交税费,应交土地增值税,”,科目实际上缴时，借记,“,应交税费,应交土地增值税,”,科目，贷记,“,银行存款,”,等科目,兼营房地产业务的企业，是指虽然经营房地产业务，但不是以此为主，而是兼营或者附带经营房地产业务的企业这类企业因转让房地产而缴纳土地增值税的会计处理与前述房地产企业土地增值税的会计处理一致7.2,土地增值税的会计核算,7.2.1,房地产企业土地增值税的会计处理,案例,7,2,某房地产公司某月有偿转让高级住宅楼一栋，建筑面积,5000,平方米，单位售价每平方米,6800,元，共取得销售收入,3400,万元，开发房产的扣除项目金额合计为,2004,万元，计算企业应交土地增值税，并做相应会计处理。

解析,土地增值额,=3400-2004=1396,（万元）,增值率,=1396,2004,100%=69.66%,应纳土地增值税,=1396,40%-2004,5%=558.4-100.2=458.2,（万元）,其会计分录为,:,计提土地增值税时,:,借,:,营业税金及附加,4582000,贷,:,应交税费,应交土地增值税,4582000,实际缴纳时,:,借,:,应交税费,应交土地增值税,4582000,贷,:,银行存款,4582000,7.2,土地增值税的会计核算,7.2.1,房地产企业土地增值税的会计处理,案例,7,3,某房地产开发公司开发建造了商品住宅楼一批，在工程未全部竣工结算前已预售一批商品房，按规定预缴土地增值税,1000,万元工程全部竣工结算后，该批商品住宅的全部销售收入共计,12000,万元公司为取得土地使用权支付的金额为,900,万元，开发土地、建房和配套设施支付,2800,万元，开发费用计,400,万元，转让房地产的有关税金,40,万元计算其应缴土地增值税、应补缴（或退回）税款，并做出相应的会计分录7.2,土地增值税的会计核算,7.2.1,房地产企业土地增值税的会计处理,解析,其会计分录为：,（,1,）房地产未全部竣工办理结算前，预缴土地增值税时：,借：应交税费,应交土地增值税,10000000,贷：银行存款,10000000,（,2,）工程竣工结算后，计提应缴土地增值税时：,准予扣除项目金额,=900+2800+400+40+,（,900+2800,）,20%=4880,（万元）,增值额,=12000-4880=7120,（万元）,增值率,=7120,4880=145.9%,应纳税额,=7120,50%-4880,15%=3560-732=2828,（万元）,借：营业税金及附加,28280000,贷：应交税费,应交土地增值税,28280000,（,3,）补缴土地增值税时：,应补税款,=2828-1000=1828,（万元）,借：应交税费,应交土地增值税,18280000,贷：银行存款,18280000,7.2,土地增值税的会计核算,7.2.1,房地产企业土地增值税的会计处理,1.,企业转让国有土地使用权连同地上已完工交付使用的建筑物及附着物时，在,“,固定资产,”,、,“,固定资产清理,”,等有关科目中反映。

转让时，借记,“,固定资产清理,”,、,“,累计折旧,”,等科目，贷记,“,固定资产,”,科目取得转让收入时，借记,“,银行存款,”,科目，贷记,“,固定资产清理,”,科目计算土地增值税时，借记,“,固定资产清理,”,科目，贷记,“,应交税费,应交土地增值税,”,科目上缴税金时，借记,“,应交税费,应交土地增值税,”,科目，贷记,“,银行存款,”,科目7.2,土地增值税的会计核算,7.2.2,非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理,2.,企业转让国有土地使用权连同地上未竣工的建筑物及附着物，其会计分录如下：,借：银行存款等,营业外支出（借方差额）,贷：在建工程,应交税费,应交营业税,应交土地增值税,营业外收入（贷方差额）,缴纳土地增值税时，,借记,“,应交税费,应交土地增值税,”,科目，贷记,“,银行存款,”,科目7.2,土地增值税的会计核算,7.2.2,非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理,案例,7,4,某企业转让一处房产的土地使用权及地上房产的产权，企业为取得该房产支付的成本、费用为,4200,万元，转让房产取得的收入为,6120,万元，支付营业税金及附加,306,万元，房产累计折旧,504,万元。

房产评估价格为,4620,元，成新率,8,成新计算应缴纳的土地增值税，并做相应的会计分录（城建税、教育费附加及印花税暂不考虑）解析,计算应缴纳的土地增值税：,土地增值额,=6120-4620,80%-306=2118(,万元,),增值率,=2118,(4620,80%+306)=52.92%,应纳土地增值税,=2118,40%-(4620,80%+306),5%=647.1(,万元,),其会计分录为：,转让房地产时：,借：固定资产清理,36960000,累计折旧,5040000,贷：固定资产,42000000,7.2,土地增值税的会计核算,7.2.2,非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理,收到转让收入时：,借：银行存款,61200000,贷：固定资产清理,61200000,计提营业税时：,借：固定资产清理,3060000,贷：应交税费,应交营业税,3060000,借：固定资产清理,6471000,贷：应交税费,应交土地增值税,6471000,上缴税费时：,借：应交税费,应交土地增值税,6471000,贷：银行存款,6471000,结转固定资产清理损益时：,借：固定资产清理,14709000,（,=61200000-36960000-3060000-6471000,）,贷：营业外收入,14709000,7.2,土地增值税的会计核算,7.2.2,非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理,土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定。