
2024年云南省房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷B卷附答案.docx
58页2024年云南省房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷B卷附答案一单选题(共80题)1、荀子在《劝学篇》中说:“不积跬步,无以至千里;不积小流,无以成江海这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】 B2、房地产作价入股估价应当采用( )标准A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】 C3、某工业用房占地面积为5000m2,容积率为1.5,土地单价为2400元/m2现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600元/m2该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价( )万元A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】 D4、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时,应以( )为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 A5、某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置成本为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。
假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等该建筑物的经济寿命为( )年A.29B.39C.40D.45【答案】 B6、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】 A7、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】 B8、可比实例的成交价格一般是在( )的价格A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点【答案】 B9、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值为110万元如果甲地块的使用权人欲购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为( )A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上【答案】 B10、有一房地产,未来第一年净收益为20万元,预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为( )万元A.400B.450C.500D.540【答案】 A11、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经【答案】 B12、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 C13、估价上的折旧注重的是( )A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 D14、某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为20000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付100万元,余款于一年后支付,交易税费均由卖方承担已知买方应缴纳的税费为3万元,卖方应缴纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳若将该交易实例作为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为( )万元A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C15、下列( )不是影响房地产价格的经济因素A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】 B16、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价【答案】 C17、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i,乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i,该两类房地产的价格增长潜力相比( )。
A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】 A18、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 C19、五行学说可以用于指导疾病的诊断,确定五脏的病变部位如面见赤色,口味苦,脉洪,为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】 D20、利用直线趋势法对某类商品住宅2004~2013年的平均价格进行分析,拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X,其中Y为商品住宅价格,X为时间,且∑X=0经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为( )元/m2A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】 D21、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 B22、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价【答案】 C23、估价业务应当以( )名义统一受理,统一收取费用。
A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】 C24、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格为5000元/m2,建筑面积为120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格为4700元/m2,建筑面积为90m2,成交时一次付清;丁成交价格为4760元/m2,建筑面积为110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )A.甲>乙>丙>丁B.乙>丁>甲>丙C.乙>丙>甲>丁D.丙>乙>丁>甲【答案】 C25、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 A26、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是( )A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 C27、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境,其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益,但不会为此向他支付任何费用。
这是由于房地产的( )特性A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 C28、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是( )A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 D29、面色淡白或萎黄,少气懒言,乏力瘦怯;心悸、失眠,肌肤干燥,肢体麻木甚则萎废不用,属于A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 B30、有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 A31、某商品住宅期房建筑面积为100平米,尚需6个月建成交付使用,类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米,该房每月末净租金收益为2000元/套,年折现率为12%,风险补偿为现房价格的5%,则该期房目前的市场价格为( )万元A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】 B32、某写字楼的建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元,年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限该写字楼用地的价格为( )万元。
A.500B.750C.800D.1000【答案】 C33、( )是更加科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 D34、由于房地产的不可移动,不可隐藏,难以变现,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响这是由于( )的特性A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 D35、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 D36、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为( )A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 C37、某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2,土地价格1500元/m2,用成本法测算出的该。
