朱久文：东南大学一米奶茶营销全案ppt课件.ppt

在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案组员：徐晓捷，朱秀梅，夏然之，商振雷组长：谢萍在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确Table of Contents市市场状况状况分析分析1 12 2 3 3产品的推广计划产品的推广计划4 4公司产品投入市场的政策公司产品投入市场的政策企业的产品销售目标企业的产品销售目标在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确Table of Contents财务损益预估财务损益预估1 12 2 3 3 总结4 4方案的可行性与操作性分析方案的可行性与操作性分析在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确统一阿一阿萨姆奶茶概述姆奶茶概述精选来自海拔精选来自海拔精选来自海拔精选来自海拔30003000米云南凤庆的大叶种阿萨姆红茶米云南凤庆的大叶种阿萨姆红茶米云南凤庆的大叶种阿萨姆红茶米云南凤庆的大叶种阿萨姆红茶百年传统工夫的揉捻技术和百年传统工夫的揉捻技术和百年传统工夫的揉捻技术和百年传统工夫的揉捻技术和CTCCTC特殊工艺特殊工艺特殊工艺特殊工艺茶具有纯正滇红特有的花果芳香和浓强滋味茶具有纯正滇红特有的花果芳香和浓强滋味茶具有纯正滇红特有的花果芳香和浓强滋味茶具有纯正滇红特有的花果芳香和浓强滋味来自新西兰的优质牛奶来自新西兰的优质牛奶来自新西兰的优质牛奶来自新西兰的优质牛奶 —— ——先进的研发调和技术，创造出层次丰富、顺滑香醇的先进的研发调和技术，创造出层次丰富、顺滑香醇的先进的研发调和技术，创造出层次丰富、顺滑香醇的先进的研发调和技术，创造出层次丰富、顺滑香醇的奶茶滋味奶茶滋味奶茶滋味奶茶滋味 在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确问问卷卷调查调查分析分析奶茶净含量调查结果： 350ml为大多数人为大多数人的偏好！的偏好！在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确奶茶价格调查：大学生可以接受的价格在大学生可以接受的价格在3元左右！元左右！在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确包装风格调查：大多数大学生喜欢简明大方和清淡典雅型的！大多数大学生喜欢简明大方和清淡典雅型的！在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确很多学生对添加果粒感兴趣！很多学生对添加果粒感兴趣！在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确市市场状况整体分析状况整体分析“ “享受时光，体现情趣，新鲜休闲享受时光，体现情趣，新鲜休闲享受时光，体现情趣，新鲜休闲享受时光，体现情趣，新鲜休闲” ” “ “温暖，满足感温暖，满足感温暖，满足感温暖，满足感” ” 时尚的包装时尚的包装时尚的包装时尚的包装 “ “一米奶茶，一米阳光一米奶茶，一米阳光一米奶茶，一米阳光一米奶茶，一米阳光” ” 目标顾客：大学生目标顾客：大学生目标顾客：大学生目标顾客：大学生 主题：给大学生温馨的关怀主题：给大学生温馨的关怀主题：给大学生温馨的关怀主题：给大学生温馨的关怀在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确SWOT分析分析S：：1.“统一”是茶饮料的龙头企业,在市场网络、战略布局等方面都具有领先地位2.价格适中且在大学校园相关促销活动较多,品牌知名度较高3.拥有完善的销售渠道4.饮用方便W：：1.携带不如袋装奶茶便利2.杯装奶茶内含果肉，满足了消费者咀嚼的习惯3.在冬季，袋装和杯装可用热水冲饮，更符合消费者热饮的习惯4.自身产品较多，奶茶的知名度和市场份额都较低6.产品包装不够夺人眼球 O：：1.瓶装和利乐包装的同类竞争产品少2.整个奶茶市场呈现逐渐扩大的趋势3.市场饱和度不高，有机会打造成市场的领导者4.抓住大学生的心理，打造健康、自然、清新的奶茶形象T：：1.类似的竞争产品越来越多，产品层出不穷2.产品创新滞后，局限于瓶装和利乐包装 在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确PEST分析分析Political Factors：1.我国政治环境稳定，对企业的政策不会发生太大改变2.2008的三聚氰胺事件影响犹在，我国对于乳制品的监管力度比较大3.近期我国食品企业所得税不会有大幅度变动 Economic Factors：1.国家近期上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点2.近年通货膨胀率压力大3.奶茶行业持续发展 Social cultural Factors：1.人均受教育水平明显提高，大学的扩招让大学生增多，对奶茶的消费增加2.公众文化水平的提升使价值观念发生变化3.对海外产品过分青睐，崇洋观念明显4.近年来低碳环保观念开始流行 Technological Factors：1.科技的发展降低了产品和服务的成本并提高了质量；2.科技为消费者和企业提供了更多的创新产品与服务；3.科技改变了产品的分销渠道 在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确波特五力分析波特五力分析供应商的议价能力供应商的议价能力供应商的议价能力供应商的议价能力购买者的议价能力购买者的议价能力购买者的议价能力购买者的议价能力新进入者的威胁新进入者的威胁新进入者的威胁新进入者的威胁替代品的威胁替代品的威胁替代品的威胁替代品的威胁同业竞争者的竞争程度同业竞争者的竞争程度同业竞争者的竞争程度同业竞争者的竞争程度在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确公司公司产品投入市品投入市场的政策的政策1。

目目标标市市场场：：大大学学生生 产产品品定定位位：： 快快捷捷方方便便的的服服务务 温温馨馨的的关关怀怀在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确2销销售售目目标标：：扩扩大大市市场场占占有有率率 争争取取大大学学生生市市场场的的80%在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确3制定价格政策 小瓶装：350ml 中高价位：3元在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确4确确定定销销售售方方式式 统统一一饮饮品品的的一一般般渠渠道道 大大学学生生特特有有的的销销售售方方式式一一米米奶奶茶茶小小站站（（长期期））校校园园营销大大赛（（短短期期））一一米米阳阳光光的的传说之之旅旅在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确一米奶茶外包装一米奶茶外包装设计设计在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确广告广告设计设计广广广广告告告告语语语语: : 1 1. .一一一一米米米米奶奶奶奶茶茶茶茶，，，，一一一一米米米米阳阳阳阳光光光光 2 2. .一一一一米米米米奶奶奶奶茶茶茶茶，，，，好好好好喝喝喝喝的的的的一一一一米米米米！！！！ 3 3. .在在在在万万万万丈丈丈丈爱爱爱爱情情情情阳阳阳阳光光光光中中中中，，，，你你你你曾曾曾曾经经经经拥拥拥拥有有有有这这这这一一一一米米米米就就就就够够够够了了了了广广广广告告告告创创创创意意意意: : 1 1. .爱爱爱爱情情情情篇篇篇篇 2 2. .幽幽幽幽默默默默篇篇篇篇 3 3. .网网网网络络络络篇篇篇篇广广广广告告告告传传传传播播播播及及及及预预预预算算算算在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确 营销活动营销活动————针对大学生特有的营销针对大学生特有的营销针对大学生特有的营销针对大学生特有的营销在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确校校校校园园园园营销营销大大大大赛赛一米一米一米一米阳阳阳阳光的光的光的光的传说传说之旅之旅之旅之旅一米奶茶一米奶茶一米奶茶一米奶茶小站小站小站小站在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确—使阿萨姆奶茶融于大学生生活校园营销大赛 在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确一米一米阳阳光光晚会晚会实际营销环节无无无无领导领导小小小小组讨论组讨论Related Documents颁奖颁奖报报名名名名过过程程程程简历筛选简历筛选在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确活活动主主题及目及目标活活活活动动动动主主主主题题题题：：：：寻寻寻寻找找找找校校校校园园园园里里里里的的的的营营营营销销销销高高高高手手手手活活活活动动动动目目目目标标标标：：：：让让让让阿阿阿阿萨萨萨萨姆姆姆姆给给给给学学学学生生生生留留留留下下下下难难难难忘忘忘忘映映映映象象象象，，，，使使使使阿阿阿阿萨萨萨萨姆姆姆姆真真真真正正正正融融融融于于于于大大大大学学学学生生生生生生生生活活活活。

极极极极大大大大的的的的提提提提高高高高阿阿阿阿萨萨萨萨姆姆姆姆的的的的知知知知名名名名度度度度活活活活动动动动方方方方式式式式：：：：利利利利用用用用学学学学生生生生会会会会、、、、学学学学生生生生团团团团体体体体开开开开展展展展营营营营销销销销比比比比赛赛赛赛，，，，在在在在其其其其中中中中一一一一个个个个环环环环节节节节让让让让学学学学生生生生实实实实际际际际推推推推销销销销阿阿阿阿萨萨萨萨姆姆姆姆奶奶奶奶茶茶茶茶在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确—大学最方便的瓶装饮料一米奶茶小站在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确校校校校园园园园招聘招聘招聘招聘进军食堂食堂Related Documents勤工薪酬勤工薪酬勤工薪酬勤工薪酬在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确奶茶小站效果奶茶小站效果图在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确预计效果效果我我我我们们们们的的的的服服服服务务务务，，，，我我我我们们们们的的的的奶奶奶奶茶茶茶茶：：：：采采用用和和学学校校一一卡卡通通联联合合的的结结算算方方式式最最大大程程度度的的方方便便了了学学生生提提示示板板也也给给予予了了学学生生极极大大的的便便利利，，汇汇集集了了人人气气可可可可持持持持续续续续发发发发展展展展：：：：当当学学生生养养成成在在奶奶茶茶小小站站买买早早餐餐奶奶茶茶，，晚晚餐餐奶奶茶茶的的时时候候，，统统一一奶奶茶茶就就获获得得了了在在大大学学校校园园的的持持续续发发展展尽尽管管奶奶茶茶都都大大同同小小异异，，但但是是我我们们的的服服务务就就细细致致到到无无以以复复加加在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确—一米奶茶开盖有奖一米阳光的传说在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确传说传说玉玉玉玉龙龙山之旅山之旅山之旅山之旅媒体炒作媒体炒作媒体炒作媒体炒作开开开开盖有盖有盖有盖有奖奖Related Documents一米一米阳光阳光在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确活活动目的目的通通通通过过过过开开开开盖盖盖盖有有有有奖奖奖奖的的的的促促促促销销销销活活活活动动动动通通通通过过过过对对对对一一一一米米米米奶奶奶奶茶茶茶茶的的的的故故故故事事事事化化化化，，，，传传传传说说说说化化化化，，，，让让让让广广广广告告告告语语语语“ “一一一一米米米米奶奶奶奶茶茶茶茶，，，，一一一一米米米米阳阳阳阳光光光光，，，，我我我我们们们们永永永永远远远远给给给给您您您您带带带带来来来来短短短短暂暂暂暂而而而而永永永永恒恒恒恒的的的的怀怀怀怀念念念念” ”深深深深入入入入人人人人心心心心通通通通过过过过跟跟跟跟踪踪踪踪报报报报道道道道旅旅旅旅游游游游活活活活动动动动，，，，使使使使一一一一米米米米奶奶奶奶茶茶茶茶渗渗渗渗透透透透进进进进大大大大学学学学生生生生生生生生活活活活，，，，成成成成为为为为大大大大学学学学生生生生中中中中的的的的热热热热门门门门话话话话题题题题在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确奶茶之积分榜奶茶之积分榜 ——统一奶茶统一奶茶/人人网推广方案人人网推广方案 学学学学生生生生大大大大多多多多数数数数都都都都喜喜喜喜欢欢欢欢空空空空间间间间/ /人人人人人人人人主主主主页页页页各各各各种种种种钻钻钻钻石石石石VVI IP P的的的的免免免免费费费费获获获获取取取取也也也也能能能能够够够够吸吸吸吸引引引引学学学学生生生生购购购购买买买买，，，，成成成成为为为为奶奶奶奶茶茶茶茶达达达达人人人人后后后后专专专专用用用用的的的的空空空空间间间间配配配配饰饰饰饰也也也也容容容容易易易易满满满满足足足足学学学学生生生生的的的的虚虚虚虚荣荣荣荣感感感感学学学学生生生生们们们们在在在在积积积积分分分分的的的的同同同同时时时时也也也也能能能能够够够够接接接接触触触触更更更更多多多多的的的的统统统统一一一一奶奶奶奶茶茶茶茶 目目目目标标标标: :促促促促使使使使大大大大学学学学生生生生加加加加深深深深对对对对统统统统一一一一奶奶奶奶茶茶茶茶的的的的了了了了解解解解甚甚甚甚至至至至成成成成为为为为忠忠忠忠实实实实客客客客户户户户 在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确促销系列之促销系列之“玩转大转盘玩转大转盘” ——“我要我要……”系列系列活动背景：大多数的促销是一些打折降价之类的活动，对活动背景：大多数的促销是一些打折降价之类的活动，对活动背景：大多数的促销是一些打折降价之类的活动，对活动背景：大多数的促销是一些打折降价之类的活动，对大学生没有太大的吸引力。

针对大学生这个思维活跃的群大学生没有太大的吸引力针对大学生这个思维活跃的群大学生没有太大的吸引力针对大学生这个思维活跃的群大学生没有太大的吸引力针对大学生这个思维活跃的群体而设计体而设计体而设计体而设计促销活动主题：头脑风暴、玩转大转盘促销活动主题：头脑风暴、玩转大转盘促销活动主题：头脑风暴、玩转大转盘促销活动主题：头脑风暴、玩转大转盘活动目标：让更多的大学生接触到一米奶茶，并对一米奶活动目标：让更多的大学生接触到一米奶茶，并对一米奶活动目标：让更多的大学生接触到一米奶茶，并对一米奶活动目标：让更多的大学生接触到一米奶茶，并对一米奶茶留下深刻印象茶留下深刻印象茶留下深刻印象茶留下深刻印象在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确男生特别推广男生特别推广----将奶茶打进男生生活将奶茶打进男生生活将奶茶打进男生生活将奶茶打进男生生活 “ “三分我最行三分我最行三分我最行三分我最行” ”定点投篮活动定点投篮活动定点投篮活动定点投篮活动在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确学习内容学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。

评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5评估项目目标实现的可能性评估项目目标实现的可能性市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础的过程，市场分析的结论是进行决策的基础开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系针对某种特定物业研究市场的供需关系需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。

思路思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场区域市场、专业物业市场、项目市场区域市场、专业物业市场、项目市场区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求供给、需求供给、需求供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来过去、现在、未来过去、现在、未来过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2步骤第一步：市第一步：市场场区域界定区域界定这这里所指的区域是中里所指的区域是中里所指的区域是中里所指的区域是中观观房地房地房地房地产产市市市市场场分析的基本分析的基本分析的基本分析的基本单单位，具有位，具有位，具有位，具有完整的房地完整的房地完整的房地完整的房地产产市市市市场场特征的范特征的范特征的范特征的范围围，一般以行政区划来划分，一般以行政区划来划分，一般以行政区划来划分，一般以行政区划来划分。

第二步：区域第二步：区域经济环经济环境和市境和市场场分析分析考察整个区域考察整个区域考察整个区域考察整个区域经济环经济环境，判断区域房地境，判断区域房地境，判断区域房地境，判断区域房地产产市市市市场处场处于何种于何种于何种于何种发发展展展展阶阶段，找到影响房地段，找到影响房地段，找到影响房地段，找到影响房地产产市市市市场变场变化的主要因素，化的主要因素，化的主要因素，化的主要因素，对对区域房区域房区域房区域房地地地地产发产发展前景展前景展前景展前景进进行行行行预测预测第三步：第三步：专业专业市市场场分析分析按物按物按物按物业类业类型型型型进进行市行市行市行市场细场细分，分，分，分，对对各各各各专业专业市市市市场场的供的供的供的供给给和需求和需求和需求和需求进进行行行行对对比比比比预测预测，从而揭示各，从而揭示各，从而揭示各，从而揭示各专业专业市市市市场场的需求潜力及分布状况的需求潜力及分布状况的需求潜力及分布状况的需求潜力及分布状况第四步：第四步：项项目市目市场场分析分析根据根据根据根据对竞对竞争争争争对对手及消手及消手及消手及消费费者的分析找到者的分析找到者的分析找到者的分析找到项项目的机会点、目的机会点、目的机会点、目的机会点、预预估估估估项项目的市目的市目的市目的市场场占有率。

占有率在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第第二二步步区区域域经经济济环环境境和和市市场场分分析析区域区域经济环经济环境境分析分析区域房地区域房地产产市市场场分分析析（一）基本内（一）基本内容容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第第二二步步区区域域经经济济环环境境和和市市场场分分析析（二）基本（二）基本资资料的料的获获得得• •区域区域经济环经济环境分析境分析1 1、、、、总总量指量指量指量指标标 GDPGDP、人口、人均、人口、人均、人口、人均、人口、人均GDPGDP、固定、固定、固定、固定资产资产投投投投资资、新批、新批、新批、新批三三三三资资企企企企业业人数、接待入境旅游人数人数、接待入境旅游人数人数、接待入境旅游人数人数、接待入境旅游人数…………2 2、、、、结结构指构指构指构指标标：：：：产业结产业结构及布局、就构及布局、就构及布局、就构及布局、就业业人口人口人口人口结结构构构构3 3、水平指、水平指、水平指、水平指标标：人均收入水平、消：人均收入水平、消：人均收入水平、消：人均收入水平、消费费水平、人均居住水平、人均居住水平、人均居住水平、人均居住面面面面积积、住宅消、住宅消、住宅消、住宅消费费支出水平支出水平支出水平支出水平4 4、城市、城市、城市、城市经济发经济发展展展展计计划、划、划、划、产业规产业规划、城市划、城市划、城市划、城市总总体体体体规规划划划划• •区域房地区域房地产产市市场场分析分析1 1、投、投、投、投资资：开：开：开：开发发投投投投资额资额2 2、土地开、土地开、土地开、土地开发发：土地开：土地开：土地开：土地开发发投投投投资资、开、开、开、开发发面面面面积积、土地出、土地出、土地出、土地出让让金金金金3 3、商品房开、商品房开、商品房开、商品房开发发：施工面：施工面：施工面：施工面积积、竣工面、竣工面、竣工面、竣工面积积、年开、年开、年开、年开发发量量量量4 4、、、、销销售：售：售：售：销销售售售售额额、、、、销销售面售面售面售面积积、价格、空置量、吸、价格、空置量、吸、价格、空置量、吸、价格、空置量、吸纳纳量量量量5 5、房地、房地、房地、房地产产景气指数、价格指数景气指数、价格指数景气指数、价格指数景气指数、价格指数数据来源数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法方法第二步第二步区域经济环境区域经济环境和市场分和市场分析析（三）能（三）能够够反映区域房地反映区域房地产产市市场发场发展展状况的指状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域区域经济环经济环境境和市和市场场分析分析（三）能（三）能够够反映区域房地反映区域房地产产市市场发场发展展状况的指状况的指标标在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域区域经济环经济环境境和市和市场场分析分析（三）能（三）能够够反映区域房地反映区域房地产产市市场发场发展展状况的指状况的指标标恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 20082008年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法方法第三步第三步专业市场分析专业市场分析（住宅）（住宅）1 1、住宅、住宅类类土地供土地供应应情况、成交情况、情况、成交情况、成交价格成交价格2 2、住宅商品房供、住宅商品房供给总给总量、供量、供给结给结构分构分析（按面析（按面积进积进行划分）行划分）3 3、住宅商品房成交、住宅商品房成交结结构、构、产产品特点分品特点分析析4 4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5 5、、专业专业房地房地产产市市场总结场总结在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第四步第四步项目市场分析项目市场分析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（工具（项目目+环境境+竞争）争）在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素  地段要素地段要素  环境要素环境要素  地块要素地块要素  项目要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素宏观要素——经济经济形势（宏观政策）形势（宏观政策）/重大城市变革重大城市变革 中观要素中观要素——行行业形势（一、二、业形势（一、二、三级市场）三级市场）/城市城市规划（交通、市规划（交通、市政配套、开发重政配套、开发重点、热点等）点、热点等） 微观要素微观要素——市市场竞争（片区、场竞争（片区、楼盘、户型）楼盘、户型）/客客户流向户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。

►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变房地产市场是变房地产市场是变房地产市场是变化的，因此市场化的，因此市场化的，因此市场化的，因此市场分析应贯穿于整分析应贯穿于整分析应贯穿于整分析应贯穿于整个项目开发过程，个项目开发过程，个项目开发过程，个项目开发过程，根据市场的变化根据市场的变化根据市场的变化根据市场的变化及时调整战略。

及时调整战略及时调整战略及时调整战略•地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！•数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目）表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；，便于整理分析；•基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等题、或是判断趋势、或是找到答案等EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确学习内容学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习。