深圳海岸城.docx

百强商业项目案例之七——深圳海岸城深圳海岸城 ——深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心项目概况V发展商：深圳市海岸房地产开发有限公司「「地理位置：南山区海德三道与文心五路交汇处项目规模：总建筑面积约30万平方米「其中：购物中心约 12 万平方米，高度30 米，地上五层、地下二层；写字楼约 14 万平方米；商业街约 4 万平方米核心商户：以主力店、品牌旗舰店、综合概念店「为核心商户「商业形态：荟萃知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、 个人护理、现代服务、美容康体、文化教育等十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多方面海岸城购物中心经营状况v业态比例：零售约占 60%，餐饮约 25%，休闲娱乐约 15%，服装、首饰、家居、家电产品等一应俱全可主力店可吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米嘉禾影院：影厅建筑面积达4000平方米，有6个影厅，共1050个座位，其中一个厅的屏 幕长19米，宽8.5米，是目前深圳最大的屏幕世纪星真冰俱乐部：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰面面积约 1200 平方米 中森名菜：建筑面积达7000平方米商圈范围：W核心商圈——后海、南油、南头、蛇口片区 次级商圈——沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区 辐射商圈——以香港、福田、罗湖为主，由于项目的滨海特色，加之西部通道的直接利好， 还将吸引更多国内外前来休闲、旅游、观光的顾客V海岸城购物中心项目特色体现全新的滨海商业文明B 海岸城在规划设计上突出现代人文色彩，建筑和环境营造海洋文化风情，水体与建筑相互交 融，充分考虑商务和商业、城市和湾区的联系。

海岸城倡导全新的滨海体验与时尚，不仅改 善人们的购物环境和商务条件，也为深圳人提供了一种全新的消费模式和生活方式建筑特色鲜明B双广场 南北呼应：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、 动感的休闲主题；北广场面积约 10000 平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各 类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间双步行街 时尚生活： “万国美食风情街” 汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚 等国的特色餐饮，带给人们世界各地的美味体验，品种丰富，风情浓郁，为中心区内的办公、 休闲人士提供优越的就餐和休闲环境；710 米长的高架步行街与保利文化广场、海岸城东座 和西座、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、68 层超高层写字楼以及海雅商圈、东填海区 等连通，实现人行的自由流通，便捷高效双首层 商机流动：海岸城购物中心首层规划为步行商业街，二层北面与高架步行街相连， 实现了“双首层”设计，有效引导客流走向，提升商业价值退台餐饮区 休闲情调：退台式的餐饮区设计，使人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松、 惬意的 休闲 氛围 室内外空 间巧妙 结合，构 筑生动 的 城市风 景线。

40主力堆 hlajgr Slves女洗芋阖 Lad旧雷a^*■林■開诜手问 Gen苫S3自劝柜员* a™■Sorbet.HWffi* Nuatey|*S1SAO Entrance•EriiterlainmEntJPHl手电梯 EscWkma停军场 Carpark■•壊FocHi^Bereragc■審用卄障机Ques-t LiftRShr&tf OriiceUCusrortwr SemMRt贺车tiSAQ ThiGfc. Entranca/E Mil一层布局海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大 道，以核心商业的姿态，携领凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场，共同构建出南 山商业文化中心区海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场 等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代 生活方式，云集了50 家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺，是 迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性、时尚气息最 浓郁的滨海风情多功能城市复合体海岸城相关链接：总建筑面积：约 12 万平方米总高度：30 米，地上五层、地下二层停车位：1500 余个开业时间：2007年 12月 16日海岸城专业建设：开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司 经营管理：深圳市海岸商业管理有限公司 建筑设计：美国凯里森建筑事务所 深圳市城脉建筑设计有限公司商业物业顾问：广州高力国际物业服务有限公司 机电顾问：香港澧信技术管理咨询（深圳）有限公司 海岸城从开业至今营业情况都比较一般，作为南山中心区的大体量商业项目，其操作不能说 是相当成功的。

南山作为现在的居住大区，住宅大盘较多，而居民多为 80、90 年代成长起来的小企业主， 消费能力旺盛，购买力强，按照常规海岸城项目是可以经营的不错的；而现在海岸城连同保 利的文化广场一起，做为南山商业的主要中心和聚客主力项目，却没有能很好的起到联动效 应，平常的海岸城和保利文化广场的经营情况还是比较冷淡归其原因主要是： 一是：吉之岛客群定位较高，想以此抓住南山高端客户的心，但其定位又和益田假日广场的 华润万家 OLE 相差甚远，处境高不成低不就，相当尴尬而其聚客效应相对百佳、沃尔玛、 家乐福来说还是比较低，而南山片区人人乐相当成熟，占据了大部分的市场份额所以从一 定程度上说，吉之岛的引进是失败的； 二是：餐饮部分，餐饮的定位也是较高的，大部分商家的人均单次消费在 100 元左右，这 就将周边写字楼的白领排除在了潜在消费群之外，而南山的较高档次家庭餐饮消费又被王 子、凯宾、腾记、春满园、凤凰楼等几家瓜分，另外是家庭餐饮外出消费程度并不高因此， 餐饮的聚客效应也相对减弱； 三是：零售部分，定位也是相对高端的，但是深圳有金光华、万象城、中信广场、益田等项 目分流客源，而海岸城的高端百货并不纯粹，没有以万象城等的方式以楼层作档次划分，因 此对高端客源的吸引力降低，而对中低端客源又有潜在的排斥作用。

所以，零售部分的承租 能力又打了折扣。