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土地市场：土地一级市场：土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变（土地出 让）交易中，出让方是土地所有者人民政府，受让方是土地使用者， 现在以开发商居多土地出让与新增建设用地也有着千丝万缕的联系土地二级市场： 已经进入市场的土地有偿使用权整体转让形成了土 地二级市场这种转让一般发生在土地使用者之间，最显著的表现形式 是开发商预（销）售新上市的商品房此时，已经获得有偿使用权的土 地，随商品房自然而然转移到了小业主手里土地三级市场：有偿土地使用权部分转让（如：抵押、担保、租赁 等）属于土地三级市场，一般在土地使用者与他人之间目前最常见的 情况是开发商取得土地使用证后进行抵押贷款，银行得到他项权利证 书，开发商的土地权利由于市场交易受到了限制，即丧失了部分权利房屋一级市场：如前所述，开发商出售新建商品房形成了房屋一级 市场房屋一级市场特点有三：第一，是房屋的增量市场；第二，属房 屋产权交易；第三，一般对应于土地二级市场房屋二级市场：房屋二级市场是已购房屋所有权进行整体转让即 常说的房屋买卖，有时也称二手房市场，与房屋一级市场主要的不同点 在于是存量房的交易，即房地产市场上的房屋总量不因交易而改变。

房屋三级市场： 房屋三级市场的主要特点在于不是房屋所有权的交 易，而是部分权利的交易，是存量房部分权利（如：租赁权、占用权、 抵押权、使用权等）在市场上的转让1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者 和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上 下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系3、房地产 是房产和地产的总称是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建 筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等） 4、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基 础设施、房屋建筑的活动6、土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即 国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式其中，城市市 区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家 所有的以外， 属于集体所有； 宅基地和自留地、 自留山， 属于集体所有； 矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所 有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。

但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有因 此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的8、集体土地是指农村集体所有的土地9、征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实 行征用10、土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地 使用年限按国家规定执行即：居住用地七十年；工业用地五十年；教 育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十 年；综合用地或者其他用地五十年另外，加油站、加气站用地为二十 年11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于 集体所有的外，均属于国家所有业主所取得的为该土地的一定年限的 使用权住宅用地的土地使用时间为 50— 70 年，自开发商取得该土地 使用证书之日起计算在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回 业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地12、合作建房 是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地 产的房地产开发形式。

13、土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法 享有的占有、使用、收益和处分的权能14、土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让 给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为15、土地使用权转让 是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权 再转移的行为16、土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限 制以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同 意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押17、什么是地籍？什么是产籍？我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念它是指土地的 自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的 登记和土地分类面积等内容具体来讲，是对在房地产调查登记过程产 生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、 档、卡、册等资料的总称18、生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地19、熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地20、宗地 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块21、宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本 情况包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与 相邻宗地的关系等22、证书附图 即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利 人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况23、楼花 一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业） ，另一说法即 指未正式交付之前的商品房24、期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房， 即房地产开发 商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止， 所出售商品房称 为期房消费者在购买期房时应签商品房预售合同25、现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥 所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后， 立即可以办理入住并取得产权证26、毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门， 墙面地面仅做基础处理而未做 表面处理的房叫毛坯房27、成品房 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修1）内墙面为普通仿瓷涂料2）客厅楼地板为普通瓷砖3）普通铝合金窗4）普通胶合板门28、商品房 是指以完全的市场价格向购房者出售的房子29、空置商品房指 1998 年 6 月 30 日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）30、存量房 即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

31、二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房个人购买的新竣工的商品房、 经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都 称为二手房32、经济适用房根据北京市人民政府办公厅京政发【 1998】第 54 号文件，经济适 用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安 全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足 居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准， 结合市场需求确定33、房改房在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目 前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房34、安居房分为哪几种？安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工 的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房35、个人住房基金有些单位建立了个人住房基金职工个人住房基金是由个人的劳动 收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到 （主要指公积金） ；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法36、住房补贴住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位 原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性 地发给职工， 再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的 住房问题。

住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则， 由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享 有的住房面积等因素具体确定37、房屋的折旧房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费折旧费是 指房屋建造价值的平均损耗房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实 物形态，但由于自然损耗和人为的损耗， 客观存在的价值也会逐渐减少 这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费确定折 旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限38、房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利房屋的所有权分为占有权、使用权、 收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容39、房屋的占有权 通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与 所有权分离的情况40、房屋的使用权是对房屋的实际利用权利通过一定法律契约，非房屋所有权人也 可获得房屋的使用权41、房屋的收益权 是指房主收取房屋财产所产生的各种收益42、房屋的处分权 是所有权中一项最基本的权能房屋的处分权由房主行使有时房 屋处分权也受到一定的限制43、房地产交易形式房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交 易形式。

44、住宅的“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权经济适 用房亦属于全部产权45、住宅的“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅在国家规定的住房面积之内， 职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产 权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所 占的产权比例分配46、房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等 价加补偿的方式相互交换住房的行为一般分为所有权互换和使用权互 换两种形式47、建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗 基础48、构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西， 人们一般直接在内进行生产和生 活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等49、商品房的结构售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋 混凝土结构50、砖混结构主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构51、砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构52、钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构53、住宅的开间 （附加：好的户型客厅的开间就不小于 3.5 米） 就是住宅的宽度。

54、住宅的进深 就是指住宅的实际长度55、住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房 屋的高度56、住宅的净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离57、居住小区总用地是包括住宅总用地， 公共建筑设施总用地， 道路、广场用地、 庭院、 绿化用地的总和58、住宅总用地 指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和59、公建总用地 指小区内部公共建筑占地面积的总和60、房屋的基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积61、道路、广场用地 指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于 1.5 米的 步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和62、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、 小公园、 住宅间集中种植花木、 草地、假山、 花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和63、人均总占地面积（平均米 /人）人均总占地面积 =建筑红线内总用地 /本小区规划居住总人数。