策划地产SWOT分析消费者定位.doc

3.SWOT分析3.1、优势（一）交通便利；独享公交车站及轻轨车站到南坪核心商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈也就十几分钟目前已有20多条公交线路通往主城6区（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线的开通让出行畅通无阻，从此不再担心塞车带来的烦恼同时为物业的增值带来了保障二）生态环境得天独厚； 南山风景区龙脉绵亘带，坐拥数千亩自然原生森林，生态环境资源得天独厚，重庆主城核心极为珍稀少有，不可复制的优势价值幅源5万亩的南山不仅成为山城巨大的“绿肺”，而且成为了集生态旅游、夜景观光、餐饮休闲为一体的“绿色经济区”南岸区“5年投入5000万元绿化5万亩南山风景区”的“南山绿色屏障”工程，使南岸的森林覆盖率达２８％三）教育环境丰富；地处南岸五公里学府大道核心位置周边有重庆工商大学，重庆交通大学等高校，让您的孩子从小就能接触到一流大学的魅力，同时还有北大附中双语幼儿园、巴蜀实验学校等初中等教育资源，让你的孩子永远领先一步四)完善的配套设施南岸区集居住、购物、交通、休闲、商业发展为一体，形成了一个全方面的完美配套设施的家园，使人们在这里居住感到无限的快乐安逸！（五）市场容量大； 目前南岸区的综合开发项目力度虽然很大，但开发总体仍然不够，市场还没有饱和，市场容量依然很大。

3.2劣势；（一）周边人流密集，交通压力大；由于地处经济开发区在建项目较多造成暂时性交通堵塞状况较多，且由于周边高校较多，学生较多，进一步加大出行压力3.3机会（一）经济开发的促进作用；地块处于重点开发区域，开发热度对地块开发有促进作用南岸区新一届政府提出了打造七大板块经济的宏大构想使经济开发热度进一步加大，使项目的可行性加强二）项目的增值空间；市政开发项目对项目后期增值潜力增大，开发盈利空间大政府计划把南岸区建成集现代都市文化、体育健身、旅游娱乐、度假休闲为一体的国家级旅游健身休闲度假区计划投入100亿元巨资进行综合开发南岸区，打造成重庆城市特色旅游中心3.4威胁（一）期房销售压力由于处于经济开发区域，造成周围的住宅区楼盘开发热度大，竞争压力大，给开发商带来一定的投资抗性；（二）居民消费水平偏低；南岸区居民多为中低收入人群，因此当房价过高时，造成售房压力增大，居民消费水平无法满足开发要求4、目标客户定位由于项目所在区域属于重庆市高校集中区和经济发展区，所以项目目标客户定位为：（一）外来经商者：由于项目处于经济开发区域，房价相对而言还较便宜，随着国家西部大开发战略的进一步深化，来重庆经商的商人越来越多，有些人希望在重庆定居，会考虑购买房产。

二）房地产投资者：这部分客户以重庆本地人为主，有富余的资金，对本地商业发展充满信心，同时亦认可项目的经营理念，希望通过购买固定资产来达到资金增值的目的三）上班族：项目交通方便，有利于白领工作后的生活，许多上班族会选择这里居住优势：• 坐落在华侨城内，尽享华侨城这个大的人文社区及配套• 二期联排别墅项目，消费群相对单一• 二期规划与建设精雕细琢，体现意大利风情• 依山傍水，环境优雅• 前期的推广已形成较大的社会效应，品牌形象与知名度较高• 华侨城地产实力雄厚，具有强势的品牌支持劣势： 项目处于侨城腹地，离生活配套有一定距离， 交通不甚便利，随机看楼率低机会• 深圳经济持续发展，高新技术产业快速发展，富足人群的数量较快增长以及人们越来越对传统住宅的否定这些趋势都对二期的推广形成机会• 国家持续减息• 中国正式加入WTO组织，大量海归派人士的出现及外资驻深人员的增加• 深港二十四小时通关,加速了深港经济一体化,极大的吸引了港人来深置业投资.• Townhouse的建筑规划的差异性,已成为住宅市场上高阶买家的聚焦，因为Townhouse项目毕竟不多.目标消费人群界定：非体力劳动者，主要是• 公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传 媒、 IT、演艺界、专业服务等行业的高级职业 经理人；• 私营公司或私营企业拥有者，成功的商人。

目标消费人群界定：已经渡过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯于位于事业与人生颠峰，习惯于人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观（或生活态度）特征：• 生活观 追求自然的回归，自由自在的享受生活与 优雅高尚的环境，向往一种能令他激动的 独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的 生活方式• 消费观： 消费经验的累积与受教育程度相对较高决 定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶 段，表现在对自己需要、个人享受的内容 和层次有比较实际的认识，并且消费的品 味越来越具有个人色彩并切合国际潮流• 消费观： 在消费上更注重专家的建议，对产品的质 量及服务有专业化的要求，而且对美感的 要求提到了与实用价值相等的位置，他们 的消费不是购买产品，而是购买认同－－ 通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折 射出自己与之相同或相似的感受，这种深 层次的消费心理从某种意义上说是因社会 地位的高处不胜寒与人生历程决定的• 广告观： 广告和软文宣传文章对他们消费行为的影 响是不可低估的，广告和软文传递的信息 如果能与他们对生活的理解产生共鸣或其 中有尚不为人知的独到价值，他们会欣然 接受，在一期的推广中，我们成功地运用 广告和软文与目标受众产生共鸣，二期的 广告设计和软文更应突显高尚的、典雅的 文化风格，打动他们的心。

• 事业观富有的成功阶层对优越的生活是以超时间工作带来对成功的满足为前提的他们的工作时间较自由，崇尚高效率工作，其它时间可以用来享受和渡假他们事业已相对稳定，不需要为了生意放弃休息和锻炼身体的时间• 娱乐观： 目标消费群相对拥有高学历，希望拥有与众不同 的生活方式，阳春白雪高雅艺术和西方文明更易 和他们产生共鸣；华侨城拥有独一无二的资源优 势，华夏艺术中心上演芭蕾舞剧、何香凝美术馆 展出名家大作，雕塑公园展出现代雕塑展，高雅 震撼，与目标消费群的娱乐观或附庸风雅不谋而 合• 总结 长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得日益单纯； 尤其在生活与消费上因为没有任何物质上的障碍，因此行为的动机简单而果断，并带有相对的随意性。