房地产07房地产经济学第7章房地产产权.ppt

第七章￿房地产产权学习目标•1.产权和房地产权的基本概念•2.中国房地产产权制度现状•3.房地产所有权（建筑物区分所有权）•4.房地产用益物权（地役权）•5.房地产担保物权（房地产抵押权）主要内容•第一节 产权理论•第二节 房地产产权第一节 产权理论•一、产权的概念•二、产权的关系结构•三、产权的功能•四、产权的类型一、产权的概念（财产权、财产权利，property rights）•产权是人们围绕财产而形成的经济权利关系，它直接表现为人对物的占有关系，实质上是产权主体之间的经济利益关系–一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的（不受他人干涉的选择）转让权–市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易 二、产权关系结构•产权关系可分解为横向产权结构和纵向产权结构两个方面•横向产权结构由五个层面组成：–财产所有权•是归属意义上的产权，也称终极产权，是具有决定意义的根本性的产权–财产占有权•对财产具有事实上的领管权（直接掌握、控制、和管理）–财产使用权•实际使用或消费财产的权能–财产收益权•凭借财产的归属和运营效果获取收益的一种权利–财产处分权•买卖和转让财产的权利。

vv横向横向横向横向产权结产权结构的构的构的构的五五五五项权项权能最初是能最初是能最初是能最初是统统一在一个一在一个一在一个一在一个产权产权主体手中主体手中主体手中主体手中的，随着社会的，随着社会的，随着社会的，随着社会化大生化大生化大生化大生产产的的的的发发展，社会分工越来越展，社会分工越来越展，社会分工越来越展，社会分工越来越细细，特，特，特，特别别是市是市是市是市场经济场经济的充分的充分的充分的充分发发展，展，展，展，财财产产或或或或资产资产的所有者可以把其占有的所有者可以把其占有的所有者可以把其占有的所有者可以把其占有权权、使用、使用、使用、使用权权、收益、收益、收益、收益权权和和和和处处分分分分权转让给权转让给另另另另外的主体，外的主体，外的主体，外的主体，这这就造成就造成就造成就造成五五五五权权分离分离分离分离二、产权关系结构•从产权的纵向关系考察，产权结构也可分为五个层次：–产权界定：划定产权边界–产权经营：财产或资产的运营活动–产权转让：产权交易（产权主体的变化）–产权管理：财产或资产的经营管理–产权实现：产权收益的实现vv纵纵向向产权结产权结构的五个构的五个层层次中，次中，产权产权界定，明晰界定，明晰产权产权主体是主体是前提，前提，产权经营产权经营、、产权转让产权转让和和产权产权管理都是手段，而增加管理都是手段，而增加产权产权收益才是目的，也是真正的收益才是目的，也是真正的产权实现产权实现。

三、产权的功能•产权的功能就是指明晰和规范产权管理及其运行秩序，对产权主体即所有者、对经济运行和对社会秩序所产生的作用和效应–一是对产权主体权益的保护功能–二是对产权运营的激励功能–三是对产权所有者和经营者的约束功能–四是优化资源配置、提高配置效率的功能–五是社会经济秩序的协调功能四、产权的类型•1、从产权主体的角度划分–公有产权、私有产权、共有产权；国家产权、企业产权、个人产权；国有企业产权、集体企业产权、股份制企业产权、私有企业产权等•2、从产权的内部结构来划分–物物权•物权是指公民或法人依法按不同程度直接控制、利用、支配特定财产的排他性权利•物权又分为所有权、占有权、使用权、收益权和处分权–债权•债权是指按照合同约定或法律规定要求债务人为一定行为或者不为一定行为的权利四、产权的类型•3、从产权客体的角度来划分–（1）依据财产用途不同划分：•生产资料产权、消费资料产权–（2）依据财产存在形态不同划分：•实物形态产权、价值形态产权•有形产权、无形产权–（3）依据财产是否处于流动状态划分：•不动产产权、动产产权第二节 房地产产权•一、房地产产权的概念•二、房地产产权的特性•三、房地产产权结构•四、房地产产权的作用一、房地产产权的概念•房地产产权是指产权主体（组织和个人）对建设用土地和房屋建筑物相统一的房地产财产权利。

它所体现的是围绕房地产财产所形成的各种权利关系，即经济利益关系的总和二、房地产产权的特性•（1）房地产产权属于物权的一部分•（2）房地产产权属于不动产产权•（3）房地产产权的权益性–只是权利关系的转移，须通过产权登记、发放产权证书确权三、房地产产权结构•房地产产权结构划分为房地产所有权、房地产用益物权、房地产担保物权三类•1、房地产所有权–房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的排他性权利国家所有权国家所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权单独所有单独所有共有共有房地产所有权房地产所有权土地所有权土地所有权房屋所有权房屋所有权按份共有按份共有共同共有共同共有集体所有权集体所有权国家所有权国家所有权集体所有权集体所有权私人所有权私人所有权（1）集体土地所有权n农村集体土地所有权人Ø村农民集体所有Ø村民小组所有Ø乡镇农村经济组织所有（镇办企业）u集体土地所有权人可以行使土地的占有、使用、收益和处分的权利u集体土地的使用权和处分权受到法律、规划的限制：u（1）集体土地的使用必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，耕地不能抛荒u（2）集体土地使用权可以让与村内经济组织、个人兴办企业，耕地也可以承包给家庭使用。

u（3）集体土地所有权不能出让，只有在国家需要时通过征收程序先让渡给国家（2）共有•共有分为共有人可自由处分其份额的按份共有和共有人不可自由处分其份额的共同共有 –按份共有又称为分别共有，是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系–共同共有，是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权•共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及个人合伙和企业之间的联营，也会出现共同共有财产的形式 （3）建筑物区分所有权•“二元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的占有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合•“三元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称•我国的建筑物区分所有权采用“三元论说”–据据《《物权法物权法》》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：–一是对专有部分的所有权即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房一是对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人–二是对建筑区划内的共有部分享有共有权即每个业主在法律对所有权未作特殊二是对建筑区划内的共有部分享有共有权即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利–三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理 （3）房屋所有权取得和丧失★房屋所有权的取得，按取得途径不同，可以分为：Ø原始取得：是指房屋出现时取得房屋所有权，不是以原所有权人的所有权为前提的按原始取得方式不同又可以分成新建和没收新建时原始取得房屋所有权的最主要形式，也是所有房屋所有权的最初来源没收仅发生在特定时期和特定情况下Ø继受取得：是指从原所有权人手中以合法的方式取得房屋所有权它可以分成有偿取得（购买、交换）和无偿取得（赠与和继承）★房屋所有权的丧失Ø通过自然的、法律的和行为的事件，房屋所有权又是可以被取消的Ø房屋所有权客体的消失Ø所有权主体的消失（公民的死亡和法人的解散）（公民的死亡和法人的解散）Ø所有权的转让三、房地产产权结构•2、房地产用益物权(real right for usufruct)•房地产用益物权，是指对他人所有的房地产，在一定范围内依法享有占有、使用和收益的权利房地房地房地房地产产用益物用益物用益物用益物权权建建设用地使用用地使用权宅基地使用宅基地使用权土地承包土地承包经营权地役地役权出出让的建的建设用地使用用地使用权划划拨的建的建设用地使用用地使用权其他建其他建设用地使用用地使用权（1）宅基地使用权•宅基地使用权不得单独转让。

有下列转让情况，应认定无效： Ø1）城镇居民购买；￿Ø2）法人或其他组织购买；￿Ø3）转让人未经集体组织批准；￿Ø4）向集体组织成员以外的人转让；￿Ø5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件•宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件： Ø1）转让人拥有二处以上的农村住房；Ø2）同一集体经济组织内部成员转让；￿Ø3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；￿Ø4）转让行为征得集体组织同意；￿Ø5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让vv农村村民的宅基地申请经县（市）人民政府批准后，应当自收到批准通知之农村村民的宅基地申请经县（市）人民政府批准后，应当自收到批准通知之农村村民的宅基地申请经县（市）人民政府批准后，应当自收到批准通知之农村村民的宅基地申请经县（市）人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起日起日起日起三十日内三十日内三十日内三十日内，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，由县（市）人民政府颁发由县（市）人民政府颁发由县（市）人民政府颁发由县（市）人民政府颁发《《《《集体土地使用证集体土地使用证集体土地使用证集体土地使用证》》》》。

（2）地役权•地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定对他人土地加以支配的权利地役权的主体是供役地、需役地所有权人或使用权人；客体包括供役地和需役地就地役权的内容而言，可以分为：Ø通行权通行权：指人、畜和车辆不受妨碍的通过他人土地的权利Ø用水权用水权：指由他人土地或经他人土地获得水之利用的权利Ø用水权包括：排水权、引水权、取水权、饮畜权Ø建筑物地役权建筑物地役权：指为自己土地上的建筑物的建造、使用而利用他人土地的地面、地上建筑物或地上空间的权利Ø包括建筑物支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等Ø支撑权是指建筑物搭建于邻人的建筑物、墙壁、支柱而获支撑的役权￿（2）地役权地役权的基本规则•1）地役权取得：–原始取得•根据法律、习惯、合同、长期利用的事实和法院的判决等方式取得–传来取得•因需役地所有权、使用权的转移而转移获得•2）地役权人的权利和义务–积极权利：对供役地使用的供役地使用的权利利•如在他人土地上通行的权利–消极权利：限制或禁止供役地所有限制或禁止供役地所有权人或使用人或使用权人在土地上人在土地上实施一施一定行定行为的的权利利•如禁止妨碍采光权•3）供役地所有权人和使用权人的权利和义务–消极权利：排除地役排除地役权人人滥用用权利利–容忍义务：容容许和忍受地役和忍受地役权人在供役地上人在供役地上实施其施其权利范利范围内的利内的利用行用行为的的义务三、房地产产权结构•3、房地产担保物权•担保物权（real rights granted by way of security）是指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。

债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利 •根据我国《担保法》，担保物权一般分为抵押权、质权和留置权–抵押权：债务人或第三人不转移占有地将自己的特定财产作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利–质权：又称质押，指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的财产优先受偿的权利–留置权：指债权人因合同关系占有债务人的财产，在债务人不按合同约定的期限履行债务时，有权依法留置该财产，并就以该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利 房地产抵押权•房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利•《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权•《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押房地产抵押权n房地产抵押权的设定属于要式行为，需要订立书面抵押合同和抵押登记，抵押登记是其法律关系成立的要件。

–《城市房地产抵押管理办法》中规定：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记房地产抵押合同自抵押登记之日起生效•没有抵押合同，抵押关系被视为不成立•仅有抵押合同，没有抵押登记的，其抵押权人的利益不受到法律的保护•同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：–抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；–抵押权已登记的先于未登记的受偿；–抵押权未登记的，按照债权比例清偿房地产权利的分类国家所有权国家所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权房地产权利房地产权利物权物权债权债权自物权自物权他物权他物权用益物权用益物权担保物权担保物权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权土地承包经营权土地承包经营权地役权地役权出让的建设用地使用权出让的建设用地使用权划拨的建设用地使用权划拨的建设用地使用权其他建设用地使用权其他建设用地使用权单独所有单独所有共有共有所有权所有权土地所有权土地所有权房屋所有权房屋所有权租赁权租赁权按份共有按份共有共同共有共同共有集体所有权集体所有权国家所有权国家所有权集体所有权集体所有权私人所有权私人所有权抵押权抵押权自物权是指权利人依法对自有物享有的物权。

所有权是唯一的自物权，因此自物权就是所有权，自物权又称所有权 他物权是指，权利人对于不属于自己所有的物，而依据合同的约定或法律的规定所享有的占有、使用、收益的权利一般不包括处分的权利￿四、房地产产权的作用•房地产产权作为不动产是物权中的主体部分，对其产权进行规范，可以进一步明确房地产物的归属，定纷止争，发挥房地产的效用，保护权利人的物权，具有重要意义和作用•首先，明晰房地产产权有利于坚持社会主义基本经济制度•其次，理清房地产产权关系，有利于规范房地产市场秩序•再次，明确房地产产权结构，有利于维护广大人民群众合法的私有房产权1.什么是房地产产权？房地产产权有哪些特点？2.什么是建筑物区分所有权？3.什么是房地产用益物权，包括哪些权利类型？4.什么是地役权？5.什么是房地产抵押权，应如何设定？同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款应按照什么顺序进行清偿？复习思考题。