2024年山东省房地产估价师之估价原理与方法通关提分题库(考点梳理).docx

2024年山东省房地产估价师之估价原理与方法通关提分题库(考点梳理)一单选题(共80题)1、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 B2、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】 B3、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 D4、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（ ）A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】 D5、报酬率的表达式为（　）A.投资回报／所投入的资金B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本【答案】 A6、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。

A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】 C7、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】 C8、下面不属于造成功能折旧的因素是（　）A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】 D9、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】 C10、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】 C11、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 C12、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。

类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 A13、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】 C14、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 C15、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 A16、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】 C17、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。

A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 C18、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成A.《伤寒杂病论》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《医宗金鉴》【答案】 D19、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 D20、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】 A21、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2该改变用途理论上应补地价为（ ）万元A.500B.525C.600D.1650【答案】 D22、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 B23、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。

当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 D24、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 C25、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒”【答案】 D26、提出“四气五昧”药性理论是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》【答案】 C27、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。

A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】 B28、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】 A29、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 D30、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 C31、估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】 C32、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 C33、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D34、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 A35、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 D36、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（　）A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 D37、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 B38、新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 B39、“治痰先治气”是的( )具体应用A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】 A40、在路线价法中，“标。