《房地产税制革新》.docx

房地产税制革新 一、世界房地产税制概况及特点 房地产税是世界各国普遍征收的一种税，目前世界上简直全部国家的税收制度中都涉及到房地产税，考查世界各个国家和地区的房地产税收状况，其共同特点及趋势总结如下： 1、房地产税征收方式固然不同国家和地区的土地全部制形式不尽相同，在房地产税的征收方式上存在着差异，但总体来看，可以将其总结归纳为以下四种类型：第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一齐，就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税，一切财产中包括不动产部分；其次类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一齐征收不动产税；第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税，对其他固定资产不征税；第四类是将房屋与土地分开征税，例如目前我国的房地产税、土地使用税，印度的土地税，以及澳大利亚的地价税等 2、计税依据从世界范围来看，房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据例如，英国的房屋税，其计税依据是鉴于市场价而笃定的估定价值；日本的土地税是按土地的估定值征收的；韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。

论文百事通由于从价计征依据的是房地产的实际价值，所以比较客观、公正且富有弹性，正在被越来越多的国家所接受 3、在税负水平设计上大多遵循“税基宽、税种少、税率低”的原则首先，宽税基是指征收范围广、减免范围窄，即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外，其他凡是拥有或使用房地产者都要依法交纳房地产税，这样就为房地产税收供应了充足而稳定的税源其次，设置较少税种是为了避开因税费繁杂而导致重复征收等不公正现象的发生第三，税率低即指一般状况下主体税率都比较低，目的是削减税收的征缴阻力此外，从各国的房地产税收阅历来看，都比较重视发挥税率对不动产经济的调剂作用，比如对房地产保有阶段设计较高税率，而对流转环节设置较低税率，目的是有效降低房屋空置率，削减荒芜土地及促进房地产正常流转；再如对农村用地、工业性房地产设置较低税率，而对城市用地和商业用地设置较高税率，目的是缩短开发程度较高的房地产的保不常间，提高土地利用效率 4、房地产税收是地方政府财政收入的主要来源分税制是当今世界很多国家在进展市场经济的长期历史实践中证明的、具有相当可行性的财税管理体制，与一般财政管理体制相比，分税制是财政和税收管理体制的统一体，其基本特征是遵循公正与效率的原则，在合理依法界定各级政府事权的基础上，笃定各级政府的财政支出范围，按税种划分各级政府的收入，并在保证地方各级政府拥有相应财权的前提下，保证中央和上级政府拥有对下级政府的财力和对全国经济与社会进展实行宏观调控的本领。

在实行分税制的国家，房地产税收基本由地方政府征收并纳入到地方政府的财政收入当中，满意地方政府扩大地方基础设施和公共事业规模的经费之需，这不仅激发了地方政府征收房产税的乐观性，也促进地方的建设和进展据统计，在美国房地产税收占地方政府财政收入的50％－80％，澳大利亚近80％，肯尼亚也达到68％日本的房地产税收，绝大部分都划归市町村级政府 二、中华现行房地产税制改革探究 为使房地产税收体制与当前国民经济以及房地产业的进展要求相适应，中华的房地产税制改革应从改革税收环境、税收要素、征收管理，以及公正性等方面进行探讨和实践 （一）税制改革的原则（方向）——“宽税基、少税种、低税率”宽税基、少税种、低税率”的房地产税收体系是经国际阅历证明的较为有效的经济调控手段宽税基”可以为房地产税收保证充足而稳定的物质基础；“少税种”一方面可以防止重复、交叉征税，另一方面还可以降低征管成本结合“宽税基”，“低税率”则可以保证在降低征管难度的同时，得到稳定的税收收入这样搭配的房地产税收体制代表了房地产税收将来的进展方向，应将其作为我国今后税制改革的原则 （二）房地产税种改革设想及相应税收要素设计 1、合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，以房地产为课税对象设立统一的“房地产税”。

理由如下：一是现行房产税和城市房地产税的课税对象均为纳税人拥有的房产，其计税方式相同（从价计征和从租计征两种），适用税率也基本全都，只是纳税人不同，前者适用于内资企业和个人，后者适用于外资企业和个人所以针对同一课税对象分设两个税种实属冗繁二是实际状况中，土地和房屋作特别商品常常被同时占有、使用和流转，二者关系非常紧密，其价值也难以被精确划分和界定，所以将土地和房屋分开课税的做法不尽科学，在实际征管中也难以操作对二者统一按房地产税征税有利于清楚识别课税对象和精确计算应纳税额，同时削减征管成本 设立新的房地产税以后，税收要素设计也要做相应的调整首先，改革现有的从价、从租和从量多种计征方式并存的繁杂局面，对房地产以其市场价值（或评估价值）作为计税依据统一从价计征，使税基与土地区位因素和房产的实际价值紧密结合起来其次，新的房地产税的纳税人应包括中华境内土地使用权和房屋产权的全部人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人第三，我国地域宽阔，考虑到各地经济进展的不平衡的因素，纳税人税收负担本领差别很大因此，在税率设计时建议采纳幅度比例税率，即由中央政府规定比例税率的幅度，各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度范围内，依据管辖区的经济繁华程度合理笃定其适用的税率。

第四，新的房地产税征收范围应从原来的城市、县城、建制镇和工矿区扩大到全国全部地区，不再区分农村和城市，即将我国境内全部房地产全部都纳入征收范围但需要留意，农业是我国国民经济的根基，支持农业和农村进展，提高广阔农夫的福利水平仍旧是当前的主要任务，所以对农村房地产课税仅限于经营性房地产，对农用地和农夫自住性一般住宅应实行免税 2、取消土地增值税，将其纳入所得税类1993年前后我国房地产开发和房地产市场的进展突出飞速，类似房地产开发过热和炒卖、炒卖房地产投机行为盛行及房地产价格上涨过猛等问题随之展露进而造成投入开发的资金规模过大，国家收回的土地增值收益较小，对国民经济进展产生了不良影响追其根源，是被房地产业高额利益驱动所致在这种状况下，国务院于1993年12月出台了《土地增值税暂行条例》，从根本上抑制炒卖、炒卖等现象的发生但随着十几年来国家经济的进展，行业间利润以逐步趋于平均，土地增值税在设立之初的作用已极大的减弱，甚至已经成为一种负担制约着正常的房地产流转与交易鉴于此，建议取消土地增值税，将土地增值收入视为因转让房地产所得的纯收入纳入所得税征收范围归并之后的税种同样可以在必定程度上对土地增值所得高收入起到调剂作用，并可以有效地抑制投机行为的发生。

3、将契税并入印花税契税是对境内转移土地和房屋权属的单位和个人征税，依据的是房地产的价格，印花税是对房地产经济活动中立书、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征税，依据是应税凭证上所载的金额可见两者之间存在税基交叉，且前者的征税范围被掩盖在后者的征税范围之中，所以建议将契税纳入印花税一并征收，使印花税成为与转让房地产证书相关联的唯一税种新晨 4、开征遗产税、赠与税和空地税，以弥补无偿转让房地产环节的税收缺位遗产税和赠与税的主要目的并不在于增加财政收入，而在于帮助所得税调剂财宝安排空地税是指对可利用却逾期未利用的农地和非农地课税，目的在于以法律形式对土地荒芜和土地闲置问题的解决予以规范，使有限的土地资源得到有效利用 5、统一内外资税制，公正税负改革敞开初期，对外资企业实行的税收优待的确在加强招商引资、推动地方经济进展方面发挥了很大的作用但改革敞开20多年以来，尤其是中华加入WTO之后，经济形式发生了很大的变化，在此种状况下，税收的作用应当重点转移到为企业制造公正税负和鼓舞公正竞争上来，所以应当尽快统一内外资税制详细做法是，除了上述将房产税和城市房地产税统一到新的房地产税中之外，还应在以下三方面实现统一：一是对外资企业和个人亦开征城市维护建设税、教育费附加和耕地占用税，二是取消外资企业的土地使用费，统一按新的房地产税征收。

三是统一内外资房地产开发经营企业分别适用的两套所得税制，相应取消原有对外资房地产开发企业的税收优待政策（如“两免三减半”等），按统一税率征收所得税 （三）建立和完竣相应的配套措施大体设想如下：一是税收征管部门要会同土地和房管部门建立和进展专业化的房地产定价和评估机构，落实基准地价、最低限价和房产现值等，以此提高税收弹性二是财政、税收部门要加强与土地开发规划部门、建设部门、房产和土地管理部门以及工商部门等相关部门的联系与协作，建立科学的信息沟通平台三是完竣房地产登记制度，清查房地产的面积、位置、权属，加强对房地产市场的监管 6 / 6。