雅安投资房产分析.doc

长 岛 御 景 投资分析草案投资分析草案投资分析草案编制日期：二编制日期：二 0 一一 0 年五月年五月长 岛 御 景 投资分析草案目目 录录一、一、 雅安概况雅安概况---------------------------------------------------------11、整体概况---------------------------------------------------------12、自然资源---------------------------------------------------------13、水力资源---------------------------------------------------------24、矿产资源---------------------------------------------------------25、旅游资源---------------------------------------------------------26、经济发展---------------------------------------------------------47、交通情况---------------------------------------------------------48、城市发展规划---------------------------------------------------4二、二、 项目投资环境与区域市场情况项目投资环境与区域市场情况------------------------------71、国家政治经济形势及有关政策---------------------------------72、雅安地区的社会经济情况--------------------------------------123、雅安房地产市场投资现状--------------------------------------13三、三、 项目概况项目概况--------------------------------------------------------16四、四、 项目定位项目定位--------------------------------------------------------17五、五、投资测算及收益分析投资测算及收益分析-----------------------------------------19长 岛 御 景 投资分析草案- 1 -一、雅安市概况一、雅安市概况1、整体概况、整体概况美丽的雅安市，是世界大熊猫和茶文化的发源地，绿色生态的家园。

位于四川盆地西部边缘与青藏高原过渡地带东邻成都、眉山、乐山；南与凉山相连；西接甘孜；北与阿坝毗邻幅员面积1.53 万平方公里 ,地形狭长雅安市人民政府驻地雨城区，辖雨城区、名山县、荥经县、汉源县、石棉县、天全县、芦山县、宝兴县雅安地处川藏、川云西线两条国道交汇处，是成都平原通往西藏、云南的历史重镇素有“川西咽喉 ”、“西藏门户 ”、“民族走廊 ”之称，为历史文化名城 ,距成都 120 公里现有总人口 154 万人，以汉族为主，另有彝、藏等少数民族成雅高速公路，托起了雅安跨世纪的腾飞；绿色生态的优势，为雅安打造浪漫之城提供了历史和自然的保证 2、、自自然然资资源源雅安市地貌以山地为主，占全市面积的94%山脉纵横，地表崎岖横贯中部的大相岭，不仅是大渡河、青衣江的分水岭，也是市内自然地理的重要分界线南北两部在气候、植被、土壤等方面均有明显的地域差异河流属长江流域岷山水系由于降水丰沛，因而水系发育，水网密集，流域面积达 30 平方公里以上河流有131 条，总长 3118 公里水质量达国家二类标准属亚热带季风性山地气候冬无严寒，夏无酷暑，春季回暖早，降雨丰沛年均气温14.1℃—17.9℃年均降雨量 1000—1800 毫米。

其中雨城区达 1774.3 毫米，是全国著名的 “雨城”，素有 “西蜀漏天 ”之称和雅雨、雅鱼、雅女 “三雅”美誉 空气质量达国家一级标准雅安被誉为“天府之肺 ”、“天然氧吧 ”、“都市后花园 ”境内相对高差在 5000 米以上，立体气候明显，植物分布带谱完整，保存了许多古老珍稀的动植物种类，成为一座独特的生物基因库全市森林覆盖率高达 48%分布植物有 185 科 869 属 3000 多种，其中国家一级 8 种，二级 21 种分布金丝猴、扭角羚、小熊猫、白唇鹿、黑颈鹤等长 岛 御 景 投资分析草案- 2 -陆生脊椎动物 470 余种，野生鸟类 330 种其中国家一级兽类10 种，鸟类 6 种；二级兽类 19 种，鸟类 30 种全市宝兴、天全、芦山、荥经、石棉等县均有大熊猫栖息据第三次大熊猫普查结果，有国宝大熊猫约260只，占全省 21.4％在宝兴县蜂桶寨保护区的邓池沟，由法国著名生物学家戴维于 1869 年采得世界上第一只大熊猫标本，现藏巴黎国家博物馆因此，雅安市有 “熊猫故乡 ”的美誉建国以来，已有130 多只大熊猫被调往国内外，占国家调用全国野生大熊猫总数的46％其中 18 只作为我国和平友好使者赠予友好国家，占赠与国外的国礼大熊猫总数的78％。

中国保护大熊猫研究中心——碧峰峡基地已饲养有20 多只大熊猫喇叭河是我国唯一以保护羚牛(又名扭角羚 )为主的省级自然保护区3、、水水力力资资源源水力资源理论蕴藏量1601 万千瓦，其中境内可建水电装机容量1322 万千瓦（其中利用境外资源210 万千瓦）市内大渡河干流可建水电装机 788 万千瓦，是国家规划的十二大水电基地之一截止2009 年12 月，全市已建成水电站513 处，装机容量 136.71 万千瓦；在建水电站 147 处，装机容量 578.93 万千瓦 全市水电装机容量占全省的三分之一 4、、矿矿产产资资源源矿产有 62 种大型矿有磷、钙芒硝、大理石、花岗石、石棉及含钾岩石中型矿主要有磷、耐火粘土等非金属金属矿有6 处大理石、花岗石总储量 40 亿立方米以上宝兴白色大理石在国际市场上以“蜀白玉 ”著称芦山 “中国红 ”花岗石是国内唯一可与国际上著名的“印度红 ”媲美的品种大型钙芒硝矿在省内占有一定的地位石棉矿储量居全国第二特别是独产于石棉的铋碲矿是世界目前唯一发现的原生矿种，被称为“第二国宝 ”5、、旅旅游游资资源源雅安市 旅游资源十分丰富自然景观、人文景观、民俗资源各具特色，交相辉映。

雅安是世界大熊猫、茶文化的发源地，是红军的必读华章，是长 岛 御 景 投资分析草案- 3 -汉代文化最为丰富的地区之一有1 个中国保护大熊猫研究中心 —雅安碧峰峡基地； 2 个国家级自然保护区（宝兴蜂桶寨、贡嘎山南坡石棉县管理处）； 3 个省级自然保护区（天全喇叭河、石棉栗子坪、天全河）；3 个国家级森林公园（夹金山、龙苍沟、二郎山）；1 个省级森林公园（雨城区周公山）； 6 个省级风景名胜区（碧峰峡国家AAAA 级旅游区、蒙顶山国家 AAA 级旅游区、夹金山、田湾河、二郎山、芦山灵鹫山—大雪峰）； 2 个市级风景名胜区（天河、双龙峡）；1 个四川大渡河峡谷国家地质公园；安顺场、夹金山被列为全国红色旅游经典景区；另外还有周公山温泉、芦山龙门洞、围塔漏斗等有雅安、芦山、荥经3 个省级历史文化名城；安顺场、上里镇2 个省级历史文化名镇；还有列为全国、省、市、县级重点文物保护单位的汉代高颐阙、樊敏碑阙、王晖石棺等 107 处;各种馆藏文物近三万件 2007 年天全县喇叭河自然保护区被联合国教科文组织列入世界自然遗产目录旅游业是发展前景极为广阔的朝阳产业，全市大力实施“11421”发展战略，以生态、休闲、度假为特色和主线，树立“熊猫家园、世界茶源 ”的雅安旅游主题形象， “精、美、特 ”打造中国优秀旅游城市名片，倾力把雅安建成四川西环线上的客源枢纽、交通枢纽和重要门户，建成进入“大香格里拉 ”大驿站，建成特色鲜明、个性突出的生态、休闲、度假城市，建成乡村生态度假旅游和自驾车旅游最惬意的精品旅游目的地。

围绕“一圈”、“两线”、“一环”、“五大文化 ”、“六大精品 ”、“六大旅游商品系列 ”：即抓好雨城区、名山县这 “一圈”和雅安到宝兴、阿坝，雅安到天全、甘孜“两线”的旅游开发，抓好 “一环”规划即石棉 —汉源—荥经—天全—宝兴的红军文化旅游线路规划；弘扬大熊猫、茶文化、红军文化、汉代文化、“三雅文化 ”（即雅女、雅鱼、雅雨）；倾力打造国际茶文化圣山蒙顶山、碧峰峡大熊猫基地、喇叭河人与动物和谐相处、浪漫周公山温泉、赶羊沟秋色、上里古镇乡村旅游等六大旅游精品积极开发安顺场、夹金山、百丈关大战遗址的红色旅游积极开发雅石系列——猫眼宝石、化石、奇石；荥经砂器系列；宝兴汉白玉雕塑系列；芦山根艺根雕系列；蒙顶茶、樱桃酒、花椒油和森林蔬菜系列；民族工艺品系列等六大旅游商品系列长 岛 御 景 投资分析草案- 4 -把雅安倾力经营成为四川第四大旅游热点，建设成为“西部生态乐园 ”、成都的 “后花园 ”和会议、休闲、度假附中心，建设成中国优秀旅游城市 6、、经经济济发发展展雅安的特色在生态资源，优势在生态资源，核心竞争力在生态资源，最具比较优势和发展潜力的还是生态资源因此，发展生态经济，建设西部生态经济强市，是立足雅安资源禀赋，发挥雅安集合优势，实现跨越式发展的必由之路。

雅安市委、市政府制定了围绕一个目标、加快一个进程、加速“四轮驱动 ”、培育两个增长极、构建一条经济发展高速路的“１１４２１ ”发展战略：即围绕全面建设高水平小康雅安目标，加快新型工业化和城市现代化进程，加速水电、旅游开发、城市建设和绿色食品开发这“四轮驱动 ”，建成全省水电经济强市、生态旅游强市、川西明珠城市和绿色食品大市，实现生态经济强市的综合目标加大力度培育生态科技工业园区和农业高科技生态园区两个经济增长极，加紧基础设施建设，坚持生态环境建设和科教兴市，加大人才培养力度，构筑经济可持续发展的高速路 7、、交交通通情情况况雅安西距成都 120 公里，国道１０８和３１８线穿城而过，雅泸高速（在建）、 雅攀高速（在建）、 成雅高速与之相连 规划中的川藏铁路途经雅安，未来雅安将成为全省重要的交通枢纽城市同时，随着雅攀、雅泸高速公路的建设，不但为雅安打造精品川西旅游环线，带动旅游、交通运输业的蓬勃发展打下坚实基础；也势必为带动雅安整体经济和城市建设起到积极的推动作用8、城城市市发发展展规规划划总体发展目标： 建成四川西部生态环境优良、区域特色显著、经济社会协调发展的山水园林生态地区和全省水电经济强市、生态旅游强市、绿色食品大市和川西明珠城市。

经济发展目标 ：到 2020 年，经济总量翻三番，人均国内生产总值年均增长 10.89%基本发展步骤为：奋起直追期（2000—2005），跨越前进期（2005—2010），再十年为高效发展期（2010—2020）人均国内生产总值到长 岛 御 景 投资分析草案- 5 -2010 年达到 1700 美元，到 2020 年达到 4000 美元以上；城市化率到 2020 年达到 50.0%以上，达到当年全国平均水平；到 2020 年一、二、三次产业增加值比例将调整到 10 : 46 : 44城市人口规模： 2010 年，城市聚居人口为 21 万人，其中非农业人口为 17.9万人；2020 年，城市聚居人口为 30 万人，其中非农业人口为 25.5 万人城市用地规模：2005 年城市建设用地为 15.3 平方公里，人均用地 90 平方米；2010 年城市建设用地为 19.3 平方公里，人均用地 92 平方米；2020 年城市建设用地为 28.5 平方公里，人均用地 95 平方米；远景城市用地为 34 平方公里左右用地发展与结构形态规划以旧城为依托，重点发展沙湾——姚桥组团，发展、完善多。