天津“意式风情区三期”项目定位报告.ppt

北京迈驰博文商业管理有限公司提供天津“意式风情区三期”项目 定位报告项目定位分析目 录类比项目分析项目概况分析项目操盘思路1234意大利风貌区位于天津中心城区的中心地带，距离滨海新区约50公里，距离 天津国际机场约14公里，距离京津高速约8公里，紧临北京天津之间的33分 钟城际快车站地铁、高速公路、轻轨、火车等交通设施便捷项 目 概 况 分 析项 目 概 况 分 析项目与天津最繁华的商业中心区（和平路）、解放北路金融城、CBD、 天津古文化街隔河相望，地理位置及商业价值显著原租界范围 （红+绿）开发范围 （红色区域）北至建国道 南至博爱道 东至五经路 西至北安道北至京山铁路 南至海河 东至五经路 西至北安道和平路（商业中心）天津东站 （城际快车）金融城CBD奥风区古文化街和平路（商业中心）天津东站 （城际快车）金融城CBD奥风区古文化街项 目 概 况 分 析本案意大利风情旅游区，作为意大利 本土之外唯一保存完整的意大利 风貌建筑群，历史上，一批中、 意政界和文化界名人曾居住和活 动于此，并产生了广泛的影响 整修后的意大利风情旅游区不但 可以比较完整地再现其历史文化 内涵，还将融入文化艺术与商业 元素，集餐饮娱乐、休闲购物、 创意产业为一体，成为蕴涵浓郁 风情与深厚文化底蕴的高档休闲 商业街区。

意式风情区三期项目，位于意式 风情区内，北邻民主道、南邻进 步道、东至民族路、西至胜利路 项 目 概 况 分 析项目占地面积为 14270.3平方米 ，建筑面积 20800平方米 整个区域由14座 独立洋楼组成， 外围沿街中拥有 多个历史名人故 居，如：华世奎 旧居、梁启超饮 冰室、程克旧居 、阎家琦旧居等 区域中心为4 栋现代风格建筑 图中红色区域为 可出租位置项目基本数据：•总占地面积 : 14270.3平方米•总建筑面积 : 20800平方米•地上建筑面积:14768.57平方米•地下建筑面积：6031.43平方米•地下停车位：90个项 目 概 况 分 析序号项项目名称楼 层层 总总 数面积积（㎡）地下一层层 建筑面积积地上建筑面积积地上建 筑面积积一层层建 筑面积积二层层建 筑面积积三层层建 筑面积积四层层建 筑面积积1进步道34号4414.481213.92414.48399.72399.7202进步道36-40号3439.57900.93506.8394.13003进步道42-46号30708.78265.65245.67197.4604胜利路413-419号20706.59363.47343.12005胜利路403号4196.68819.3289.1289.1241.106胜利路401号458.65412.1166.44162.0783.5907胜利路399号401470.8382.9371.08388.23328.598胜利路389-397号 民主道21-29号4843.752127.24849.09821.39456.7609民族路24号3222.92412.08222.89189.190010民族路18-22号3212.87451.83212.34239.490011进步道405-411号43642.5155451848.331848.331848.330合 计计6031.4314768.57项 目 概 况 分 析项目定位分析目 录类比项目分析项目概况分析项目操盘思路1234在全球经济一体化的潮流中，创意产业也以前所未有的传播速度影响着中国，革新着 人们的观念和思维方式，中华大地创意产业逆势而上。

天津市创意产业发展的主要特点是政府主导，以园区（集聚区）为主要载体，聚集和 孵化创意产业企业本市《规划》的布局是：“两带三区多组团”结构即依托海河 和南、北运河两岸自然和历史文化资源，打造文化产业带；打造中心城区、蓟县和滨 海新区核心区三个文化创意产业集聚区；打造杨柳青、团泊、津南、武清、宝坻等文 化创意产业组团整合天津观赏景点、历史风貌建筑等旅游资源开发，引入创意元素 进行整合营销传播，为观赏景点、历史风貌建筑等旅游资源开发植入新的生机与活力 ，增强城市影响力、开放度、美誉度，发展天津旅游创意产业北京、上海的经验证明，创意产业园是创意产业发展的重要载体，天津要依托海河和 南北运河两岸自然和历史文化资源、沿海的先进制造业基础，充分利用中心城区的历 史建筑遗存，突出特色，错位发展，规划和建设一批重点创意产业园或集聚区，形成 中心城区、蓟县、滨海新区核心区为节点，天津美院地区、老城厢地区、海河沿线地 区、6号院地区、音乐学院周边、智慧城和滨海新区文化产业示范园区为重点的文化 创意产业集聚区发展环境项 目 定 位 分 析意风区文化底蕴深厚，紧邻火车站，周边住宅及办公人群较少目前依靠的客流主要 集中在游客、婚纱摄影、商务考察、商务宴请等，缺少其他类型客户，以达到复合型 消费需求。

项目定位为创意产业园，通过吸引知名广告文化企业及个人工作室等业态 ，利用其自身的办公人群及客户人群，填补该区域的消费人群空白意风区定位零售业态，其物业条件无法满足客户的普遍要求，一期、二期目前以餐饮 为主，在充分利用该区域特有的文化底蕴基础上，将其定位为人文艺术类创业产业园 区，通过吸引个性化的零售店铺（前店后厂型）、个人工作室、画廊、摄影工作室、 雕塑艺术类、文化传媒、广告咨询策划等类型客户，以此发挥该区域得天独厚的优势 ，随后辅助配套简单餐饮或水吧，满足该区域办公人群及消费、旅游人群最基本的需 求一期、二期的餐饮功能及三期办公功能相结合，互为补充，通过合理分配，使整 个意风区不再单调，更有吸引力及内涵，增加消费人群驻留意风区的时间，增加其消 费几率发展潜力项 目 定 位 分 析意风区14号地隶属于意风区历史风貌建筑一部分，其特有的建筑特色及历史文化背 景已为打造创意文化产业奠定了良好的基础项目周边一期二期即意式风情街已逐 渐发展成熟，并可作为本项目配套产业，随着产业园内企业的入驻，亦会带来更多 的消费人群并且意式风情街本身作为旅游创意产业，已有一定知名度创意产业 园的发展，将进一步推动旅游业的发展。

本项目可根据创意产业集聚原则，以意式街区为基础，结合创意产业特点、产业转 型升级、旧区改造和历史建筑风貌保护，从完善创意产业链和优化资源配置出发， 对本区域进行统一规划和整合，以导入规划艺术设计业、各类典藏博物馆聚集区、 名人工作室展示集聚区、设计师工作室及文化传媒业集聚区等创意产业为发展重点 ， 探索建立功能定位合理、具有明显特色、可持续发展的创意产业集聚区项 目 定 位 分 析发展方向项目定位意式风情的延续—借用创意之都、设计兴国、文艺复兴等主题吸引国内外知名创意公司、文化公司落户Ø 打造创意产业特色街区Ø 打造文化产业特色街区Ø 打造人文产业特色街区目标：“生活艺术化、艺术生活化”打破商业与办公的边界，形成一个极具创意的艺术街区项 目 定 位 分 析创意产业园的定义： 创意产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业 ，有提供高科技技术支持(如数字网络技术)的企业，有国际化的策划推广和信息 咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验 的经纪公司等这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对 提高创新能力和经济效益都具有实际意义。

创意产业的发展： 1998年由英国首相布莱尔提出，10余年的演变，使得创意产业的发展和繁荣对于 提高一个国家或城市的综合竞争力具有特别重要的意义创意产业园三大主要症结及解决办法： 产业定位不清，管理能力不足—明确管理部门职能，加强监管力度； 中小企业生存难，客群不稳定—选择正确园区导向，加强扶植力度及宣传力度； 商业比例过高，喧宾夺主—控制配套商业的比例及业态组成；项 目 定 位 分 析SWOT分析项目优势（S） •项目文化底蕴丰厚（名人故居、意式风貌建筑群），属于天津市意式风情街知名街区 ，作为意大利本土之外唯一保存完整的意大利风貌建筑群，有着难以比拟的自身特色 •地铁2号线途径本案，距天津站仅1公里，距天津机场14公里，公交线路四通八达•周边多个高档住宅（君临天下、恒隆广场、津门津塔、仁恒海河广场、海河大道等）项目劣势（W） •本项目区域内单行线较多（行车不便利），停车位较少（无法满足较多客户需求）•工程条件欠缺（无天然气管道、电量不足），楼体结构复杂，造成分租困难，对招租 业态有一定限制•目前14号地与意风街有进步道隔离，难以与一期、二期形成互动项 目 定 位 分 析项目机会（O） •2009年，中国文化创意产业逆势突破，继续保持较快发展的良好势头。

新兴的创意 产业以其顺应经济发展潮流的特有规律，强势进入我国的经济体系之中在短短的几 年里，迅速成为带动经济增长的新引擎之一由天津市发改委组织编制的《天津市现 代服务业布局规划（2008—2020年）》，把“文化与创意产业”作为重要内容《规 划》的目标是：将天津建成中国北方的文化创意之都创意产业在天津还处于发展阶 段，将有很大发展前景项目风险（T） •前期大量的资金投入，必须在使用年限内回笼资金并盈利，这是创意产业园区运营 的瓶颈所在而到底是先树立自身的品牌效应，还是先求整体的出租率以达到效益最 大化，然后再进行后期调整，这是整个项目的风险所在过高设置门槛，难以招入理 想企业，会使项目闲置；而门槛较低，则会使品牌良莠不齐，降低品牌号召力，阻碍 项目良性发展项 目 定 位 分 析项目定位分析目 录类比项目分析项目概况分析项目操盘思路1234类 比 项 目 分 析上海8号桥•[地址] 上海市卢湾区建国中路8-10号 •[业态] 建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮 •[面积] 12000余平方米 •[知名商户] S.O.M B+H 8号桥其前身是上海汽车制动器厂15000平方米的旧工业厂 房。

经过精心改造，原来那些厚重的砖墙、林立的管道、斑驳 的地面被保留了下来，使整个空间充满了工业文明时代的沧桑 韵味；同时，从大门口法国艺术家创作的大型雕塑《绿门》， 到灰砖外墙上鲜亮的玫红色块，以及内部歌剧院般的层叠式休 闲吧等，无不体现出创意风项目集中体现了建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价 值、并运用新的设计和模式改造，为历史的留存注入时尚、创 意的元素，使保留的旧厂房成为现代城市景观的新景象其中 80%为办公楼用于出租，20%为餐饮、咖啡吧等配套服务设施 目前满租8号桥创意园区周围道路环绕，配套合理，是理想的 全智能化高档办公大厦类 比 项 目 分 析项目特点• 桥 整个８号桥由7栋房子构成，在房子的 二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房 子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的 平台整个园区一共有四座桥，每座桥的造型 均不同有着绿色“门”字造型的天桥，是一 个放大版的８号桥的logo，非常现代•外墙 极富特色的外墙最能体现建筑上新旧 结合的设计思路设计师摒弃了原厂房的白粉涂墙 ，拿来从旧房子上拆下来的青砖重新组合，并进行 一番艺术处理，以凹凸相间的砌造方式突现了墙面 的纹理。

类 比 项 目 分 析项目特点• 木质走廊 在连接３号楼、２号楼与１ 号楼的室外、半室外走廊上，设计师选用了 未经处理的木条铺设成地板及装饰外墙暖 色的原木为室外环境增加了无限温暖的感觉 ，同时亦在视觉上赋予了这个区域强烈的个 性特征•公共区域 在８号桥，除１号楼大厅 外的所有室外、半室外空间都可供租户免费 使用在这些环境中，可以添设咖啡茶座、 进行作品展示、时装走秀、举办大型综合活 动，是人们最好的交流平台类 比 项 目 分 析租金及优惠政策•2004年一期租金报价：3元/天/平米•2006年二期租金报价: 4.5元/天/平。