从济南市商业网点发展规划看济南商圈的发展与划分.doc

从济南市商业网点发展规划看济南商圈的发展与划分从济南市商业网点发展规划看济南商圈的发展与划分济南目前已经形成了泉城路、花园路、西市场、大观园、英雄山文化广场五大主体商 圈，同时又仔-些比较特色与知名的其它相关商圈正在打造中而济南市商业网点发展规 划中也列举出了济南市将打造老城商圈、主城商圈和新城商圈等不同等级的结构布局《济南市商业网点发展规划》公布，将打造 都市“三大商圈”经过两年多的论证、修改和评审，备受关注的《济南市商业网点发展规划》于5日正式 出台根据这-发展规划，从现在起至2020年，济南市将打造老城商圈、主城商圈和新 城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，并形成“一•核二区四片四心”结构布局打造都市“三大商圈”济南商业网点布局体系规划形成老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层 次的商圈其中老城商圈即城市内环路以内的老城区范围，由历山路、北园大街、纬十二 路、经十路围合的区域，由位于古城区的中心商业区与位于古城西侧的商埠区两部分组 成老城商圈的商业发展以改造提升为主，充分挖掘历史内涵，打造传统商业与现代商业 有机结合的新型商圈主城商圈位于城市总体规划确定的主城区范围中老城商圈以外的 区域，地处玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、 燕山、王舍人和贤文5个片区。

在这一商圈内，济南市将规划建设两个市级商业副中心， 凸现现代化都市新区商业中心形象新城商圈即城市总体规划确定的“一城两区”整个 城市规划建设用地范围中，主城商圈以外的区域，包括东部城区和西部城区，这一区域将 在主城区东西两翼分别崛起现代化新城区，规划分别在东部城区和西部城区核心区建设市 级商业副中心，充分展现现代化商业中心形象，尽快形成空间分布有序、布局合理、风格 鲜明、设施完善的现代都市新商圈一核二区四片四心"根据计划，济南市将形成“一•核二区四片四心”商业布局，“一•核”指的是都市级商业 核心区，将位于古城区的济南传统中心商业区提升为都市级商业发展核心区近期，该区 域内的芙蓉街、舜井街和县西巷商业街的建设将全面展开二区”指两个特色商业街区，即山大路科技文化特色商业街区和商埠区历史文化特色 商业街区山大路科技文化特色商业街区指位于历山路以东、二环东路以西、经一路（延 长线）以南、经十路以北的区域商埠区指位于顺河街以西、纬十二路以东、经一路以 南、经七路以北的区域规划将商埠区发展为体现历史文脉特征和传统文化特色、兼具休 闲娱乐功能的历史文化特色商业街区，挖掘提升老字号商业四片"指的是四个商业片区，分别为英雄山商贸片区、北部商品市场商贸片区、奥体 燕山现代商业片区、固山大学园文化休闲商业片区。

四心”指的是四个市级商业副中 心，济南市将分别在主城商圈的东部燕山新区利西部腊山新区、新城商圈的东部城区和西 部城区的核心区规划设置4处市级商业副中心，承担城市的部分商贸职能打造步行十分钟社区商圈根据规划，济南城市商业中心将规划形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心， 20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系省城计划将传统中心 商业区改造提升为都市级商业发展核心区，以泉城路商业街为核心，以古城、泉水、老字 号商业为特色，对老字号商业进行改造提升4个市级商业副中心为唐冶商业副中心、燕山商业副中心、腊山商业副中心、固山商业 副中心唐冶商业副中心为东部城区的郭店、孙村和彩石等各功能片区的居民提供高档次 综合服务燕山商业副中心位于燕山新区，该中心将融购物、文化、会展、旅游为一体， 该商业副中心的建设将率先启动腊山商业副中心将集购物、娱乐、休闲为一体；固山商 业副中心将结合高教园区的建设，为高教园区、经济技术开发区和长清城区的居民提供服 务济南市还规划设置20个区域性商业中心，其中主城区15处，东部城区3处，西部城区 设置两处近期将有13个区域级商业中心开工建设另外为方便居民，济南市还将规划设置100个左右社区级商业中心。

达到人均拥有社区 商业服务设施1平方米的标准，逐步实现步行10分钟左右的社区商圈建设6条特色小吃街根据规划，到2020年，济南大型零售网点数量宜控制在107个，其中大型购物中心控 制在5个以内，大型百货商店控制在22个左右，大型综合超市控制在45个左右，仓储式 商场控制在7个左右，大型专卖店控制在30个左右到2020年前，济南市还计划建设5处大型零售网点，增加9处大型百货商店，新增25 处大型综合超市，规划新增6处仓储式商场，主要位于东部城区、西部城区、腊山、王舍 人、贤文等片区；规划新增7处大型专业店，其中都市级商业中心增加1处，唐冶、园山 市级商业副中心各设置两处，燕山、腊山商业副中心各设置1处；新增7处大型专业店到2010年之前，济南市将规划建设43条商业街，其中综合性商业街25条，专业性商 业街12条，特色小吃街6条这6条小吃街分别为清河北路、经十一路、华信路、洪楼 西路、张庄路、腊山北路济南七大商圈分析★泉城路商圈★经四路商圈★花园路商 圈★英雄山路商圈★西市场商圈★北园商圈★游曰商圈济南商圈如今讲究特色为先随若济南商业市场不断发展和成熟，泉城路、大观园、体育中心等一些商圈也不断挖 掘、探索本区域的特色，如今正悄然进行着商业转型。

泉城路家111商场扎堆买家具去北园、买电脑去数码港……常住济南的市民对这些区域的商业特色是再清楚不 过了，但不知你是否留意到，有些商业圈的特色和定位正在悄然发生着改变两三年前，泉城路还是一个年轻人的天下，两旁林立的店铺也都是佐丹奴、真维斯等一 些年轻人喜欢的品牌如今随着苏宁、国美等家电大鳄的入住，休闲品牌的数量也急剧减 少，如今泉城路周边共有6家综合家电卖场，外加4家卖场苏宁国美更是实行圈地 战略，-•条街上就有两三家店，相聚都不过百米远买家电，去泉城路”，已成为人们 的口头禅虽然一•条街上有十多家家电卖场，但也没见冷场十一”期间，几乎每个卖 场都人头攒动对于消费者来说，卖场如此集中，也更方便了挑选.昨天在国美卖场挑选 电视的张先生说，他已经逛了苏宁和三联，同一个品牌同一型号的电视，虽然卖价都- 样，但商场的“十一”优惠活动却不同，有的直接减免现金、有的返现金券，还有的送东 西张先生说：“我得好好琢磨琢磨，选个优惠幅度最大的体育中心休闲特色渐露体育中心因为紧邻中华小吃街，再加上马鞍山路附近特色餐饮店扎堆，在人们印象中一 直是个吃饭的地方，但现在市民再去体育中心附近看看，就会发现这里不光美食扎堆，各 种娱乐项目也齐备。

影院、卡拉0K、健身房、电玩城、模牌室……昨天朋友约张小姐去体育中心玩，张小姐 还非常纳闷：“那里有什么玩的，最多就是吃个饭罢了到了后，张小姐才发现这里玩 的地方.居然这么多，体育中心商业圈已不知不觉由美食专长向休闲娱乐等综合方向发展可别以为来这里娱乐就得大把花钞票广场上放风筝、踢健子自娱自乐的市民不少，在 体育中心西侧，一个健身广场也于今年“十一”开放，吸引不少市民在此免费健身人民商场档次悄然升级对于大观园 人民商场商圈，过去不少人认为，这是中老年人的地盘，年轻人最多逛逛地下人防商城即可但今年，大观园商场、人民商场等陆续关门整修，目的只有一 个，提高档次，这里已不再是老年人的天下10月2日，人民商场改名为振华商厦高调开业闻讯前来的市民发现，商场已经不是印 象中的商场了商场营业面积扩大了，装修豪华了，品牌专柜阔绰了，商品的档次也提升 了一进门就是世界名表专区，育饰专区中也出现了戴欧妮等一些意大利的品牌女性服 饰共有三层，涵盖各年龄段的女性，其中不少品牌看似陌生，但仔细一打听，都是韩国、 日本的-些知名品牌，专门针对年轻人，设计独特，个性鲜明给我最大的感觉就是配 饰类的品牌多了，大概有20家左右，比其他商场的都多。

昨天来此逛街的模特阿宝 说，憧得打扮之道的女孩子大概都知道饰品的重要性，以前商场的品牌不多，她只能去人 防、山师东路的一•些小店去淘，但质量良莠不齐如今商场加大这方-面的投入，她感觉商 场变得有品位了信息来源：济南时报）济南也隆广场核心商圈规划方案公布位于泉城广场北侧的大型购物中心 恒隆广场的详细规划向社会公示恒隆广场由香港恒隆地产有限公司投资建造，2007年12月7日开工，预计2010年建成广场可规 划建筑用地5.235公顷，全长约780米、宽约230米，东至天地置业，南至黑虎泉西路，西至榜棚 街，北至泉城路根据规划方案，恒隆广场分为地下两层、地上七层，集百货店、超市、专卖店、电影 院、书店、商务办公、餐饮等为一体，是济南为数不多的“摩尔”式购物中心开发商表 示，建成后将吸引世界顶级品牌入驻，将该广场打造成济南最高档次的世界级购物中心摩尔”商业模式进济南香港恒隆地产有限公司驻山东的公司 山东恒隆地产有限公司相关人员称，恒隆广场是一种“摩尔”(ShoppingMall)商业模式，这种源于美国的零售业态将百货店、超 市、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店和餐饮等融为一体，配套设施完善，功能齐全。

山东经济学院工商管理学院副院长、营销专家杜岩表示，“摩尔”是时下大城市最流行 的商业业态模式，泉城路的万达购物广场可以算作“摩尔”业态，但配套设施还不够完 善从恒隆广场规划方案看，该广场属于较标准的“摩尔”业态，把和购物有关的餐饮、 娱乐设置集于一体，打造城市里的休闲中心外观采用泉水式流线设计“恒隆广场外观采用泉水式的流线设计，希望能给济南人亲切感相关人员称，设计 灵感来自泉水，波浪流线外形代表着泉水形态整个建筑设计由一条大型玻璃幕墙由西北 至东南联系，每层都有中空，将不同层数贯通设计着重穿透及流通，面向中央步行通道 的各层设置了不规则的外露平台恒隆公司工作人员表示，济南恒隆广场建立以后，将成为济南最大的世界级购物中心 2001年建成的上海恒隆广场聚集了 LV、香奈儿、范思哲和普拉达等世界顶级奢侈品牌， L1成为城市时尚购物中心之一天津和沈阳恒隆广场走的也是高端路线广场建成后，将 吸引世界顶级品牌入驻泉广商圈”核心地位奠定恒隆广场位于泉城广场商圈的中心位置，业内人士认为，广场建成后，将奠定泉城广场 商圈在济南的核心地位，并带动周围商业模式走向成熟，整个东部商圈的消费能力将提 升杜岩认为，泉城广场商圈囊括了银座、贵和等商场，多家家电商城和大超市，以及泉城 路、韩国城等商业街区，是济南消费力最强的商圈。

摩尔”模式的恒隆广场的进驻，使 得东部“核心商圈”的地位更明确历下区政府建委副主任王中琦认为，恒隆广场将成为 济南配套最全的商业设施，建成后会吸引很多小型商铺、健身和娱乐设置，与购物中心形 成互补，完善泉城广场周边的消费环境商圈一般被划分为3层，主要商圈(primary zone),次要商圈(secondary zone)和外层商圈(tertiary zone).通常主要商圈是指占门 店的总顾客量的60-65%的顾客所在的区域次要商圈通常会产生门店20%的销售额，外 层商圈属于顾客只是极少光临的区域范围，仅占门店日常销售的10-15%所有区域范围对于门店商圈的考察具体的项目很多，日常商圈分析的内容有：1.人曰规模和特征： (1)人曰的数量和密度(2)年龄分布(3)文化水平(4)职业分布(5)人曰变化趋势（6）人均可支配收入（7）消费习惯；2.城市结构，交通，地形；3.商业结构（1）销售 动态（2）零售商店的种类和经营方式（3）竞争的饱和度情况的分析在进行了这一系列的调查之后，就进入了商圈特性的分析阶段首先是在对周围竞争门 店的调查以后，初步估计门店所在的商圈范围内的潜在购买力是多少和自己门店的将来的 实际市场占有份额是多少，然后用门店商圈内的预计年销售额除以门店的正常米效。