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香港九龙站上盖物业发展计划分析 香港九龙站上盖物业发展计划分析 (Union Square) 一、概况 一、概况 Union Square 位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯 士甸道西一号，占地 13.54 公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士 甸道西和雅翔道四条道路包围着 它是港铁九龙站一个综合商住发展 计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永 泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展 西九龙：位于香港九龙半岛西面，地域由昂船洲伸延至旧佐敦道码头附近，除了昂船洲外， 其余土地均是填海得来，总面积达 334 公顷，横跨油尖旺区及深水埗区；填海计划为《西九 龙填海计划》，是《香港机场核心计划》十项核心工程之一 Union Square 的位置图 Union Square 的位置图 Union Square 是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、 消闲和酒店设施于一体 位于九龙站上盖的 Union Square 位于九龙站上盖的 Union Square Union Square 的主要物业包括： （1）16 座住宅大厦及 2 座作混合用途的建筑（包括住宅、酒店 及服务式住宅），合共提供约 5866 伙住宅单位、一间豪华酒店及约 72472 平方米服务式住宅； （2）一幢 118 层高的环球贸易广场，包括约 231778 平方米的甲 级写字楼及香港丽思卡尔顿酒店，并附设天际 100 观景台； （3）面积达 100 万平方呎的大型购物商场：圆方； （4）一所 1,050 平方米的幼稚园； （5）巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士 及私家车交通交汇处； （6）约 5600 个车位； （7）顶层平台设占地 70 万呎广阔的公共空间及私人休憩绿化 区，公众部份设多种主题园景地带；而平台亦设少量康乐设施，包括 儿童游乐场及多用途运动场。

Union Square 发展完成后，成为香港的新地标，吸引外地游客， 从而提升香港旅游业的竞争力 而发展计划把西九龙九龙站打造成另 一个如中环般的商业核心区，把商业活动由港岛区伸延到九龙项目 亦可以把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新 填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况 Union Square 私人休憩绿化区 Union Square 私人休憩绿化区 Union Square 道路 Union Square 道路 二、项目构成及子项目简介 二、项目构成及子项目简介 Union Square 的总面积达 109 万平方米，整个发展计划分为七 个子项目组合并分七期于 2002 年至 2011 年初分阶段落成 一至七期 开发的项目分别为漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下、圆方、天 玺、环球贸易广场 第一期：漾日居 第一期：漾日居 漾日居（The Waterfront）是香港西九龙港铁九龙站第一期的私 人屋苑，由永泰亚洲、淡马锡控股有限公司、新加坡置地有限公司、 吉宝置业有限公司、丽新集团有限公司，环球投资（百慕大）有限公 司合组的财团投得，并于 2000 年与曾位于九龙站内的迪生数码世界 同步落成。

漾日居共有 6 座楼宇，1,288 个住宅单位，单位面积由 77 至 232 平方米设计上可经空中花园前往铁路站，为居民带来方便和悠闲的 感觉 从 Union Square 仰望漾日居 从 Union Square 仰望漾日居 漾日居东面外墙漾日居东面外墙 凯旋门(中)及漾日居(右)凯旋门(中)及漾日居(右) 第二期：擎天半岛 第二期：擎天半岛 擎天半岛（英语：Sorrento），位于香港西九龙，港铁九龙站上 盖物业，并由港铁公司管理开发该项目的财团成员包括九龙仓集团 有限公司、会德丰有限公司、新亚置业信托有限公司、联邦地产有限 公司、海港企业有限公司等 项目于 2003 年建筑完成及入伙， 共有 5 座住宅楼宇， 提供 2,126 个住宅单位，单位面积约 77-252 平方米，拥有车位 1270 个该项目 为全港最高的纯住宅项目之一擎天半岛第 1 座共 74 层（数字上 81 楼），楼高 256 米，是现时香港最高的纯住宅建筑物而最矮的第 6 座共 61 层 （数字上 67 楼） ， 楼高 206 米 屋苑设有全天侯高级会所， 设施极多，亦十分庞大，面积超过 13 万平方呎 高耸入云的擎天半岛高耸入云的擎天半岛 第三期：凯旋门 第三期：凯旋门 凯旋门（The Arch）是香港一豪华住宅物业楼盘，由新鸿基地产 及前地铁公司（今港铁公司）合作发展，总承建商为新辉建筑有限公 司 （新鸿基集团旗下机构） ， 位于香港西九龙尖沙咀柯士甸道西 1 号。

其名字意义与世界各地的凯旋门无直接关系， 只是参考巴黎凯旋门的 外形概念而得名， 事实上是由 4 幢住宅大厦组成的一个像拱门的建筑 群 凯旋门位于机场快线九龙站上盖，面临维多利亚港，景观优良， 可以一览维港及港岛之景色，邻近是规划中的西九龙文娱艺术区凯 旋门共有 4 座住宅大厦，合共 1,054 个住宅单位，2005 年开始预售 楼花，其间引起个别单位呎价 3 万港元的新闻 凯旋门已经在 2006 年 1 月落成入伙 这座造型独特的建筑物，在 500 呎高层之上（即 门廊位置），设置有摩天住客会所(Sky Club)，25 米长的“空中” 泳池，也有健身室等设施，亦为其卖点之一凯旋门由于有独特的地 理位置，既位于市区亦有良好维港观景，这样的物业在香港这个地少 人多的地方是相当有限的，因此引来不少置业人士及富豪买家之注 目 凯旋门在其 77 至 79 层高楼顶上，有 5 个复式“天际独立屋”， 呎价高达 32000 港元，被喻为天价，售价超过两亿港元，是世界上最 贵的住宅物业之一该批天价单位亦牵起了一阵风波，引起广泛触目 而提高了楼盘的知名度，也带动该楼盘其他单位的销售在连带关系 影响下，香港的豪宅销售市场曾一度被受刺激，甚至创出比 1997 年 金融风暴之前的更高叫价。

2011 年 5 月 12 日，来自惠州的 80 后少妇黎嘉敏以 3.45 亿元， 呎价高达 4.5 万元购入凯旋门 1 座 77 至 79 楼 3 层天际独立屋及 77 楼 B、C 室，7747 呎内设一个 800 呎独立露天泳池 2012 年 12 月 21 日土地注册处资料显示，凯旋门摩天阁 68 楼 A 室，面积 3465 方呎，由陈丽芬及黄富灿联合以 2.18 亿元购入，呎价 约 62915 元，刷新九龙楼价新高，跃升全港住宅呎价排名榜第 4 位 从 Union Square 内园仰望凯旋门 从 Union Square 内园仰望凯旋门 君临天下(左)和凯旋门(右) 君临天下(左)和凯旋门(右) 第四期：君临天下 第四期：君临天下 君临天下（英语：The Harbourside）是一个位于香港港铁九龙 站 Union Square 第四期住宅项目，发展商为恒隆地产和前地铁公司 （今港铁公司） 位于西九龙柯士甸道西 1 号的君临天下，是三座摩天大厦，单位 数目为 1,122 个，高度为 255 米，75 层物业于 2004 年落成及开售， 但数量不多， 直到 2006 年， 只有 246 个单位售出， 其余的单位于 2007 年才再次推售。

其建筑面积由 1028 呎至 2922 平方呎不等，景观是以 向维多利亚港景色及西九文化区为主， 由于单位之大和维港景观的吸 引下，君临天下的呎价也相对较高，也是西九龙一带呎价最昂贵的豪 宅 君临天下设有顶级的会所设施，包括电脑室、数码电影院、健身 中心、儿童俱乐部、多间钢琴室、游泳池、芬兰浴室、室内水力按摩 池、雪茄室、多间多用途室等 君临天下 君临天下 第五期：圆方 第五期：圆方 圆方（英文：Elements）位于香港西九龙柯士甸道西 1 号，九龙 站上盖 Union Square 之内，环球贸易广场之下，是香港一座大型购 物商场，由香港铁路有限公司和新鸿基地产开发，于 2007 年 10 月 1 日正式对外开放商场开幕典礼在 2007 年 11 月 16 日举行商场楼 高 4 层，面积达 100 万平方呎，由香港铁路有限公司旗下的 Premier Management Services 管理 商场设有戏院， 命名为 The Grand Cinema， 提供 12 个影院 1600 座位的戏院， 是香港最多院数的戏院， 已于 2007 年 10 月中开始营业发展商声称商场设有全香港最豪华的洗手间， 10 个洗手间共耗资 1000 万兴建。

此外商场也设有真雪溜冰场，以八 达通收费虽然其商场比其他大型商场有更多设施，但人流明显较其 他大型商场少而其商场特别之处，就是商场内的洗手间设施或礼宾 处有免费糖果赠送 在商场设计上，圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、 水、火、土为主题（但其位置却与五行无关，纯属任意），商户组合 包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还包括 8 间 1 楼及 2 楼相通的复式零售店铺及 8 间复式食肆 此外平台则设有 70 万呎的公园， 公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭 店铺组合方面， 50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店 圆方商场入口 圆方商场入口 演荟广场 演荟广场 金区商场通道 金区商场通道 第六期：天玺 第六期：天玺 天玺（英语：The Cullinan）是香港一个位于港铁九龙站第六期 住宅建筑项目，并且为香港及世界上最高的住宅项目由建筑事务所 Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）负责地产发展商为新鸿基 地产和香港铁路有限公司，项目于 2008 年 12 月底取得售楼纸天玺 I 全幢已于 2009 年 3 月落成，2009 年 12 月拿锁匙入伙；而天玺 II 则已经有港景汇（2008 年 6 月）及 W Hotel（2008 年 9 月）。

现由 PremierPlus Management Services 负责物业管理 天玺由两座约 270 米高的摩天大厦组成，成为香港最高的住宅， 并配合玻璃幕墙设计合共提供 825 个单位，面积由 800 至 2,200 平 方呎，另有小部分面积约 600 余平方呎的 1 至 2 房细单位，其中 83 至 90 楼共有 7 间“至尊门”，面积 2,200 平方呎，位于“日钻玺” 和“天钻玺”的顶层 91 至 93 楼共有 1 伙三层复式单位，名为“至高 无上”，单位面积各约 4,000 平方呎，分别设有 6 房 3 套房及 6 房 4 套房间隔，附连私人泳池及 2,000 平方呎空中花园 物业平台的巨型玻璃幕墙内藏特大金黄色天玺徽号，该徽号由 20 多万块珍贵黄宝石水晶镶嵌砌成，整个徽号高 35 米，阔 15 米， 并由 18 组 LED 灯点缀据悉，物业除了用料佳外，每个单位都装置 有音乐系统，令住客于家中每个角落，由主人套间、客房、客饭厅、 厕所、 厨房以至空中花园， 均能创透过极高质素的音响效果聆听音乐， 而不同房间或区域都可按住客的喜好收听不同乐曲 天玺 天玺 天玺 天玺 第七期：环球贸易广场 第七期：环球贸易广场 环球贸易广场（International Commerce Centre，简称 ICC） 位于香港西九龙柯士甸道西 1 号。

它是九龙站 Union Square 第七期 发展计划，亦是整个规划最后一期发展项目环球贸易广场是一座 118 层高的综合式大楼，其可用楼层的水平高度达 490 米，总楼面面 积为 2,822,039 平方呎分别有 250 万平方呎甲级写字楼，每层面积 约 35,000 平方呎，拥有先进设计及设施大楼顶层设有六星级的香 港丽思卡尔顿酒店于 100 楼设有天际 100 公众观景层，游客可以从 高处欣赏维多利亚港景色大厦由建筑事务所 Kohn Pedersen Fox As。