公共租赁住房建设融资模式REITs运用.docx

公共租赁住房建设融资模式REITs运用摘要随着我国住房保障制度建设工作的快速推进,作为保障房建设主力之一的公共租赁住房正发挥 着越来越重要的作用，它不仅会成为我国住房保障体系的一项基础性保障品种，而且一定会在 我国住房租赁市场和住房金融市场的发展完善过程中发挥重要的推动作用随着每年逐渐加大 的公共租赁住房建设的任务量，全国各地纷纷掀起建设公共租赁住房的热潮，其大规模的建设 使得公共租赁住房建设资金短缺和不可持续的问题日益凸显，其融资问题更成为了关注的热 点，各界对于各种新型融资模式的讨论也层出不穷为了缓解各地地方政府的压力，改善公共 租赁住房的融资现状，拓宽公共租赁住房的融资渠道，增加社会资金的参与积极性，急需创新 融资机制，探索适合我国公共租赁住房建设的融资模式，并将公共租赁住房的投资运营和管理 监督结合起来，使得公共租赁住房具备长期的可持续发展本文从公共租赁住房的重要性出发， 分析其现阶段的融资困境，提出REITs这一融资模式，通过阐述其概念和优势，并借鉴国际 成功运用REITs融资的经验，总结出适合我国公共租赁住房建设的REITs融资模式关键词：公共租赁住房，融资模式，REITsABSTRACTWith the rapid development of the construction of housing security system in China ， public rental housing, as one of the main low-income housing construction's playing an increasingly important role.Not only will it become a variety of basic protection of China's housing security system, but certainly play an important role in promoting in our rental housing market and housing development and improvement of financial markets.With the gradual increase in each year of public rental housing construction assignments,throughout the country have set off an upsurge of the construction of public rental housing.The large-scale construction of public rental housing construction makes the shortage of funds and unsustainable issues become increasingly prominent,the financing problem has become he focus of attention,from all walks of life also emerge in an endless stream to discuss various new financing mode.In order to alleviate the pressure of local government,improve the financing situation of public rental housing,broaden the financing channels for public rental housing and increasing the active participation of social capital,we need to innovative financing mechanisms,explore the suitable for China's public rental housing construction financing mode. Combined with the investment operation and supervision of public rental housing ,making public rental housing to long-term sustainable development.This article from the importance of public rental housing,analysis of the financing difficulties at the present stage.This financing model proposed REITs,explain the concept and advantages.On the successful use of REITs financing experience,summed up for the REITs financing model of China's public rental housing construction.Key words: public rental housing,financing model,REITs摘要 1ABSTRACT 2一、 绪论 5（一） 选题背景及意义 51. 选题背景52. 选题意义5（二） 研究现状综述51. 国外研究现状 52. 国内研究现状 6（三） 主要内容及研究方法 61 .主要内容 72.研究方法 7二、 公共租赁住房及其融资模式概述 7（一） 公共租赁住房的概念及其重要性71 .公共租赁住房的概念72.公租房的重要性7（二） 公租房的融资模式81 .当前我国公租房融资的主要途径 82.公租房的融资现状9三、 REITs运用的模式及可行性分析 9（一） REITs 概述 91. REITs的概念92. REITs的分类103. REITs的特点及功能 11（二） REITs运用模式分析121. 美国模式122. 香港模式 13（三） REITs在我国发展的可行性分析141. 良好的金融市场环境142.管理层的政策支持153.可预期的稳定收益15（四）我国运用REITst莫式的构想151. REITs的组织形式——一契约型162. REITs的交易方式—封闭型163. REITs的资金投向—混合型164. REITs的筹资方式一公募16四、发展基于REITs的公共租赁住房融资模式的建议17（一） 建立健全系统的REITs法律法规体系17（二） 建立科学的风险控制制度，完善风险管理机制17（三） 完善配套监管服务体系18（四） 培养专业化的管理人才18参考文献 19一、 绪论(一) 选题背景及意义1. 选题背景近年来，我国公共住房建设快速发展，“十二五”期间新建3600万套保障房的计划令人瞩目。

统计数据显示，2011年开工的1000万套保障房在继续施工，加上今年新开工700万套的任务， 保障房的在建规模将达到一个新高度随着我国住房保障制度建设工作的快速推进，作为保障 房建设主力之一的公租房正发挥着越来越重要的作用公租房制度得以建立并有效实施的关键性因素是其建设资金的融资渠道,我国现有相关政策提 出地方政府预算安排的资金、土地出让收益等六种渠道，但公租房融资渠道仍面临渠道单一、 资金缺口巨大、资金运作及管理效率较低等问题如何在传统的融资模式之外，寻找到新的合 适的途径，成为公租房建设中必须破解的难题，这需要理论界、学术界和实务操作层面的不断 探索和创新2. 选题意义保障房建设的资金来源问题一直是悬而未决的焦点问题公共租赁住房投资规模大、资金沉淀 周期长，大量可靠持续的资金来源关系到公共租赁住房能否可持续发展，所以对于公租房建设 而言，资金问题更为突出长期来看，公共租赁住房不仅会成为我国住房保障体系的一项基础 性保障品种，而且一定会在我国住房租赁市场和住房金融市场发展完善过程中发挥重要推动作 用，应进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营本文选择REITs这一融资模式进行研究，主要是基于REITs能够有效地降低风险并获取较高 的投资收益等诸多优势，希望通过REITs在公租房融资中的运用能有效解决其融资困境，弥 补公共租赁住房建设的资金缺口，缓解政府财政压力，推动公租房在我国健康有序地发展。

二) 研究现状综述1. 国外研究现状西方的公共住房理论最早可追溯到19世纪70年代恩格斯在其1872年发表的《论住宅问 题》中提出“住宅缺乏现象”西方发达国家的房地产市场发展也比较成熟，关于住房保障的 研究成果很多，其中不乏关于保障性住房融资问题的代表性文献20世纪70年代兴起于美 国的金融创新浪潮为国外保障性住房融资模式的不断创新和发展提供了基础大量金融工具和 金融技术工程的涌现，使得保障性住房融资模式的内容和方式也不断创新，从而可以吸收各类 资本参与保障性住房建设其中比较具代表性意义的模式有：资产证券化(Asset-BackedSecuritization, ABS )、房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)、公私合作关系(public-private partnership, PPP)、股权融资、各种金融机构贷款、可 转换债券以及融资租赁等，其中尤以ABS、REITs和PPP等模式发展最为迅速，并在全球 范围内得到推广，研究成果也最为集中和丰富，Sellon G.H，Nahmen D.V (1988)、Grigsby, WiHiamG. (1990)、Karley N.K (2002)、Chan S.H，Erickson J.，Wang K. (2004)等大量学者 对 ABS 以及 REITs 模式进行了相关研究；Savas E.S. (2000)、Minow M.(2003)、Austin P.M(2008) [1-3]等人对PPP模式进行了相关研究等。

2. 国内研究现状李德正(2010)认为必须采取各种有效措施，包括引进BOT等融资模式吸引民间资本进入公 共租赁住房建设此外，他还从公租房的性质、国家政策、市场经济的需求、我国的国情等方 面出发，分析利用BOT融资方式建设公共租赁住房的可行性[4]田浩(2010)则探讨了利用住房公积金建设公共租赁住房三大基本原则及公共租赁住房建设及管理运作模式[5]杨绍萍（2010）从房地产投资信托基金（REITs）的基本特点及作用出发，探索运用REITs模 式发展我国公共租赁住房的路径[6]赵以邗（2010）认为公共租赁住房是我国保障性住房的重要组成部分积极探索适合我国国情 的公共租赁房REITs融资途径，加大公共租赁房的融资支持力度，能够疏通民间投资渠道， 促进房地产市场结构优化调整，遏制部分城市房价过快上涨通过分析我国金融市场和住房市 场发展状况，认为只要完善相关配套支持政策，在部分房价较高的城市通过REITs融资模式 加快公共租赁房建设是完全可行的[7]潘媛媛和王俊达（2009）论证了在我国发展REITs的必要性和可行性，黄婷（2010）在学位 论文中通过理论分析与实证分析相结合的方式分析得出，目前我国发展REITs的基本条件已 经初步具备，但发展REITs必备的金融环境和法律环境还不。