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201 评估工作总结-工业厂房第 1 页 共 15 页201 评估工作总结评估工作总结-工业厂房工业厂房 201*评估工作总结-工业厂房 201*评估工作总结-工业厂房 一工业房地产的特点 （l）涉及的行业多各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识 （2）非标准厂房多、单价差异大 （3）受腐蚀的可能性大厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度二影响工业房地产价值的主要区域因素 （1）交通条件工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件假如邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，那么都有利于工业房地产价格的进步 （2）基础设施工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素 （3）地理位置是否处于核心工业区工业区有大有小，在选择厂房的时候，处于核心工业区的厂房肯定要优于其他位置的厂房。

一般而言，在传统市级工业区推出的新厂房非常少，投资的机会也非常小在投资时，应多关注其周边的工业区，而这些地方的厂房空置率相对较多，投资机会也比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业那么不应设在山沟里否那么不利于废气的排放；水泥厂的附近假设有煤矿和石灰矿那么可减少原材料的运输费用厂房的评估价值最终是要通过租赁实现的而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对厂房有不同的要求，比如，食品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气，而有些厂房并没有这些， 三对工业房地产价值影响较大的个别因素 （1）用地面积厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大那么多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，201 评估工作总结-工业厂房第 2 页 共 15 页不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势2）地质和水文条件 （3）房地产用处在评估时要考虑该房地产改作其他用处以及用干其他产品生产的可能性 （4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。

有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体四工业房地产估价的常用方法 工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法假如可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，那么可以考虑采用收益法估价但一般来说难度较大，采用极少根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定调整测试因素： 交统统达程度楼层相关产业聚集程度层高社会服务配套空置率区域位置结构类型区域规划面积及平面布区域规模及知名度土地使用年限市政基础设施新旧程度地质水文条件电梯空调等设社会条件水电及消防设环境污染装修状况 扩展阅读：房地产评估自考复习资料 第四章我国房地产评估概况 一、定级与估价的关系 1、我国土地评估的发展过程：1986 年土地管理法颁布1987 年深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖，将3 幅土地按 50 年的期限出让1988 年宪法修改，“土地的使用权可以依法律的规定转让”1988 年国务院发布中华人民共和国城镇土地征收土地使用税暂行条例1993 年原国土局土地估价师资格考试暂行办法201*年国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知 2、土地定级与估价的关系：土地定级确定基准地价基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学根据基准地价不能代表每宗地价，只有在具体条件下适当修正才能得到宗地的真实地价得到宗地价能得到每级土地的平均价格即基准地价基准地价与宗地价虽然不同内涵，但相辅相成通过定级基准地价宗地估价 201 评估工作总结-工业厂房第 3 页 共 15 页 3、大面积土地价格评估的基本模式：以土地定级为基础的评估模式以交易地价为基础的评估模式 4、土地定级的作用：土地定级确定基准地价基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学根据通过定级基准地价宗地估价，为土地评估提供大体根据二、房地产评估方法体系 1、房地产评估方法体系：房地产评估的基本方法房地产评估的派生方法 2、房地产评估的基本方法：市场比较法收益法成本法 3、房地产评估的派生方法：剩余法基准地价修正法路线价法长期趋势法地价指数法残余法 4、房地产评估基本方法的特点：各具特色市场比较法的理论根据是：市场上相同价位的房地产，他们各自的条件和效用也是基本相同的。

收益法的理论根据是预期收益原理，即通过对将来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值，本质上是从投资回报的角度来对房地产估价成本法对投资者来说是从生产费用的角度进行估价的，收益大于费用 共性：都不能脱离一定的市场条件，去生搬硬套计算公式互补性：应用时，这三种方法也是根据不同的条件，或去其一种为主，或混合使用，互相补充，取长补短三、房地产评估程序 1、房地产评估程序的基本内容：受理评估业务 a 明确评估目的 b了解评估对象 c 确定估价的时点初步选定评估方法实地勘察与搜集材料 a 估价对象的基本情况 b 估价对象所在地段的环境和区域因素 c 与估价对象同类的房地产市场资料 d 国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标评估计算撰写房地产评估报告 2、评估合同的主要内容：评估范围、对象评估目的评估工作时限信息采集的范围和方式评估报告的要求评估费用的数额与支付方式允许变通的评估内容及其范围评估报告的使用方式及使用范围相关信息和资料的保密争议的处理方式当事人提出的其它责任和义务 3、搜集评估资料的主要渠道：委估方提供现场的勘测和必要的调查访问大量实践不断积累 4、了解房地产宗地评估的实际操作步骤：一、估价前期准备工作基础数据调查：城镇基准地价及修正体系、标定地价、地区、物价指数、地区内各类行业成本和销售利润率等市场成交价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并对交易案例进行详细的调查包括：面积、规划、付款方式、交易情况。

房屋租赁201 评估工作总结-工业厂房第 4 页 共 15 页价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并明确装修情况、月租金、租期、租金支付情况等指标市场发展方向预测信息调查：房地产相关政策如税费调整、招商优惠政策等；城市发展规划如城市总体规划、城市近期规划；金融信息：如银行存、贷款利率的调整、经济增长速度的预计、股市行情等二、确定评估方法及试算价格根据城镇土地估价规程规定，对同一股价对象，应选择两种以上的方法进行估价，并得出试算价格商业用地一般选择市场比较法，辅之收益还原法、剩余法等各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准住宅用地一般首选市场比较法对新开发的土地，可采用成本逼近法工业用地特殊情况下开采用收益还原法其他土地如承租土地使用权评估建议采用市场比较法和收益还原法；有限定条件的土地使用权宜采用以上两种方法 三、敏感性分析：对估价结果进行敏感因素分析明确风险大小四、常用估计方法公式：市场比较法、收益还原法四、地价指数 1、地价指数的含义：专门用以反映各地各类地价变化的指数 2、地价指数的特点：反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标地价指数小，那么地价波动幅度小，社会经济稳定地价指数大，那么地价波动幅度大，经济发展可能过热 3、地价指数的应用价值：可使国家和各级政府掌握了解各地的地价的实际程度和地价分布变化规律，为制定地价和地产市场的调控政策提供科学根据土地投资者、土地使用者从中能获得可靠、可比的地价和市场信息资料，为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供根据对规划管理部门来说，运用地价指数可以更好地实现土地资源的合理配置和优化组合，促进城市土地的集约利用我国城市土地级别和基准地价需要定期修订，有了地价指数参照，就能省时省力，不仅加快基准地价的调整速度，而且使调整结果的科学性更强 4、地价指数的编制方法：选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格分别计算区段平均地价、分类平均地价、然后再计算不同级别的平均地价遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和实效性的原那么，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行检验调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数五、中房指数 201 评估工作总结-工业厂房第 5 页 共 15 页 1、中房指数的含义：中国房地产指数系统，是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统2、中房指数的形成过程：计划经济向市场经济转变的产物，主要针对 90 年代房地产市场信息零散，价格起伏波动的状况设立的由中国房地产开发集团等机构与 1994 年开始设计1995 年开始试运行，北京开始推广，发布北京中房指数 3、中房指数的应用价值：为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供根据为投资商提供比较准确的市场信息为广大的消费者服务 4、中房指数的编制方法：目前的中国房地产指数以 201*年 12 月北京住宅市场平均价格程度为基期定为 1000 点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格程度与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。

第五章土地定级基本原理 一、土地分等定级 1、土地分等定级的含义：在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程 2、土地定级的含义：在特定的目的下，对城市范围内的土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度 3、多因素综合评估法：是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合分析，通过多种因素的评价揭示土地的使用价值及其空间分布的差异性，划分土地级别 4、商服繁荣华度：指所在地区的商业、服务业聚集与人流状况及各级商业、服务业中心的位置关系 5、道路通达度（立通）：把通行距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短，以节约运费；同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低限度路网密度高，通达性好 6、公交便捷度：每个土地单元拥有的公交站点数量，公交线路的的营运时间和发车频率方便程度7、外交通便利度：城镇对外联系交通的方便程度 8、基础设施完备度：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等因素情况良好9、生活设施完善度：主要包括学校、医院、幼儿园、农贸市场、储蓄所、邮电局等场所齐全 10、环境状况影响度：自然条件优越度、环境质量优劣度、绿地率等优越程度。

自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件环境201 评估工作总结-工业厂房第 6 页 共 15 页质量主要指大气、水、声环境质量绿地率是单位面积土地上绿地面积所占的比率 11、人口密度的概念：反映人地之间的互相关系，即单位土地面积的人口数量人口密度越高，土地利用的集约化程度也相应进步，因此也进步了土地的价格 12、城镇土地定级的因素因子体系：（P71 表） 定级因素指标体系城市土地定级因素表：繁华程度、交通条件、城市设施状况、环境状况、人口状况 选择定级。