投资性房地产转变以及处理.doc

投资性房地产转变以及处理对于大部分企业而言，这些活动是与经营性活动相关的其他经营活动形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入这些为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产称为投资性房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动一、投资性房地产的转换这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言而不是后续计量模式的转变企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产一）投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式有：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理如企业将出租的厂房收回，用于生产产品2）作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。

3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期转换日的确定标准主要包括：（1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期二）投资性房地产转换为自用房地产企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元假设甲企业采用成本计量模式账务处理如下：借：固定资产50000000投资性房地产累计折旧12350000贷：投资性房地产50000000累计折旧12350000（三）非投资性房地产转换为投资性房地产此种情况又分为两种：第一，采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量I）企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目2）企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目第二，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量1）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”2）企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销（折旧）”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的。

按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置出售、转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目甲为一家房地产开发企业2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日2007年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并12255000万元出售，款项收讫甲企业采用公允价值模式计量账务处理为：（1）2007年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本470000000贷：开发产品450000000资本公积——其他资本公积20000000（2）2007年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000（3）2008年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550000000贷：其他业务收入550000000借：其他业务成本480000000贷：投资性房地产——成本470000000——公允价值变动10000000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：借：公允价值变动损益10000000贷：其他业务收入10000000将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：借：资本公积——其他资本公积20000000贷：其他业务收入20000000。