澳大利亚、新西兰物业管理经验的借鉴.docx

澳大利亚、新西兰物业管理经历的借鉴　　澳大利亚、新西兰物业管理经历的借鉴　　一、澳大利亚、新西兰物业管理的根本情况　　澳大利亚、新西兰均属世界上拥有自有住房比例较高的国家一些实力雄厚的投资者和众多的小投资者热衷于投资居民住房，以求获得合法的税收减免以及较高的投资回报建成的物业一般都委托给专业化的物业管理公司经营管理，因此，施行物业管理非常普遍经过多年的开展，澳大利亚、新西兰已经形成了比较成熟的物业管理行业体系和比较健全的物业管理法律体系　　〔一〕物业管理开展具有良好的社会环境和法律根底　　澳大利亚、新西兰是市场经济国家，其公众的私权意识、消费意识、有偿效劳意识、等价交换意识、按质论价意识较强这些意识表达在物业管理上，是业主自愿承受花钱买效劳的管理形式，主动聘请有资格的物业管理经理人帮助其经营管理物业，认为支付物业管理费是理所当然的，拒付物业管理费被视为违犯社会道德标准和国家法律的行为，二是公众积极参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表意见，并按照一定的议事规那么作出决策，配合、监视物业管理工作这些意识已形成社会共识，营造了物业管理开展的良好社会环境　　澳大利亚、新西兰的物业管理法律体系比较健全，国家有国家一级的法律，州有州一级的法律，对物业管理的方方面面都有详细法律规定。

澳大利亚有关物业管理的法律主要有?物业、股票及商业代理法案?、?分层楼宇方案〔自由保有的不动产开发〕法案1973?、?分层楼宇方案管理法案1996?等新西兰有关物业管理的法律主要有?1972年单位所有权法〔UnitTitleAct〕?及其补充法案、?1988年人身权和财产权保护法以?1961年地产转让〔地皮所有权〕法?这些法案对物业管理涉及的法律关系，如业主与业主的关系、业主法团〔OwnersCorporation〕及业主法团委员会〔ExecutiveofOwnersCorporation〕的产生及其责任、业主和使用人的责任、业主与物业管理代理人〔Managingagent〕的关系等都作出了比较详细和明确的规定新西兰的?单位所有权法〔UnitTitleAct〕?规定，一个建筑物业主人数超过一个的，必须实行物业管理健全的法律体系，促进并标准了物业管理的开展　　〔二〕物业管理的管理体系和运作体系比较健全　　澳大利亚、新西兰物业的管理和运作体系比较健全，相关规定明确详细，对出现的纠纷和问题建立了一套适用的磋商、调解机制如澳大利亚新南威尔市州的物业管理由公平贸易部负责，详细工作由分层楼宇方案及调解效劳处负责。

一个物业管理区域，有关权利人在办理土地业权登记时，业主法团这一组织就自然形成了，并受到法律确认大多数情况下，业主法团最初是原业主〔Originalowner〕，通常为建筑商或开发商当全部单位权利的1/3售出时，原业主在两个月内主持召开第一次年度全体会议〔AGM〕，否那么会被罚款，并由政府裁定员派人来召开大会在第一次年度全体会议上，原业主的投票权有所限制　　假如原业主拥有全部单位权利的1/2或更多，在投票时，其投票值降至单位权利的1/3，零碎部分忽略不计第一次年度全体会议的议程主要是选举业主法团委员会，决定委派物业管理代理人，决定保险、征收款、账户记录及限制事宣、附例等业主法团可以采取招标、协议等方式选聘专业物业管理公司假如第一次年度全体会议召开未产生业主法团委员会，或者第一次年度全体会议产生了业主法团委员会，但未委任秘书、财务主管等办事人员，业主可以向裁定员申请指令，要求派人来组织召开全体会议，选举业主法团委员会，或召集业主法团委员会会议委任办事人员业主法团委员会是一个代表业主或业主提名人的团体，负责管理分层楼宇方案的日常运作，一般由19名成员组成委员会会议的法定人数不得少于成员数的1/2。

委员会成员每人有1票投票权，在任何情况下，主席都没有决定权，委员会会议对任一提议的决定都必须通过表决作出　　物业管理费用由业主法团向业主征收，所有征收款均按物业管理区域单位权利的比例来计算，一般按使用面积计征业主法团必须投保建筑物损坏险、公共责任险、劳工赔偿保险和义工保险，必须建立管理基金和偿债基金管理基金用于经常性的日常开支，偿债基金用于支付将来的资金需要不支付物业管理费的业主，在有关会议上就没有发言权和投票权，在其出售房屋时也将受到一定的限制，并留下不良记录因此，欠费及拒缴物业管理费的现象很少业主和客户的责任由业主法团通过的附例来规定，附例一般要在噪音控制、车辆停放、公共物业维护、被邀请人的行为举止、晾晒衣物等19个方面，对业主和客户的行为进展标准物业管理中的一些分歧和纠纷，可以通过磋商、调解、遵守附例的通知、裁定员作出指令、委员会听证会等方式解决　　〔三〕对物业管理企业和从业人员有严格的要求　　澳大利亚、新西兰对物业管理企业及其从业人员有严格的要求如澳大利亚新南威尔市州要求物业管理企业必须持有?物业、股票及商业代理法案?规定的特别执照从业人员必须经过6个月至3年的物业管理课程学习，并经国家成认的培训机构考试合格后才能担任工程经理职务，再经过3年的理论，才有资格挂牌创办物业管理企业。

培训机构也有相应的条件要求　　〔四〕共用物业、附属地域及其管理维修责任划清楚确　　澳大利亚、新西兰对共用物业和各单元及附属地域之间的界限有明确的划分，其分层楼宇图那么必须在土地业权办事处进展登记共用物业是指未包括在任何单元及附属地域中的土地和建筑物业主法团必须管理维修共用物业法律规定，共用物业由所有单位的所有人按照与各自应享权利的比例份额来按份共有，各共有人都有义务维护管理没有业主法团的允许，业主不得增加额外设施或进展构造改造单位所有人或通过其提出要求的其别人要求使用部分共用设施的特权〔不是出租〕，必须由业主法团赋予　　〔五〕物业管理的社会化、专业化比较兴隆　　从考察的情况看，澳大利亚、新西兰物业管理的总体程度比较高房屋及其设施设备的维修保养及时，楼宇及周围的环境卫生清洁，绿化养护工作到位物业管理行业的社会化、专业化程度较高，物业管理企业与一些专业公司如清洁、保安、空调保养维修等公司的分工与协作关系严密由于市场竞争剧烈，物业管理公司与各专业公司签订的合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进展招标更换，以获得客户的满意及获取更大的经济效益一些独立的房屋如别墅等，由于行业开展分工的高度社会化、专业化，业主可以很容易地实现自我管理，不再需要聘请专职的物业管理经理人。

　　二、对我国物业管理工作的建议　　澳大利亚、新西兰物业管理的根本做法及一些良好的经历，值得我们借鉴建议在今后段时期重视以下几项工作：　　〔一〕加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系　　法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业安康开展的瓶颈这问题主要表如今两个方面，一是全国没有建立系统完善的法律体系，国家缺乏法律、法规，不少省市缺乏地方性法规及标准性文件，法制建立滞后于物业管理行业的开展，滞后于建立社会主义市场经济体制的要求二是已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、理论性较差，刚性缺乏，可操作性不强由于法制不健全，致使物业管理市场不标准，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监视管理缺乏法律根据，处分力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。