投资性房地产公允价值计量模式运用问题研究.doc

目录中文摘要： 1关键词： 1Abstract: 1Key Words: 1一、 投资性房地产公允价值计量模式运用的现实意义 21、 真实反映投资性房地产的价值 22、 提升了企业的融资能力 33、 更具有相关性和可靠性 34、 与国际会计准则趋同 4二、 投资性房地产公允价值计量模式运用中存在的问题 41、 会计计量理念的转变较难 42、 运用条件严格，增加推广难度 43、 会计信息披露成本较高 54、 企业间财务信息可比性降低 55、 企业利润波动幅度增大 56、 增加利润分配难度 67、 对企业税收带来一定的影响 6三、 促进投资性房地产公允价值计量模式有效运用的建议 71、 加强对公允价值理论框架研究，提高计量的可操作性 72、 完善投资性房地产信息披露 83、 构建投资性房地产良好的市场环境 84、 完善公司治理结构 95、 加强审计制度 96、 提高会计人员素质和职业道德 10参考文献 11投资性房地产公允价值计量模式运用问题研究中文摘要：基本准则将公允价值与历史成本、重置成本、可变现净值、现值并列，确立 了公允价值在我国会计计量中的地位公允价值是现在学者探讨的一个热门话题，尤其 是2006年2月15日我国新会计准则的公布和金融危机的兴起，更引发了我们对公允价 值这一计量模式的思考。

为了顺应我国经济发展潮流，财政部颁布了《企业会计准则第 3号-投资性房地产》，规定投资性房地产后续计量可以在成本模式和公允价值模式中进 行选择应用，实现与国际会计准则的趋同本文就投资性房地产的公允价值计量模式在 我国的运用现状做几点论述，并就如何监管和完善投资性房地产的公允价值计量模式运 用做出建议关键词：投资性房地产 公允价值计量模式运用问题建议Abstract: The fair value is now scholars discuss a hot topic, especially on February 15, 2006 of the countrys new accounting standards and the release of the rise of the financial crisis, the more triggered our fair value of this measurement model thinking. In order to conform to the trend of economic development in our country, the ministry of finance promulgated the accounting standards for enterprises no. 3-an investment real estate, provisions follow-up measurement of the investment real estate can be the cost pattern and the fair value pattern choice of application, realization and international convergence of accounting standards .Basic standards will fair value and the historical cost replacement cost net realizable value for present value, establish the fair value accounting measurement in our country the status of real estate industry in this paper is the investment real estate fair value measurement model with current situation of this time, And how to regulate and improve the investment real estate fair value measurement model with make Suggestions.Key Words: an investment real estate fair value measurement model application question Suggestions随着我国房地产业的不断发展，对投资性房地产项目的投资也在大规模的兴起，并 成为了一种潮流。

投资性房地产具有如下特点：首先，随着时间的推移，其市场价值经 常会超过其账面价值；其次，投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能 力差；最后，投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险针对以上特点将投资 性房地产作为固定资产或无形资产看待都是不合适的都不能如实的反映投资性房地产 的真实价值直到我国财政部于2005年7月19日发布了《企业会计准则第XX号一一投 资性房地产》（征求意见稿），并于2006年2月正式发布《企业会计准则第3号一一投资性 房地产》才对这一问题做出明确的规定但在缺乏对公允价值相关会计规范的情况下， 公允价值计量模式运用实施较为困难；且由于缺乏完善的市场环境，对于投资性房地产 的交易，其公允价值的真实性存在着严重的问题；而不同房地产业的估价方法的可靠性 存在差异，也有可能损害财务报表的可比性和透明度总体说来，分析公允价值计量模 式在我国投资性房地产运用中存在的问题十分必要一、投资性房地产公允价值计量模式运用的现实意义目前，我国房地产市场已经进入快速发展的阶段现行房地产市场的日益成熟和完 善，以及06年发布的企业会计准则中公允价值计量方式的引入，使得一些地区的房地 产价格得到了更可靠的计量。

由于目前我国房地产市场走高，房地产均有较大幅度的增 值，因此也就与一般的固定资产或无形资产有较大差异如果企业仍将投资性房地产以 历史成本记账，期末的账面价值通过扣除折旧、摊销及资产减值准备后计算得到，那么 就无法将投资性房地产的增值部分表现出来，这将不能与现代房地产市场价格发展趋 同采用公允价值计量投资性房地产将提升企业对利润、净资产等方面的会计信息披露, 逐步与国际接轨1真实反映投资性房地产的价值公允价值主要表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计 量属性，与历史成本价值的静态计量相比，它更具动态性和客观性由于投资性房地产 的特殊性，因此它与其他资产存在明显不同公允价值的使用使得企业信息更为透明化, 这有利于企业和其他利益相关者在资本市场获得正确的定价并作出正确的投资决策根 据06年《企业会计准则》，企业会计报表中将“投资性房地产”作为单独科目列示，对 其进行专门计量当企业采用公允价值模式计量时，将不计提折旧或减值准备，而以资 产负债表日的公允价值计量当转换日的公允价值小于原账面价值时，其差额直接计入 当期损益；当转换日的公允价值大于原账面价值时，作相反分录从产出的角度强调现 在和未来的价值量，从而使企业的利润与净资产价值更加准确地得到计量与披露。

2、 提升了企业的融资能力在当前的房地产市场下，我国大部分的城市房地产都存在增值现象由于公允价值 计量的引入，企业投资性房地产的账面价值将在相当大的程度上得到提升，增值的部分 也将在账面中充分体现一些拥有庞大数量投资性房地产的企业，增值的账面价值将以 巨额利润的形式呈现在财务报表上，这将大幅提升企业价值，银行等金融机构与企业进 行借贷交易也会随之增多这也有助于企业提升融资能力，并在一定程度上缓解企业资 金链紧张的局面在当前的有利环境下，这种新的计量模式会给企业带来重要发展机遇3、 更具有相关性和可靠性《基本准则》要求企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要 相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测, 也就是要具有相关性，这与财务会计报告的目标一一决策相关是一致的在决策相关目 标下，报告使用者的决策模式和信息要求决定了会计信息是否相关决策总是针对尚未 发生的业务，总是面向未来的，这决定了会计信息也应是基于现在、面向未来的而投 资性房地产中公允价值正是未来信息在现在时刻的反映，是面向未来的，能够及时反映 环境的变化，因此投资性房地产公允价值计量模式符合报告使用者对会计信息的要求， 有助于其进行经济决策，提高会计信息的相关性。

采用公允价值计量投资性房地产必须满足两个条件，即投资性房地产所在地有活跃 的房地产市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计也就是说投资性房地产的公 允价值只能采用市价法而不能采用现值法确定基于我国的特殊国情，对投资性房地产 公允价值采用现值法进行计量时可能出现一些影响可靠性的行为，如人为操纵等我国 在《企业会计准则第3号一一投资性房地产》中应用公允价值采用了谨慎的态度，提高 了会计信息的可靠性4、与国际会计准则趋同根据国际会计准则中的规定，企业的投资性房地产应采用公允价值进行计量由于 国外很多国家已经有比较完善的资本市场、生产资料市场、产权交易市场以及成熟的专 业评估市场和技术，这为公允价值模式计量的使用奠定了很有利的基础虽然我国目前 还不具备成熟的市场环境，但由于公允价值计量的引入，将会促进我国建立和完善各类 市场以及加强房地产市场的评估能力因此，采用公允价值计量模式将更有利于我国会 计准则与国际会计准则的接轨，同时这种趋同将更加方便以后投资者横向比较国内、外 企业资产的价值并做出正确的决策二、投资性房地产公允价值计量模式运用中存在的问题1、会计计量理念的转变较难从会计的发展史可以看出，自从持续经营的观念确立以来，历史成本便在会计计量 中占据了主导地位，再加之历史成本的可核算性、可靠性等的特点，使其成为了最基本 的计量属性。

尽管历史成本存在不少缺陷，但从目前的状况看，其他计量属性很难取而 代之二十一世纪将是公允价值与历史成本相互补充、并存的时代从我国对公允价值 的“先用后弃，弃而乂用”的发展历程也可以看出，公允价值作为一种与历史成本观有 明显差异的计量理念的确需要一个被公众接受、普及和完善的过程，在其发展过程中可 能会遇到各种挫折2、运用条件严格，增加推广难度公允价值模式计量不仅影响其投资性房地产的账面价值，而旦影响其资产结构、盈利 水平以及所有者权益为此，基于谨慎性原则的考虑我国投资性房地产准则规定，采用 公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易 市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信 息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计的条件其中：“所在地”是指投资 性房地产所在的大中型城市的城区；“同类或类似房地产”，对建筑物而言是指所处地理 位置与地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用 状况相同或相近;对土地使用权而言，是指统一地区、统一位置区域、所处地理环境相同 或相近、可使用状况相同或相近不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。

《企业 会计准则第3号一投资性房地产》还规定：“同一企业也只能采用一种模式对所有投资 性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式”，这种“单行道”不可逆转的转化模 式，增加了公允价值模式的实施推广的难度3、会计信息披露成本较高公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键公允价值的取 得,首选是活跃的公开市场报价，鉴于我。