2024-2025年度年福建省房地产估价师之开发经营与管理考试题库.docx

2024-2025年度年福建省房地产估价师之开发经营与管理考试题库一单选题(共80题)1、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】 B2、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（　　）A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】 C3、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】 C4、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　　）万元A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】 D5、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（　　）的工作内容A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【答案】 C6、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（　　）是竣工验收的工作程序的第一阶段。

A.单项工程竣工验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【答案】 A7、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A8、下列选项中，（　　）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额【答案】 C9、在现金流量表中，不应该出现（　）A.借贷利息　　B.折旧与摊销　　C.所得税　　D.自有资金【答案】 B10、下列各项中，属于竞争导向定价的是（　）A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法【答案】 C11、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%时，其对应的净现值分别为NPV1＝300万元、NPV2＝100万元、NPV3＝－50万元、NPV4＝－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（　　）A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】 A12、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（　）A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段【答案】 D13、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（　　）。

A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】 C14、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　　） A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】 B15、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（　　）A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】 B16、敏感性分析的最基本方法是（　　）A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】 C17、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】 B18、（ ）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额【答案】 B19、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（　）。

A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】 C20、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（　　）A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法【答案】 A21、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（　　）物业A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性【答案】 A22、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C23、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（　）A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A24、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（　）A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】 D25、假设某房产限差为120m2，则其中误差为（ ）m2A.30B.60C.90D.120【答案】 B26、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。

因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　　）A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】 A27、国际上物业管理行业的专业资格，是（　　）A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【答案】 B28、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（　）A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断【答案】 A29、如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（　　）A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】 A30、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出，租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C31、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（　　）的一个百分比。

A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量【答案】 A32、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　　）A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】 A33、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（　　）万元A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】 C34、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（　　）A.国内外市场环境调查B.技术发展调查C.市场需求容量调查D.竞争情况调查【答案】 C35、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】 B36、一般来说，与长期投资相比，短期投资（　　）。

A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案】 C37、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金这主要体现了房地产投资风险的（　　）A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】 A38、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（　）A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确【答案】 C39、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（　）A.广泛的经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】 A40、“三项预测值”分析方法是( )中的一种A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】 B41、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（　　）。