购物中心提升坪效9大策略讲解.doc

购物中心提高坪效的9大策略是坪效，仍是平效？“平效”就是指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准坪效最早是零售业中使用的观点是台湾常常拿来计算商场经营效益的指标，指的是每坪的面积能够产出多少营业额（营业额÷卖场所占总坪数）大陆在谈到“坪效”时，常常按商定俗成的是指“平效”，也就是单位平方米的产出效率因为一坪约等于3.3平方米，所以假如是与台湾人谈坪效的话，需要先一致下说的单位是“坪”仍是“平”单位平效是指单位平方米的面积上实现的销售额这个参数的应用要比饱和指数宽泛得多的多假定条件是在现有商业地区内，不会存在大幅增添新的商业面积或许竞争敌手时也就是说在商业面积固定不变的状况下，经过比较单位面积的营业额，简称平效来比较营业空间的效率的高低平效越高说明此地区的商业环境越好顾客的花费能力越强，开业后成功的概率也越高，平效过低则说明此地区的商业花费的活力或许能力不够在这里，需要特别注意一下与饱和度的差异饱和度的假定前提以前提到过，是针对同一种产品或许相同一种业态的商铺，在面对完整相同的外面销售环境的状况下的预估营业额的比较越高表示竞争越强烈，低则表示有市场进入的空间饱和度是预估的营业额，而平效是经营的结果。

请记着以下就足够了，平效是大陆往常的说法，可是根源于台湾的坪效而坪效和平效的说法是表达的相同一个问题，单位面积能够产出的营业额只可是差异在于计量的单位不一样，就像“米”和“厘米”都是表示长度，可是长度的单位不一样是相同的道理坪效与租金因为商铺营运中的成本包含租金，而坪效是传统品牌门店经营中需要要点关着要点在人流密集的繁荣商业地区，用最小的门店面积实现营业额最大化是保障高坪效的最有效方法，所以街店形式成为传统品牌在一线城市顶级商圈的首选街店的人流密集，可实此刻单位面积上销售更多商品的目的关于不一样的业态来说，租金在经营成本中所占的比率差异巨大影响坪效的要素关于连锁行业的门店来说固然门店的最核心指标是收益，但坪效倒是最能够代表商铺的竞争力高低的数值，这是一个能够在各连锁行业内部的不一样门店之间互相比较的指标，是能够更地表现各门店的基本竞争力的一个要点参照指标既然坪效在查核门店的竞争力时其重要性这样之大，那么我们怎样来掌握它呢？要想有效掌握门店的坪效，就要认识影响门店的坪效的要素有哪些？哪些是要点要素？第一，影响门店坪效的自然是其分子和分母了，作为坪效的分子是总销售额、分母则是经营面积，也就是说，总销售额一准时，经营面积越小，则坪效越大；相同的，当经营面积一准时，则销售额越大，坪效就越高。

所以，我们在提高坪效时，主要需要考虑怎样在既定的面积中，让销售额进一步提高，这样我们能够直接提高坪效；此外假如我们发现就周边商圈的市场潜力来看，我们已经发掘得差不多了，进一步提高总销售已经没有什么希望了，此时我们则能够考虑经过压缩经营面积来提高坪效这两种思路都是我们在平时提高门店坪效时最常用的其次，在考虑了影响坪效的最直接要素此后，接下来我们需要思虑的是影响这些直接要素的次一级要素又有哪些，哪些是要点的？我们以为，门店的布局和动线设计是同时影响门店销售和有效经营面积的两个要点要素假如门店布局合理，各个品类的面积构造与花费者的需求构造基本般配，那么此时我们就能够盼望门店的整个商品构造群表现出较强的吸客能力，反之，假如门店的布局不合理，有些品类占用面积太多，可是不论是销售贡献仍是吸引客流的贡献都很轻微，而有些品类的经营面积则又明显不足，使得花费者没有获得应有的足够多的商品选择权，此时这些潜伏的花费者购置需求则会流失，假如一家门店明显出现这样的场面的话，那么这家门店的实质坪效必定是与其理论坪效值差距很远的，只有当门店的各品类的经营面积与其销售基本般配时，门店的经营潜力才有可能获得最大化的发掘。

相同的，假如一家门店的动线设计合理，能够让顾客不知不觉地在门店中走足够长的线路，使得门店中的每个商品在顾客眼前的曝光度都相对照较高的话，那么，很明显，这家门店的有效经营面积也就比较大，其有效经营面积占总经营面积的占比（经营面积有效率）也就比较高，此时它的销售时机自然也就多一些，单位坪效也就必定要高一些反之，假如动线设计不合理，人为设计了很长的动线，可是顾客不买账，购物时常常诉苦或许干脆就不来购物，或许动线设计过于简单，顾客老是浅浅地在门店浮光掠影，门店各处都是死角、都是顾客极少光临的地方，这也就意味着这家门店的经营面积有效率太低，此时门店的坪效必定是很低的，必定是远远低于其潜伏的理论值的再次，门店各部类、各品类的坪效，也对总坪效影响特别大在门店布局设计和动线设计都比较合理此后，我们还得关注各个部类、各个品类的坪效怎样，这些部类所占用的经营面积能否与其所贡献的销售或许是吸引的客流量相般配，特别是部类中的大类、中类和小类的坪效能否合理，能否还有改良提高的空间，这关于门店的坪效的影响也是特别大的怎样提高坪效在怎样提高门店坪效的对策中，我们特列出以下要点的九条：一是精益求精门店的布局设计的水平我们很难找到一种千篇一律的、放之四海而皆准的布局设计方案，我以为布局设计必定要跟当地的市场环境相般配，只需适合的就是好的布局设计。

但因为此刻花费者的需求的变化很快，常常一家门店的布局设计在两年内就会变得比较陈腐，所以，一定随市场环境的变化而变，才可能搜寻到本门店的适合的布局方案二是不停优化门店的动线设计门店的动线设计的最正确方案应当是既要能够让顾客关注到门店的每一个角落，又不要让顾客有“被动线”的感觉，所以，此刻广泛的动线设计的趋向已不再是原来的直来直去即T型、H型、矩形，而是一些弧线状，如U型、S型等，这样能够有效地增添门店的动线，但同时又要增添一些便利通道，这样的话，顾客与每个商品的接触时机就会增添，而那些有急事不肯走长通道的顾客则能够经过便利通道来缩短他们的购物路线，这样的话，动线设计就比较人性化，也简单获得顾客的认同，门店的坪效也就有望获得进一步提高了三是不停优化门店的品类布局设计门店的品类布局也是需要不停优化的，因为顾客在各品类中的花费比重是会跟着季节、随节日、随天气变化、跟着花费时髦的变迁而变化的，门店的各品类布局只有有效地逢迎这类变化，才可能将自己品类空间的利用最大化，也才可能把每个品类的坪效提高到一个理想的状态，所以不停优化门店的品类布局设计是特别重要的四是提高对坪效的关注度好多门店不过一味地关注整个门店的销售额和收益，这样抓工作是缺乏抓手的，只有当门店静下心往来关注每个地区、每个品类的坪效的变化，去思虑怎样增添每个区块、每个品类的坪效，从优化这些区块及品类的坪效下手，门店的整体销售才有望真实找到提高的落脚点。

五是要剖析顾客的购物行为轨迹此刻外国关于门店布局设计及动线设计的研究已经相当先进和精准化了，此中的一个重要的方向就是利用现代科技手段去追踪顾客在卖场内的行走、注视、选品的轨迹，而后经过这些来揭露哪些布局和动线设计比较合理，简单抓住顾客的眼球，哪些还有较大的改良提高空间，这样坚持下去，布局和动线设计的有效性便能够大大地提高六是常常变换门店的布局散布门店的布局和动线其实就像是一个人的衣服相同，常穿一件衣服老是会让人审美疲惫的，即使你是超级美女唯恐也不济，在顾客的购物体验中，需要有不停的新鲜的刺激，门店才会让人有常换常新的感觉，顾客才会对这样的门店入迷，每隔一段时间必定要去看看，不看就舍不得别的，即即是商场，一年中间，其花费的要点也是在不停变换的，所以门店应当借着这类季节、节日、花费潮流等的变化来大改或小改微改自己的布局散布，吸引顾客不停地重复地莅临七是关注贡献坪效的要点点坪效永久是不行能全部的区块和品类趋于一致的，他们老是会陪伴季节、节日、天气、时髦的变化而变化的，那么此时依据20/80法例，关注那些要点品类、要点区块的坪效也就变得特别要点了八是注意影响坪效的要素之间的关系作用简单地扩大那些坪效高的品类的面积、压缩坪效低的品类的面积，是不够的，因为品类之间是相关系的，若是我们把藤的部分因为产瓜率不高而将其舍弃，而不过留下瓜的部分，最后我们会发现我们一旦走开藤，我们也就得不到瓜，所以顺藤摸瓜特别重要，这藤即是各品类之间的关系，所以当我们在裁减那些销售力衰的品类时，还得关注其吸客能力的大小、其与其余品类的关系度等，只有把那些不产瓜的藤去掉、而把那些产瓜的藤保存下来，我们的坪效才有望明显提高。

九是花费者需求是影响坪效的最根天性的要素坪效的最后决定要素仍是花费者，是花费者的需求，所以在提高坪效的研究中，最最要点的仍是要增强关于花费者需求特点及变化的研究，只有成立于此之上的门店布局设计、动线设计、品类构造调整等才能真实发挥效劳，所以，多采纳一些直观的、数据发掘的或许现代电子设施追踪的研究方法来洞悉花费者行为及需求的变化才是我们提高坪效的最根本的手段和基点。