上海富阳安亭嘉正大厦项目报告.doc

上海富阳·2006年5月前 言嘉正大厦位于上海市嘉定区安亭镇，土地性质为办公本报告将从项目自身条件出发，遵循宏观—中观—微观的由巨到细的思路，针对项目的产品形态定位做出建议报告中援引的数据除特别说明外均为本公司市场调查所获得，以下为报告，仅供参考2006-5-27上海富阳研发处目 录前 言 1壹、项目自身情况分析 31、立地条件分析 32、规划方案及经济指标 63、产品初步定位 8贰、主楼定位篇 9一、办公市场分析 91、上海甲级办公楼宏观市场 91.1上海办公楼整体市场—供求、空置率分析 91.2上海办公楼整体市场—售价与租金分析 121.3上海办公楼整体市场—区域市场概述 162、安亭办公楼市场分析 172.1、租赁市场分析 172.2、销售市场分析 222.3、办公市场总结 263、办公市场可行性结论 27二、其它投资型产品市场分析 281、产权式酒店 28三、主楼定位建议 311、产品定位建议 312、主楼分割建议 323、主楼可行租金、售价分析 34叁、商业裙房部分业态、价格建议 36一、市场租金分析 36二、裙楼业态建议 39三、裙楼价格、租金建议 40壹、项目自身情况分析1、立地条件分析图1：项目区位图本项目位于上海市嘉定区安亭镇，墨玉路与曹安路交口的西北角。

嘉定区地处上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻嘉定区交通便捷嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右有铁路沪宁线、沪杭外环线过境安亭镇位于嘉定区的西南部，南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，是上海的西大门在上海“十一五”规划的“1966计划”中嘉定新城是未来九个中心城之一，而安亭就是这一新城中的一部分早在2001年2月举行的上海市人代会上就决定在安亭建立上海国际汽车城，提出了“大力发展汽车服务贸易，加快融入全球汽车贸易”的发展策略安亭镇将以其独特的地理位置和雄厚的汽车产业基础，肩负起建立体现上海西大门崭新形象的国际汽车城的历史使命国际汽车城规划面积约68平方公里，将发展成为国际汽车厂商抢摊中国及亚洲市场的桥头堡和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地，成为国内外汽车厂商、代理商、经销商云集，全世界著名汽车品牌荟萃，集汽车贸易、博览、物流、文化与服务功能于一体的现代化国际汽车贸易中心、博览中心、物流中心、信息中心、服务中心和文化娱乐中心。

图2：安亭规划图整个安亭国际汽车城规划主要分为六大功能区块，包含汽车贸易功能、汽车科教博览功能、汽车服务功能、汽车文化旅游功能、汽车物流功能、汽车研发制造功能本项目所处的是上图中黄色的安亭老镇区，是目前安亭政治、生活的核心区，距离整车生产区、核心贸易区均是咫尺之遥做为整个嘉定新城的西部组团，未来安亭的规划人口是15-20万人，相对现在的不足10万人，未来整个城镇的发展具有广阔的空间，相信在市政府的大力支持下，安亭未来的发展前景值得看好项目地块东侧的墨玉路是安亭镇的“金融街”，沿街分布了银行、保险、航空等金融服务机构和工商、税务、镇政府等政府职能部门，同时也具有一定的商业氛围项目地块南部的曹安路是312国道的一部分，车流量比较大，根据安亭镇的规划，未来将建成“俱乐部一条街”，目前包括本项目在内的五个主要项目已经破土动工，未来娱乐为主的定位已经初现根据对项目立地条件分析，我们认为：本项目立地条件上佳，建成后将是安亭镇的地标性建筑2、规划方案及经济指标图3：建筑效果图 图4：基地周界图图5：标准层平面图总用地面积14326M2总建筑面积43309M2其中地上合计38960M2裙房8000M2地下4649M2停车位地面63个地下132个绿地率55%标准层面积约1500M2主楼楼层地上25层，主楼21层l 项目地块性质为办公；l 地块南部为大面积绿地，项目绿化率高；l 项目主楼朝向为东西向，景观视野东好于西；l 建筑外观为现代风格，与周围环境贴切；l 主楼平面为矩形，柱距8.4米稍大不利于分割控制面积。

从建筑角度看本项目为典型的甲级写字楼设计，由于柱距较大，分割后面积较难控制同时受限于工程进度的因素，项目从硬件上做大幅度调整的可能性很小3、产品初步定位由于土地性质为办公和目前的工程进度角度考虑，项目主楼存在的定位可能只有两大方向：项目定位方向大面积纯办小面积商办产权式酒店由于产权式酒店在包租销售和后期经营上与发展商的经营理念不符合，同时面临规划变更和政策风险，因此这里将产权式酒店的定位先行排除接下来我们将主要针对大面积纯办公产品、小面积商办产品进行市场分析分析和论证针对项目裙房部分，本项目相对竞争对手在工程进度上处于领先地位，同时地点位置也是最佳，因此应当坚持“以我为主”的思想，选择最有利的业态进行定位贰、主楼定位篇一、办公市场分析1、上海甲级办公楼宏观市场1.1上海办公楼整体市场—供求、空置率分析市场总量 上海市场办公楼市场(甲级)总量（2005年开始，供应量统计有所变化）市场消化量上海市场办公楼市场（甲级）消化量空置率上海办公物业（甲级）近年空置率情况时期市场总量（万M2）空置量（万M2）消化量（万M2）空置率2003Q133632.313.69.6%2003Q233630.22.29.0%2003Q334329.87.08.7%2003Q436041.44.311.5%2004Q136740.77.511.1%2004Q236835.711.59.7%2004Q337031.524.38.5%2004q437723.47.56.2%2005q135324.73.97.0%2005q235925.16.27.0%2005q337018.5135%2005q437618.89.85%Ø 自2003年4季度起上海办公楼供应量增长开始放缓，截止2004年4季度市场总量为377万平方米，由于2005年开始，供应量统计有所变化，相对于04年底，05年初量体减少至353万平方米，从趋势上看，供应量仍然稳中有升。

Ø 自2003年4季度起上海办公楼市场消化量连续增长，2004年三季度的市场消化量更是达到了2002年以来的最高水平,随后进入一个高峰后的低谷期，05年开始消化量进入缓慢增长Ø 总体上看空置率的平均水平近年来持续降低，趋于平稳近年来，上海经济迅速发展，一些国内外企业纷纷入住上海，对办公楼需求日益增大Ø 市场出现了短期内的供需不平衡，呈现供不应求的态势，05年下半年，上海甲级办公楼空置率进一部降低，基本维持在5%，甲级办公楼需求旺盛1.2上海办公楼整体市场—售价与租金分析上海办公楼指数近期全市甲级办公楼售价Ø 上海办公楼售价自1995年起开始下跌，于2000年到达谷底开始反弹Ø 2002年以来上海甲级写字楼的平均售价震荡走高Ø 从04年底开始，上海甲级办公楼呈现租，售两旺的态势，平均售价进稳步上扬，05年四季度达到3972美元/平米历年租金走势浦东浦西对比走势Ø 同售价一样，上海甲级办公楼租金自1995年起开始下跌，于2000年到达谷底开始反弹Ø 2002年以来上海甲级写字楼的平均租金持续走高，全市平均租金于2005年4季度，达到近三年来的最高点0.95美元/平方米·天Ø 浦西甲级写字楼平均租金达到并已超过浦东甲级写字楼的租金。

主要是浦西地区几个项目的竣工和强大吸引力比如徐家汇的港汇广场的双塔写字楼项目， 目前出租率已经达到70%，且吸引的都是国际知名品牌和公司，浦东的甲级写字楼发展比较局限，仅在小陆家嘴地区比较多，而浦西分布区域比较广Ø 租金的走势与售价保持了良好的同步性租金售价研究由于办公楼的特殊性质决定了其价值只能通过租赁体现，因此办公楼的价格定位通常采取现金流贴现的方法，而现金流则是预计的租金收入VALUE = 租金*[1/R — 1/R*(1+R)50]*（1—空置率）其中R为资本化率，反映了市场对同类投资型产品的投资预期时期空置率租金（$/M2·天）售价（$/M2）资本化率R2003Q19.6%0.6726758.3%2003Q29.0%0.6525588.4%2003Q38.7%0.6626618.3%2003Q411.5%0.6628067.6%2004Q111.1%0.6726938.1%2004Q29.7%0.7027178.5%2004Q38.5%0.7329698.2%2004q46.2%0.7429278.7%2005q17.0%0.8131508.7%2005q27.0%0.8434448.3%2005q35%0.9236888.6%2005q45%0.9639728.4%资本化率（投资回报率）走势办公楼市场的资本化率近年来稳步走高，反映了市场对办公楼产品的投资预期不断升高，这也给办公楼产品的售价的持续攀升带来了一定的压力。

2004年底办公楼市场达到近几年的最高峰，达到8.7%，这也反映了当时房产市场投资火热2005年宏观政策的调控影响办公物业的投资回报进入2005年，国家宏观调控抑制过度的投资，但是随着写字楼空置率的下降，租金也不断攀升，预计未来的回报率依然可观1.3上海办公楼整体市场—区域市场概述目前上海市甲级写字楼主要分布在以下区域：编号区域区位区域性质1虹桥地区中山西路-仙霞路-古北路-虹桥路1、 上海最早形成的商务区2、 虹桥经济技术开发区2徐家汇地区天钥桥路-肇家浜路-宜山路-中山西路1、 上海城市副中心2、 高级商业区3、6静安寺—南京西路—人民广场北京路-乌鲁木齐北路-延安路-西藏中路1、 传统商业区2、 市中心商务集中区3、 高档宾馆集中区4淮海中路沿线西藏中路-金陵西路-常熟路-长乐路1、 传统高档商业、商务区2、 传统高档居住区5小陆家嘴地区浦东南路-黄浦江-东昌路1、 上海的中央商务区2、 金融贸易区。