深圳经济特区土地政策变化及其对土地利用效率与经济效益的影响研究.ppt

资源学院2006年 硕士论文答辩会深圳经济特区土地政策变化 及其对土地利用效率与经济 效益的影响研究内容提要n概述n深圳经济特区土地政策沿革n深圳经济特区土地利用效率与经济效益分析n土地政策变化对土地利用效率与经济效益的 影响分析n结论与讨论一、概述研究背景及意义n土地资源的重要性、有限性与其供给上的稀缺性，客观 地要求人们经济地使用土地 n我国是一个土地资源总量相对丰富而人均占有量非常稀 少的国家土地资源是制约我国经济社会发展可持续性 的重要因素n作为国家政策，土地政策与管理体制是影响土地利用效 率与效益的关键问题n对现行的土地政策体系所造成的影响进行深入分析，对 进行合理、高效的土地资源开发与利用，走上资源节约 －环境友好型的发展道路，有着极为重要的意义土地政策n土地政策从组成上讲包括法律、法规、措施、办法和指 南，其目的是为人们开发和利用土地资源提供行为的准 则n依据土地政策的功能，可以将土地政策划分为土地产权 政策、土地经济政策和土地利用规划政策三类n关于中国的土地政策的研究，主要集中在¨中国土地政策体系本身及其沿革的历史¨中国土地政策对公平与效率、经济发展以及生态环境造 成的影响土地利用效率n利用效率的实质是“物尽其用”的程度。

土地利用效率则 是土地资源在时间、空间、数量以及强度上被利用的程 度n土地利用效率的计算方法¨单位人口增量对应的土地需求量¨土地在经济增长中的贡献率或平均边际产出¨农业用地n土地利用率、土地垦殖率、耕地复种指数等 ¨城市用地n土地利用系数和建筑容积率土地利用效益n土地利用效益指单位面积土地在区域发展的社会、经济、生态与环 境等方面所实现的物质产出或有效成果 n经济效益：土地开发利用过程中所获得的纯利润常用单位面积土 地上的经济产出来表示¨实物法：单位面积土地上某种产品的产量 ¨价值法：地均GDP（单位面积上的国民生产总值） n社会效益：土地生产产品对社会需要的满足程度 ¨地均人口负荷、粮食自给率、建成区公共设施用地比例、建成 区交通用地面积比例 n生态与环境效益：土地开发利用对维护生态环境质量做出的贡献¨建成区绿地比例、景观聚集度、景观破碎度 ¨单位面积工业用地污染物排放量、单位面积建成区生活垃圾产 生量、单位面积耕地化肥施用量以及单位面积耕地农药施用量 土地政策影响的研究方法n定性分析方法¨主要指通过比照阶段性的社会经济要素的变化与 同时期的政策或经济因素的变化，从而得出政策的影 响机制n统计分析法¨代理变量（Proxy Variable）法¨工具变量（Implement Variable）法n模型分析法¨土地利用模型法¨系统动力学模型法二、深圳经济特区土地政策沿革1. 深圳经济特区土地产权制度沿革n由于位置的固定性，土地交易的实质是附着在地块上的 权利的交易。

n价格机制运行的前提是交易人必须对所要交换的物品有 明晰和专一的可以自由转让的产权n在市场交易费不为零的现实世界里，不同的权利界定会 带来不同效率的资源配置（Coase Theorem）n清晰的土地产权结构与合理的土地产权制度是土地资源 合理、高效流转的关键 时间事件意义1980年深圳市房地产公司将一幅4000平方米的土地以每平 方米5000港元的标准提供给香港中央建业有限公司 使用30年在国内开创土地有偿使用的先例，土地的国家所 有权在经济上得到了体现，1981年广东省颁布《深圳经济特区土地管理暂行规定》深圳经济特区正式开始征收土地使用费1986年深圳市政府拟订《深圳市经济特区土地管理体制改 革方案》经济特区土地管理体制改革，产权制度改革拉开 序幕 1987年深圳市政府颁布《深圳经济特区土地管理条例》对土地使用权有偿、转让制度进行了明文规定 ，土地使用权可以依法使用、转让、抵押1987年深圳市政府在全国首次以协议的方式将一块面积 为5412平方米的土地出让深圳经济特区开始以协议形式出让土地使用权1987年深圳市进行了第一宗以公开招标方式进行土地出让深圳市开始以招标形式出让土地使用权1987年深圳市在全国首次进行了土地拍卖深圳市开始以拍卖形式出让土地使用权1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用 权出让和转让暂 行条例》规范土地使用权出让行为，土地使用权可以依法 使用、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动1993年深圳取消了土地的行政划拨方案，所有用地均必须 签订土地出让合同深圳市土地使用权全部通过有价方式出让1996年深圳市颁布《深圳市人民政府关于土地使用权出让 年期的公告》对各类用地的使用权出让年期进行修订2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》深圳市开始以挂牌形式出让土地使用权时间事件意义1980年深圳市房地产公司将一幅4000平方米的土地以每平 方米5000港元的标准提供给香港中央建业有限公司 使用30年在国内开创土地有偿使用的先例，土地的国家所 有权在经济上得到了体现，1981年广东省颁布《深圳经济特区土地管理暂行规定》深圳经济特区正式开始征收土地使用费1986年深圳市政府拟订《深圳市经济特区土地管理体制改 革方案》经济特区土地管理体制改革，产权制度改革拉开 序幕 1987年深圳市政府颁布《深圳经济特区土地管理条例》对土地使用权有偿、转让制度进行了明文规定， 土地使用权可以依法使用、转让、抵押1987年深圳市政府在全国首次以协议的方式将一块面积为 5412平方米的土地出让深圳经济特区开始以协议形式出让土地使用权1987年深圳市进行了第一宗以公开招标方式进行土地出让深圳市开始以招标形式出让土地使用权1987年深圳市在全国首次进行了土地拍卖深圳市开始以拍卖形式出让土地使用权1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》规范土地使用权出让行为，土地使用权可以依法 使用、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动1993年深圳取消了土地的行政划拨方案，所有用地均必须 签订土地出让合同深圳市土地使用权全部通过有价方式出让1996年深圳市颁布《深圳市人民政府关于土地使用权出让 年期的公告》对各类用地的使用权出让年期进行修订2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规定》深圳市开始以挂牌形式出让土地使用权ABCn n 19821982年－年－19871987年年 土地有偿使用，土地有偿使用， 土地使用权不能土地使用权不能 转让。

转让深圳经济特区土地产权流转示意图（1987年初） n n 19881988年－年－19931993年年 国有土地实行有偿国有土地实行有偿 使用和转让制度使用和转让制度深圳经济特区土地产权流转示意图（1993年末） n n 19941994年至今 年至今 特区土地产权制度特区土地产权制度 不断完善的阶段不断完善的阶段 深圳经济特区土地产权流转示意图（2002年末） 2. 深圳经济特区地租、地价体系沿革n地租与地价是土地经济政策中的重要组成部分n地租的形式影响着土地所有权在经济上实现的方式，地 租的大小关系着出让土地使用权门槛的高低；n地价是市场机制发挥作用配置土地资源的杠杆，地价的 市场化程度影响着配置效率的高低 时间事件意义 1981年广东省人大颁布《深圳经济 特区土地管 理暂行规定》深圳经济 特区正式开始征收土地使用 费，地租的雏形出现 1982年深圳市经济 特区开始按城市土地不同等 级向其使用者收取不同标准的使用费深圳市土地开始有了价格形式（准确 的讲是地价雏形）1987年深圳市政府颁布《深圳经济 特区土地管 理条例》深圳特区开始以批租地价的形式收取 地租 1987年深圳市政府在全国首次以协议 的方式将一 块面积为 5412平方米的土地出让深圳市出现协议 地价形式1987年深圳市进行了第一宗以公开招标方式进 行土地出让深圳市出现招标地价形式1987年深圳市在全国首次进行了土地拍卖深圳市出现拍卖地价形式 1990年深圳市政府颁布《深圳经济 特区土地使 用费征收办法》深圳市按年度收取“土地使用费”， 开始实行年地租体系 1997年深圳市政府颁布《关于调整深圳经济 特 区土地使用费征收标准的通知》对不同类别 、不同等级的土地应缴 纳的土地使用费进 行了调整 2001年深圳市政府颁布《关于加强土地市场化管 理进一步搞活和规范房地产市的决定》深圳市取消协议 地价，协议 出让土 地使用权以土地的公告市场价格为 基准 2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规 定》深圳市出现挂牌出让地价形式时间事件意义 1981年广东省人大颁布《深圳经济特区土地管理 暂行规定》深圳经济特区正式开始征收土地使用 费，地租的雏形出现 1982年深圳市经济特区开始按城市土地不同等级 向其使用者收取不同标准的使用费深圳市土地开始有了价格形式（准确 的讲是地价雏形） 1987年深圳市政府颁布《深圳经济特区土地管理 条例》深圳特区开始以批租地价的形式收取 地租 1987年深圳市政府在全国首次以协议的方式将一 块面积为5412平方米的土地出让深圳市出现协议地价形式1987年深圳市进行了第一宗以公开招标方式进行 土地出让深圳市出现招标地价形式1987年深圳市在全国首次进行了土地拍卖深圳市出现拍卖地价形式 1990年深圳市政府颁布《深圳经济特区土地使用 费征收办法》深圳市按年度收取“土地使用费”，开 始实行年地租体系 1997年深圳市政府颁布《关于调整深圳经济特区 土地使用费征收标准的通知》对不同类别、不同等级的土地应缴纳 的土地使用费进行了调整 2001年深圳市政府颁布《关于加强土地市场化管 理进一步搞活和规范房地产市的决定》深圳市取消协议地价，协议出让土地 使用权以土地的公告市场价格为基准 2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规定》深圳市出现挂牌出让地价形式ABC特区地租体系沿革n 1982－1987年 地租雏形特区政府采用土地入股、土地投资以及征收土地使用费（地租雏 形）等三种形式体现土地资源及资本的价值。

n 1987－1990年 批租制市政府通过协议、招标或拍卖的形式，一次性向土地受让人收缴土 地使用权出让金（地租）的制度n 1990年至今 年租+批租混合制深圳市在收取批租的基础之上，对不同类别、不同等级的土地按年 分别收取土地使用费特区地价体系沿革n1982－1987年期间，一次性征收“土地使用费” “土 地价格”多以协商的形式形成，性质上都属于协议价格 n1987年起，深圳市土地一级市场的地价包括协议、招标与拍卖三种价格形式 n2001年，深圳市政府宣布废止协议地价，协议出让土 地全部按照市国土资源与房产管理局测定的市场地价 收取地租，并按规定征收土地开发费与市政配套设施 金 n2002年起，深圳市的地价体系中增加了挂牌价格 3. 特区土地政策改革的积极作用n特区土地政策改革明晰了土地产权关系，强化了国家的土 地所有者身份，为土地产权的正常交易与流转奠定了基础 n特区土地政策改革使土地产权能够在法律规范下自由转让 ，促进了土地市场的正常发育n特区土地政策改革使通过市场方式（拍卖、招标、市场价 协议）出让的土地所占到的比重逐年增加，特区的土地市 场在土地资源的配置中发挥越来越重要的作用。

三、深圳经济特区土地利用效率与 经济效益分析1. 土地利用效率分析a) 根据C-D生产函数的原型，本文设置如下的生产函数的 形式来测算土地对经济增长的贡献率： 式中，Q是非农GDP；A为表示技术进步的系数，在文中设为常数1； K代表资本投入量，文中用全社会固定资产投资代替；L为劳动力投 入量，文中用年末职工总人数表示；Lr表示土地资源的投入量，文中 用特区通过划拨或出让形式供给的土地面积来表示α、β、γ分别 是K、L、Lr三要素的产出弹性 b) 依据C-D生产函数的计算方法，对方程两边取自然数对 数数据组回归参数F值F0.01 αβγ 1980－1987年0.9910.0050.0043476.。