物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 第四章.ppt

第四章 业主及业主大会,第一节 业主和业主的权利义务 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 相关法律责任,第一节 业主和业主的权利义务,一、业主的概念 二、业主在物业管理中的权利和义务,一、业主的概念,《物业管理条例》中规定：房屋的所有权人为业主此外，在一些地方性物业管理法规中，对业主的定义也做出了界定例如，《广东省物业管理条例》第2条第3款规定：“本条例所称业主，是指物业的所有权人”此外，《青岛市物业管理条例》和《上海市居住物业管理条例》等也做出了类似的规定因而，根据这些规定，并综合物业管理的实践，可以认定：业主就是房屋的所有权人二、业主在物业管理中的权利和义务,（一）业主享有的权利 根据《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。

根据《物权法》第六章的规定，业主还享有下列权利：,（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 （2）业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利 （3）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理,（二）业主应履行的义务,根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务 根据《物权法》，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务第二节 业主大会,一、业主大会的概念 二、业主大会的职权 三、业主大会的成员组成 四、业主大会的召开,一、业主大会的概念,《物业管理条例》第九条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会即业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的自治组织。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 业主代表大会，是指物业管理区域内业主人数较多，超过规定的数目时，由全体业主按一定方法推选业主代表，组成代表大会，行使与业主大会相同的自治组织二、业主大会的职权,业主大会的职权包括： （1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业服务企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （4）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （5）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 《物权法》规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力三、业主大会的成员组成,1．物业的所有权人 这类人已经取得了房屋所有权证书或房地产所有权证书，他们既可能是自然人，也可能是法人或其他社会组织 2．已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人 这类人成为业主大会的成员必须具备两个条件： （1）已办理商品房预售合同登记他们在购买该物业时，和房地产开发企业所签订的商品房预售合同已经报送房地产管理机关办理了登记备案的手续。

（2）所购房屋已经入住使用的单位和个人因为这类人没有取得产权证书，要成为业主大会的成员，行使业主的权利，还必须是已经入住使用该物业而所谓的“单位”，是指非自然人的社会组织，既可能是法人组织，也可能是非法人组织 3．持有空置物业的建设单位 持有空置物业的建设单位一般是未售出物业的房地产开发企业，他们因持有该空置物业而成为业主四、业主大会的召开,（一）首次业主大会的召开 首次业主大会的召开必须具备法定的人数，《物业管理条例》没有规定，而各地的规定也不尽相同如《广州市物业管理办法》第七条规定：“符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会： （1）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上 （2）物业已经交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十且使用已经超过一年的 分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会二）业主大会定期会议的召开 定期会议依照法律、法规以及业主公约的规定一般每年至少召开一次因此，定期会议也称为年度会议 业主委员会成立后，由业主委员会负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次，成为业主大会的年度会议。

三）业主大会临时会议的召开 《物业管理条例》第十三条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议，经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 综合各地的物业管理条例可以认为临时业主大会的召开一般有下列三种情况： （1）分期开发期间召开的临时业主大会 （2）当发生重大事故或紧急事情需要即时处理时召开临时业主大会 （3）在达到一定比例的有投票权的业主提议时可以召开临时业主大会《广东省物业管理条例》第十一条规定：“经有百分之二十以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会四）业主大会的议程、内容及其运作,1、业主大会的议程与内容 （1）听取并审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会工作； （2）听取并审议物业管理公司的工作报告，监督物业管理公司工作； （3）审议和通过上一年度财务决算报告，审议和批准下一年度财务预算方案； （4）审议、批准、修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件； （5）审议、批准物业管理服务合同，决定物业管理公司的选聘、续聘与解聘； （6）选举、罢免业主委员会委员； （7）审议并决定物业管理辖区内关于业主利益的重大事项，审议并决定其他需要讨论的重要问题，改变或撤消业主委员会的不当决定。

2、业主大会运作的有关内容,（1）业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式召开，业主大会表决可以采取投票或举手通过等形式 （2）所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任 （3）业主应亲自出席业主大会并投票，或者委托他人出席和投票否则，视为业主自动弃权委托他人出席和投票业主必须采用书面授权委托方式，授权委托书必须由业主本人亲自签名，业主是法人则应加盖法人公章，受委托的代理人必须出具授权委托书，否则该项委托无效 （4）业主大会每年至少召开一次 （5）业主大会必须有过半数以上投票权的业主出席才能举行 （6）业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过为有效 （7）出席业主大会的所有业主应服从业主大会作出的决定 （8）业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容，不得与宪法、法律、法规和政策相抵触违反规定的，区、县物业管理主管部门有权予以纠正或撤销第三节 业主委员会,一、业主委员会的概念、特征和性质 二、业主委员会的产生与组织 三、业主委员会的权利和义务 四、业主委员会会议 五、业主委员会委员 六、业主委员会章程,一、业主委员会的概念、特征和性质,（一）业主委员会的概念和特征 业主委员会，简称业委会，是指由物业管理区域内的业主选举产生，维护业主合法权益、反映业主意愿和要求，协助和监督物业管理公司工作的自治管理组织。

特征如下： （1）自治与自律 （2）民主与公益 （3）传递、协调与监督二）业主委员会的性质和地位,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体其合法权益受国家法律保护二、业主委员会的产生与组织,（一）业主委员会的产生 符合各地方性法规中所规定的召开业主大会条件的物业，开发建设单位应及时负责召集业主召开首次业主大会，选举成立业主委员会，代表全体业主行使有关权利，督促业主履行义务原由开发建设单位聘请的物业管理企业应及时督促和指导首次业主大会召开规模较大、业主人数较多的物业可按幢、楼层等单位选举业主代表，采取召开业主代表大会的形式选举业主委员会 业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、选举产生的程序和公平、公正、公开的原则进行业主委员会实行差额选举 业主委员会每届任期由业主委员会章程确定，一般为二至三年届满后由业主大会进行换届选举二）业主委员会设立的登记,业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向所在地市、县物业管理行政主管部门办理登记备案，主管部门在15日内没有异议的发给核准通知书，该通知书可作为业主委员会刻章等有关手续的证明。

核准登记备案日期为业主委员会成立日期对不符合规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人三）业主委员会的组织,根据物业规模的大小，业主委员会设委员5~15名，其中正主任1名，副主任2~3名主任、副主任在全体委员中选举产生 业主委员会聘请执行秘书1名，负责处理本会日常事务，执行秘书可以是本会会员，也可以不是 业主委员会委员为兼职，主任可以为专职或兼职业主委员会主任、副主任、执行秘书可以给予适当津贴，津贴数额由业主大会或业主代表大会确定并公布 业主委员会主任有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任业主委员会委员因物业转让或身体健康状况变化及其他方面的原因不能继续担任的应及时补选补选办法应在业主委员会章程中予以明确三、业主委员会的权利和义务,（一）业主委员会的权利 业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权因此，业主委员会最基本的权利是对与物业有关的一切重大事项拥有决定权这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证 业主委员会的权利有：,（1）召集和主持业主大会 （2）修订业主公约、业主委员会章程 （3）通过公开招标等方式选聘物业管理企业，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行。

（4）审议物业管理服务费标准及使用办法 （5）审议年度管理工作计划、年度费用概预算 （6）检查、监督物业管理企业的物业管理工作7）监督公共建筑、公共设施和合理使用，负责物业管理维修基金的监督使用 （8）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责二）业主委员会的义务,业主委员会具有下列义务： （1）筹备并向业主报告工作 （2）执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督 （3）贯彻执行并监督业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育 （4）严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现 （5）接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求 （6）本会做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益四、业主委员会会议,业主委员会为行使自己的权利和履行自己的义务，应建立正常的会议制度业主委员会会议包括例会和特别会议两种 1．例会是常规会议，每3个月至少举行一次有1/3以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议 2．业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将。