房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题测试强化卷及答案｛36｝.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题测试强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.运用成本法估价需要先估算出()A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润【正确答案】D2.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元A.180B.196C.200D.300【正确答案】B3.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值【正确答案】C4.某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回则该宗房地产的现实总价为（）万元A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55【正确答案】D5.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。

A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A6.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C7.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C8.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B9.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【正确答案】A10.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格【正确答案】A11.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一"法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。

A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D12.反映人口数量的相对指标是()A.人口自然增长率B.人口机械增长率C.人口出生率D.人口密度【正确答案】D13.在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【正确答案】B14.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B15.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表【正确答案】A16.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值【正确答案】D17.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.270【正确答案】C18.()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平A.成交价B.均价C.标价D.起价【正确答案】A19.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发【正确答案】A20.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D21.路线价法主要适用于（）的估价A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【正确答案】A22.估价报告的外在质量指()A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B23.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。

这一点是基于()A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则【正确答案】C24.在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用【正确答案】D25.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案】A26.设立地役权通常会使（）A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B27.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C28.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象【正确答案】A29.已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()A.宅基地使用权B.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权【正确答案】D30.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【正确答案】D31.基准地价是城市中均质区域内的土地()A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C32.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C33.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B34.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B35.分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D36.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C37.一般情况下，()高于市场价值A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【正确答案】D38.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A39.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【正确答案】D40.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C41.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C42.商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场A.卖方B.买方C.开发商D.政府【正确答案】B43.划分路线价区段的最主要标准是()A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C44.报酬率为()与所投入的资本的比率A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C45.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。

A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正。