994512326房产测量贵州测绘地理信息服务网.ppt

2024/9/201大家好！2024/9/202房产测量房产测量贵阳市房产测绘队贵阳市房产测绘队￿￿ ￿￿王开银王开银TELTEL：：0851-85831687￿￿￿0851-85831687￿￿￿：：7639228397639228392024/9/203身身边边的的房房屋屋2024/9/204贵阳贵阳 筑城广场筑城广场2024/9/205凯里凯里2024/9/206遵义会议会址遵义会议会址2024/9/207房屋房屋2024/9/208身身边边的的房房屋屋2024/9/209身身边边的的房房屋屋规定2024/9/2010职业守则职业守则1 爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会2 刻苦学习、勤奋钻研、掌握现代知识和技能3 谦虚谨慎、团结协作、主动配合4 遵守操作规程、爱护仪器设备5 遵守劳动纪律、安全文明生产2024/9/2011房产测绘流程房产测绘流程1 合同 收集资料 2 技术设计3 测绘 （测量、绘图、计算等）4 质量检验 技术总结5 成果交付 跟踪服务 成果备案2024/9/2012房屋立面图房屋立面图2024/9/2013房屋平面图房屋平面图2024/9/2014过渡期 执行标准：：￿￿￿￿￿《不动产权籍调查规程》出台前，不动产权籍调查继续执行《房产测量规范》、《地籍调查规程》、《农村土地承包经营权调查规程》、《海籍调查规程》等现行标准规范。

2024/9/202024/9/201515房产测量的概念房产测量的概念§房产测量房产测量：： 是指是指采集采集和和表表述述房屋和房屋用地的有关信房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料设提供数据和资料2024/9/202024/9/201616§房产测量房产测量 应当按照国家有应当按照国家有关法律、法规，关法律、法规，执行执行国家国家房房产测量规范产测量规范和有关技术标准、和有关技术标准、规定，应当采用先进的技术规定，应当采用先进的技术和仪器设备和仪器设备2024/9/202024/9/201717§房产测绘房产测绘 属于测绘的一个属于测绘的一个分支，分支，是一种法定测绘是一种法定测绘，其，其职能定位为：为房产产权、职能定位为：为房产产权、产籍管理服务产籍管理服务2024/9/202024/9/201818§房产测量员：房产测量员： 是使用测绘是使用测绘仪器，按照仪器，按照房产测量规范房产测量规范和和有关规定，采集和表述房屋有关规定，采集和表述房屋及其用地有关信息的房产测及其用地有关信息的房产测绘从业人员。

绘从业人员2024/9/202024/9/201919§房产测量员必须具有高度的房产测量员必须具有高度的责任责任心心，必须受过，必须受过专业的培训专业的培训并并持证持证上岗上岗§房产测量员应保证房产测绘成果房产测量员应保证房产测绘成果的质量，对完成的房产测绘成果的质量，对完成的房产测绘成果质量负责质量负责2024/9/2020房产测量的作用£法律作用法律作用 《《房产测绘管理办法房产测绘管理办法》》第十八条第十八条规定：规定： 用于房屋用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的政主管部门应当对施测单位的资格资格、测绘成果的、测绘成果的适用性适用性、界址点、界址点准确性准确性、、面积测算依据与方法面积测算依据与方法等等内容进行内容进行审核审核审核后的房产测绘成果纳入房产审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理档案统一管理 确认后的确认后的房地产测绘房地产测绘成果成果资料资料具有法具有法律效力律效力2024/9/2021房产测量的作用£财政经济作用财政经济作用 房产测量的成果包括房地产的数量、房产测量的成果包括房地产的数量、 质量、质量、利用状况等资料。

利用状况等资料 房产测绘成果，是为进行房地产评估、征房产测绘成果，是为进行房地产评估、征收税费、房地产开发、交易、租赁、抵押收税费、房地产开发、交易、租赁、抵押以及保险服务等方面提供数据和资料以及保险服务等方面提供数据和资料2024/9/2022房产测量的作用£社会服务与测绘服务作用社会服务与测绘服务作用 随着市场经济的发展，房产测绘进入市场，而不随着市场经济的发展，房产测绘进入市场，而不仅仅服务于房地产业，房产测绘面向社会的服务仅仅服务于房地产业，房产测绘面向社会的服务作用会越来越大作用会越来越大 同时它具有丰富的信息源、量大、面广，具有一同时它具有丰富的信息源、量大、面广，具有一定的政府行为，也是保证信息共享、避免重复测定的政府行为，也是保证信息共享、避免重复测绘、重复投入的重要措施绘、重复投入的重要措施2024/9/2023房产测绘房产测绘 的的 委托委托房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘1 申请产权初始登记的房屋2 自然状况发生变化的房屋3房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托测绘单位进行2024/9/2024房产测量房产测量 de de 基本内容基本内容v按现行国家按现行国家房产测量规范房产测量规范，其基本内容，其基本内容包括：房产包括：房产平面控制测量平面控制测量，房产，房产调查调查，，房产房产要素测量要素测量，房产，房产图绘制图绘制，房产，房产面积面积测算测算，，变更测量变更测量，成果资料的，成果资料的检查与验检查与验收收等。

等v房产测量成果包括：房产薄册、房产数房产测量成果包括：房产薄册、房产数据、房产图集据、房产图集2024/9/2025房产测量 de 工作内容v对应于对应于房产测量员房产测量员国家国家职业标准职业标准，房产，房产测量有以下工作内容：测量有以下工作内容：1.房产房产测量准备测量准备；；2.踏勘、调查踏勘、调查；；3.房产房产平面控制测量平面控制测量；；4.房屋测量房屋测量；；5.房产测绘房产测绘数据处理数据处理；；6.房房产测绘产测绘成果汇总成果汇总；；7.质量质量检查检查与审核与审核验验收收；；8.相关法律、法规相关法律、法规知识知识及技术标准及技术标准的基本的基本常识的掌握常识的掌握等内容2024/9/2026房屋面积房屋面积1.房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑物2.房屋套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成3.房屋使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算 2024/9/2027常识常识■1.建筑面积■2.建筑面积中应注意的几个问题■3.共有建筑面积■4.房产面积的精度要求■5.商品房销售面积误差处理规定2024/9/202024/9/202828计算计算 建筑面积建筑面积 的规范的规范 （（（（两部规范的主要区别两部规范的主要区别两部规范的主要区别两部规范的主要区别））））1.《《房产测量规范房产测量规范》》 （（GB/T 17986-2000））2.《《建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范》》 （（GB/T 50353-2013））2024/9/202024/9/202929建筑面积建筑面积§在实施房产测绘时，有四个面积在实施房产测绘时，有四个面积概念要从意义上认识：概念要从意义上认识：1.建筑面积建筑面积：如果没有特别强调，：如果没有特别强调，是指用于结算建筑工程的面积，是指用于结算建筑工程的面积，它执行它执行GB/T50353-2013《《建筑建筑工程建筑面积计算规范工程建筑面积计算规范》》。

2024/9/202024/9/2030302.房屋建筑面积： （全面积、半面积、不计面积）三类（房产测量中所称的建筑面积）：（房产测量中所称的建筑面积）：从一般意义上讲，就是指商品房从一般意义上讲，就是指商品房的销售面积，但有时不完全是销的销售面积，但有时不完全是销售面积，如有些使用空间可以计售面积，如有些使用空间可以计算房屋建筑面积，但它不用于销算房屋建筑面积，但它不用于销售，它执行售，它执行GB/T17986-2000《《房房产测量规范产测量规范》》2024/9/202024/9/2031313.商品房的销售面积： 房屋中仅用于销售的建筑面房屋中仅用于销售的建筑面积，它执行建设部积，它执行建设部[1995]517号号文（文（1995.12.1--2000.7.31）和）和GB/T17986-2000《《房产测量规房产测量规范范》》 2024/9/202024/9/2032324.房屋的产权面积： 房屋中可以认定产权的建筑面房屋中可以认定产权的建筑面积，它由房屋登记部门根据有积，它由房屋登记部门根据有关规定在房屋建筑面积的基础关规定在房屋建筑面积的基础上进行认定上进行认定 。

2024/9/202024/9/203333面积关系面积关系:§以上四个面积在数量上存在如下关系：以上四个面积在数量上存在如下关系： 建筑面积（一般情况下）建筑面积（一般情况下） ≥房屋建筑面积房屋建筑面积 ≥商品房的销售面积商品房的销售面积 ≥房屋的产权面积房屋的产权面积2024/9/202024/9/203434房屋建筑面积房屋建筑面积正算：正算： 套内面积套内面积=尺寸计算面积（尺寸计算面积（区分全、区分全、 半、不半、不）） 套内套内=使用使用+套内墙体套内墙体+阳台阳台 分摊系数分摊系数=共有面积共有面积 / 套内面积套内面积 建筑面积建筑面积=套内面积套内面积 + 共有面积共有面积反算：反算： 套内面积套内面积=建筑面积建筑面积/（（1+分摊系数）分摊系数） 共有面积共有面积=套内面积套内面积× ×分摊系数分摊系数 2024/9/2035建筑面积中应注意的四个问题£1.应有应有维护维护物物、是、是生产或生活场所生产或生活场所 外围的概念外围的概念：外围尺寸应包括标准厚：外围尺寸应包括标准厚度的度的 一般抹灰层，但不包括镶贴块材、装一般抹灰层，但不包括镶贴块材、装饰面及凸出墙面的构、配件尺寸。

饰面及凸出墙面的构、配件尺寸 强调一般抹灰层和装饰面，是为了区分结构外围和房强调一般抹灰层和装饰面，是为了区分结构外围和房屋外围 结构外围是用来计算建筑工程量的，不能用来计算销结构外围是用来计算建筑工程量的，不能用来计算销售面积售面积2024/9/2036建筑面积中应注意的四个问题£2.上盖上盖是必要条件：除室外楼梯外，是必要条件：除室外楼梯外，都应有顶盖才能计算建筑面积，无都应有顶盖才能计算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积顶盖的不能计算建筑面积 特例：无顶盖的室外楼梯按各层特例：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算水平投影面积的一半计算2024/9/2037建筑面积中应注意的四个问题£3.层高层高2.20m以上（含以上（含2.20 m）） 对于房屋，要计算建筑面积，则对于房屋，要计算建筑面积，则层高层高2.20m是界限是界限,⊿⊿h≥2.20m的才的才能参加计算能参加计算2024/9/2038建筑面积中应注意的四个问题£4.结构牢固结构牢固、具有、具有永久性永久性：永久性建筑：永久性建筑是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性材料构筑的，使用期限在半年采用耐久性材料构筑的，使用期限在半年以上的永久性建筑工程。

以上的永久性建筑工程 对于房屋，使用年限（期限）在对于房屋，使用年限（期限）在25年以上，即可认为是永久性的房屋年以上，即可认为是永久性的房屋新房屋以规划为准）（新房屋以规划为准）实例2024/9/2039共有建筑面积v房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积共同使用的建筑面积 共有建筑面积包括共有建筑面积包括应分摊的应分摊的共有建筑面积和共有建筑面积和不应分摊的不应分摊的共有建筑面积共有建筑面积 房产测绘成果中描述的共有建筑面积均系指房产测绘成果中描述的共有建筑面积均系指应分摊的应分摊的共有建筑面积部分共有建筑面积部分2024/9/2040不应分摊的共有建筑面积v不应分摊的不应分摊的共有建筑面积：物业管理用共有建筑面积：物业管理用房，为多幢服务的警卫室、管理用房、房，为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房等的建筑面积设备用房等的建筑面积v不应分摊的不应分摊的共有建筑面积：还应包括消共有建筑面积：还应包括消防避难层、架空层等作为社会公众休息防避难层、架空层等作为社会公众休息或交通的场所等或交通的场所等v从一般意义上讲，从一般意义上讲，不属于本栋的房屋不不属于本栋的房屋不予分摊予分摊，即本栋的房屋不分摊到他栋，，即本栋的房屋不分摊到他栋，他栋的房屋不分摊到本栋他栋的房屋不分摊到本栋2024/9/2041房产面积的精度要求£《《房产测量规范房产测量规范》》3.2.6 规定，房产面积精度分规定，房产面积精度分为三级，其精度要求如下表为三级，其精度要求如下表： £二级精度中误差对照表： 面积㎡102030405060708090100中误差0.070.100.140.160.190.210.230.250.280.30将将CH5001-91的精度要求作为第三等级的精度要求作为第三等级2024/9/2042 根据实践和实际要求，一般采用根据实践和实际要求，一般采用根据实践和实际要求，一般采用根据实践和实际要求，一般采用2 2 2 2个精度等级，即第二个精度等级，即第二个精度等级，即第二个精度等级，即第二 、第三等级。

第三等级第三等级第三等级 1.1.1.1.新建商品房采用第二精度等级新建商品房采用第二精度等级新建商品房采用第二精度等级新建商品房采用第二精度等级 2. 2. 2. 2.其它房产采用第三精度等级其它房产采用第三精度等级其它房产采用第三精度等级其它房产采用第三精度等级 3. 3. 3. 3.有特殊要求的用户可采用第一精度等级有特殊要求的用户可采用第一精度等级有特殊要求的用户可采用第一精度等级有特殊要求的用户可采用第一精度等级2024/9/2043边长误差控制 2024/9/2044不利条件下边长误差控制 2024/9/2045商品房销售面积误差处理规定£商品房销售管理办法第二十条商品房销售管理办法第二十条 ：： 有合同约定的，按合同约定处理，合有合同约定的，按合同约定处理，合同未作约定的，处理原则为：同未作约定的，处理原则为： 面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3％以内（含％以内（含3％）％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出超出3％的部分由房地产开发企业承担％的部分由房地产开发企业承担面积误差比面积误差比=（产权（产权─合同）合同）/ 合同合同×100%£面积误差面积误差不是指测量误差不是指测量误差，而是指，而是指产权面积产权面积与与合同面积合同面积的差异的差异2024/9/2046销售面积误差处理实例销售面积误差处理实例 合同面积合同面积 110 m2 ，，单价单价 4000 元 / m2 ，，已全已全额支付，合同额支付，合同 未约定未约定 面积面积误差处理方式，误差处理方式，产权产权面积面积 100 m2 ，，不要求退房不要求退房，，（（ ）（）（ ））元。

元 A A、应、应 补补 B B、应、应 退退 C C、、40000 40000 D D 、、68000 E68000 E、、66800 F66800 F、、80000800003%3%内内 110110* *3%3%* *400040003%3%外外 [(110-100)-110*3%]*4000*2[(110-100)-110*3%]*4000*2 总总 = =1320013200+ +53600536002024/9/202024/9/204747房屋面积测量房屋面积测量■方法方法:坐标解析、实地量距、坐标解析、实地量距、图解房屋面积测量图解房屋面积测量主要主要采采用用实地量距法实地量距法■工具工具:钢尺、玻璃纤维尺、钢尺、玻璃纤维尺、手持测距仪（首选）手持测距仪（首选）2024/9/202024/9/204848房产分层分户图2024/9/202024/9/204949建施平面图2024/9/202024/9/205050房屋分层分户平面图2024/9/202024/9/205151房产分层分户图2024/9/202024/9/205252房屋变更测量 房屋变更测量是指在首次房产测绘工作之后，进行的房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量，使其具有良好的现势性。

房屋变更测量分为现状变更和权属变更测量2024/9/202024/9/205353面积计算面积计算P70坐标计算多边形面积公式：坐标计算多边形面积公式：(i=1 to n)P=1/2∑Xi i(Yi+1i+1-Yi-1i-1)…………1手工手工P=1/2∑Yi i(Xi-1i-1-Xi+1i+1)…………2手工手工P=1/2∑(Xi i+Xi+1i+1)(Yi+1i+1-Yi i)……3机器机器P=1/2∑(Xi iYi+1i+1-Xi+1i+1Yi i)………4机器机器2024/9/202024/9/205454例：例：坐标计算多边形面积公式：坐标计算多边形面积公式：(i=1 to n)P=1/2∑Xi i(Yi+1i+1-Yi-1i-1)…………1手工手工= 1/2[10(10-20)+20(20-10) +20(20-10)+10(10-20)] =10*(-10)+20*10= -100+200=100(㎡ )4(10,20)1(10,10)2(20,10)3(20,20)X（m)PY（m)2024/9/202024/9/205555房屋面积测量房屋面积测量■测量前注意事项测量前注意事项:1.测量设备应在计量测量设备应在计量鉴定合格鉴定合格 周周期内期内使用使用2.做好协调工作，保证测量顺利进做好协调工作，保证测量顺利进行行3.先拿到竣（施）工图，把握难度，先拿到竣（施）工图，把握难度，无图则应先绘草图无图则应先绘草图2024/9/202024/9/205656房屋面积测量房屋面积测量■测量中注意事项测量中注意事项:1.测量时应准确对线，测线平直测量时应准确对线，测线平直2.测量时读数要正确，并报告记录测量时读数要正确，并报告记录员，记录员应及时复颂，核对无员，记录员应及时复颂，核对无误后准确记录数据误后准确记录数据3.测量完毕，妥善保管仪器、资料测量完毕，妥善保管仪器、资料2024/9/2057面积测量数据处理面积测量数据处理■共有面积处理共有面积处理原则：原则：（（1）产权各方有）产权各方有合法合法权属分割文件或权属分割文件或 协议的，按文件或协议规定执行协议的，按文件或协议规定执行（（2））无无产权分割文件或协议的，或文产权分割文件或协议的，或文件或协议件或协议不合法不合法的，可按相关房屋的的，可按相关房屋的建筑面积按比例分摊建筑面积按比例分摊（（3）参加分摊前后面积和应相等）参加分摊前后面积和应相等2024/9/2058共有建筑面积处理方法共有建筑面积处理方法 P101A为裙楼为裙楼B为塔楼为塔楼A 、、B功能不同功能不同G1-G5为楼梯、电梯为楼梯、电梯2024/9/2059上图中G1-G5处理方法（举例）1.G1:只服务于只服务于A（（裙裙）部分，则）部分，则A分摊分摊2.G1:只服务于只服务于B（（塔塔）部分，但通过）部分，但通过A，，则则A、、B按比例分摊按比例分摊3.G2:只服务于只服务于B部分，但通过部分，但通过A，则，则A、、B按比例分摊按比例分摊4.G2:同时服务于同时服务于A、、B，则整栋分摊，则整栋分摊5.G3:只服务于只服务于B部分，则部分，则B分摊分摊6.G4:出屋面楼梯、机房，整栋分摊出屋面楼梯、机房，整栋分摊7.G5:只服务于只服务于B，不通过，不通过A，则，则B分摊分摊2024/9/2060房产测绘成果￿￿￿￿￿￿房产测绘成果包括：1、使用过的地形图、控制点成果2、测量完成的控制点、界址点、房屋建筑面积、房产平面图等3、相应的技术设计书、技术总结、协议书等资料2024/9/20612024/9/20622024/9/20632024/9/2064检查（验收）依据检查（验收）依据GB /T24356-2009《《测绘成果质量检查测绘成果质量检查与验收与验收》》GB/T17986-2000 《《房产测量规范房产测量规范》》（总纲）（总纲）建设部建住房建设部建住房[2000]166号文号文建设部建住房建设部建住房[2002]74号文号文2024/9/2065检验内容、方法检验内容、方法一、对检测设备、软件的要求一、对检测设备、软件的要求 1、检测设备精度原则上、检测设备精度原则上不低于不低于作业作业 设备精度设备精度 2、应用软件应采用与生产、应用软件应采用与生产相同或同相同或同类型类型软件软件 3、检测仪器必须通过、检测仪器必须通过计量检定计量检定，并，并按规定管理按规定管理2024/9/2066检验内容、方法检验内容、方法三、面积计算及统计质量检查三、面积计算及统计质量检查 1、房产面积测量、房产面积测量原始记录原始记录是否是否规规 范范、、内容是否内容是否完整完整2、共有面积的、共有面积的测定和分摊测定和分摊是否是否合理合理 3、面积的、面积的计算方法计算方法是否是否正确正确、精度是、精度是否符合要求否符合要求2024/9/2067质检标准质检标准 单位成果质量评定单位成果质量评定质量等级：质量等级：Ø 概查概查（两级）（两级） Ø 详查详查（四级）（四级）Ø最终检查，评定质量等级最终检查，评定质量等级Ø验收，核定批成果质量等级验收，核定批成果质量等级2024/9/2068批成果质量判定批成果质量判定Ø概查合格概查合格Ø详查合格详查合格质检标准质检标准p 批合格批合格判定条件判定条件：：2个个2024/9/2069批成果质量判定批成果质量判定质检标准质检标准Ø概查不合格概查不合格Ø详查时，检出不合格单位成果详查时，检出不合格单位成果Ø 使用未经计量检定或检定不合格的测量仪器使用未经计量检定或检定不合格的测量仪器 Ø 伪造成果伪造成果Ø 技术路线存在重大偏差技术路线存在重大偏差 p 批不合格批不合格判定条件判定条件2024/9/2070房产分幅图（房产分幅图（50*50）编号方法）编号方法P37003040102033333434434344443131323241414242131314142323242411111212212122221/20001/20003513926480035139264800简略简略 264800264800X=3948 kmX=3948 kmY=(35)126 kmY=(35)126 km1/10001/1000完整完整 3513926484035139264840简略简略 2648402648401/5001/500完整完整 3513926484435139264844简略简略 2648442648441KM1KM2024/9/2071丘的编号方法丘的编号方法 实际工作中实际工作中省省代码及代码及市市代码可省略，但数据库代码可省略，但数据库设计中应保留，以方便全国联网设计中应保留，以方便全国联网 其中其中520102为贵州省贵阳市为贵州省贵阳市南明区南明区 在在GB/T2260-1995中的中的行政区划代码行政区划代码省代码省代码省代码省代码 + + + +市代码市代码市代码市代码 + + + +区代码区代码区代码区代码 + + + + 房产区代码房产区代码房产区代码房产区代码 + + + + 房产分区代码房产分区代码房产分区代码房产分区代码 + + + + 丘号丘号丘号丘号（（（（2 2位）（位）（位）（位）（2 2位）位）位）位） （（（（2 2位）位）位）位） （（（（ 2 2位）位）位）位） （（（（2 2位）位）位）位） （（（（4 4位）位）位）位） 01-99 01-99 01-9901-99 01-9901-99 01-9901-99 01-9901-99 0001-9999 0001-9999 省省省省 市市市市 区（县）区（县）区（县）区（县） 社区（乡、镇）社区（乡、镇）社区（乡、镇）社区（乡、镇） 居委会（村）居委会（村）居委会（村）居委会（村） 大院（组）大院（组）大院（组）大院（组）如：如：如：如：贵州省贵州省贵州省贵州省 贵阳市贵阳市贵阳市贵阳市 南明区南明区南明区南明区 西湖社区西湖社区西湖社区西湖社区 观水路片区观水路片区观水路片区观水路片区 省委大院省委大院省委大院省委大院 5252 0101 02 02 11 03 0001 11 03 0001 2024/9/2072栋（幢）的编号栋（幢）的编号栋号栋号以丘为单位以丘为单位编号，编号，顺序是从顺序是从大门大门起，从起，从左左到右到右，从，从前到后前到后，用，用自自然数然数顺序按顺序按反Ｓ反Ｓ形编号形编号2024/9/2073房屋登记房屋登记不动产登记不动产登记 15.3.1（贵阳2015.12.28））房屋登记：房屋登记：是指是指房屋登记机构房屋登记机构依依法将法将房屋权利房屋权利和其它应当记载的和其它应当记载的事事项项在在房屋登记簿房屋登记簿上予以上予以记载记载的的行为；行为；应按应按基本单元基本单元进行登记。

进行登记房屋登记簿：房屋登记簿：是房屋是房屋权利归属权利归属和和内容内容的的根据2024/9/2074法律、法规、标准法律、法规、标准 （（P163））Ø 1 1《《中华人民共和国测绘法中华人民共和国测绘法》》Ø 2 2《《房产测绘管理办法房产测绘管理办法》》(83(83号令）号令）Ø 3 3《《中华人民共和国城市房地产管中华人民共和国城市房地产管 理法理法》》Ø 4 4《《房屋登记办法房屋登记办法》》《《贵阳市房屋登记条例贵阳市房屋登记条例》》 （（2015.3.1实施实施《《不动产登记条例不动产登记条例》》））2024/9/2075法律、法规、标准法律、法规、标准Ø 5《《房屋登记薄管理试行办法房屋登记薄管理试行办法》》Ø 6 6 建设部建住房建设部建住房[2000]166 [2000]166 号号Ø 7 7 建设部建住房建设部建住房[2002]74[2002]74 号号Ø 8 8《《房产测量规范房产测量规范》》2024/9/2076标准常识标准常识按执行力分按执行力分：指导性、推荐性、：指导性、推荐性、 强制性标准强制性标准 GB/T17986-2000：：推荐性国家标准推荐性国家标准 但通过建住房但通过建住房[2000]166号文号文 和和《《房产测绘管理办法房产测绘管理办法》》成为成为强制性强制性国国家标准，必须执行，地方细则可家标准，必须执行，地方细则可解释解释和补充和补充，但，但不得冲突不得冲突2024/9/2077附录附录1: 《《房产测量规范房产测量规范》》（（GB /T17986-2000）节选）节选8·2 房屋建筑面积测算的房屋建筑面积测算的有关规定有关规定2024/9/20788·2·1 计算计算全全部建筑部建筑面积面积的范围的范围Ø a) 永久性结构的单层房屋，按一层永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

面积的总和计算Øb) 房屋内的夹层、插层、技术层及房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在其梯间、电梯间等其高度在2.20M以以上部位计算建筑面积上部位计算建筑面积 2024/9/20798·2·1 计算计算全全部建筑部建筑面积面积的范围的范围Øc) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积门厅、大大厅，均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在厅内的回廊部分，层高在2.20M以上以上的，按其水平投影面积计算的，按其水平投影面积计算 Ød) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积然层计算面积2024/9/20808·2·1 计算计算全全部建筑部建筑面积面积的范围的范围Øe) 房屋在天面上，属永久性建筑，层房屋在天面上，属永久性建筑，层高在高在2．．20M以上的楼梯间、水箱间、电以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以以上的部位，按其外围水平投影面积计算上的部位，按其外围水平投影面积计算。

Ø f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算投影面积计算 2024/9/20818·2·1 计算计算全全部建筑部建筑面积面积的范围的范围Øg）属永久性结构有上盖的室外楼梯，）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算按各层水平投影面积计算 Øh) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算平投影面积计算 Øi) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算按外围水平投影面积计算 2024/9/20828·2·1 计算计算全全部建筑部建筑面积面积的范围的范围Øj）地下室、半地下室及其相应出入口，）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在层高在2.20m以上的，按其外墙（不包以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算投影面积计算Øk)有柱或有围护结构的门廊、门斗，有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

计算2024/9/20838·2·1 计算计算全全部建筑部建筑面积面积的范围的范围Øl）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算按其外围水平投影面积计算 Øm)属永久性建筑有柱的车棚、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积货棚等按柱的外围水平投影面积计算2024/9/20848·2·1 计算计算全全部建筑部建筑面积面积的范围的范围Øn)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度架空层，有围护结构的，按其高度在在2.20m以上部位的外围水平面积以上部位的外围水平面积计算Ø o）有伸缩缝的房屋，若其与室内）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积相通的，伸缩缝计算建筑面积2024/9/202024/9/2085858·2·2 计算计算一一半半建筑建筑面积面积的范围的范围Øa) 与房屋相连与房屋相连有上盖无柱有上盖无柱的走廊、的走廊、檐廊，按其檐廊，按其围护结构外围围护结构外围水平投影水平投影面积的面积的一半一半计算 Øb) 独立柱、单排柱独立柱、单排柱的门廊、车棚、的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的水平投影面积的一半一半计算。

计算 2024/9/202024/9/2086868·2·2 计算计算一一半半建筑建筑面积面积的范围的范围Øc) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算构外围水平投影面积的一半计算 Ød) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算面积的一半计算 Øe) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算按外围水平投影面积的一半计算 2024/9/202024/9/2087878·2·3 不计算不计算建筑建筑面积面积的范围的范围Øa) 层高小于层高小于2.20m以下的夹层、插以下的夹层、插层、技术层和层高小于层、技术层和层高小于2.20m的地的地下室和半地下室下室和半地下室 Øb) 突出房屋墙面的构件、配件、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等勒脚、台阶、无柱雨篷等 2024/9/202024/9/2088888·2·3 不计算不计算建筑建筑面积面积的范围的范围Øc) 房屋之间无上盖的架空通廊。

房屋之间无上盖的架空通廊 Ød) 房屋的天面、挑台、天面上的房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池花园、泳池 Øe) 建筑物内的操作平台、上料平建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台 2024/9/202024/9/2089898·2·3 不计算不计算建筑建筑面积面积的范围的范围Øf) 骑楼、过街楼的底层用作道路街骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分巷通行的部分 Øg) 利用引桥、高架路、高架桥、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋路面作为顶盖建造的房屋 Øh) 活动房屋、临时房屋、简易房活动房屋、临时房屋、简易房屋 2024/9/202024/9/2090908·2·3 不计算不计算建筑建筑面积面积的范围的范围Øi) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线下人防干、支线 Øj) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 2024/9/2091《《房产测量规范房产测量规范》》附录附录B B中关于房屋中关于房屋共有共有共用共用面面积积的的分摊方法分摊方法体现在体现在B2B2和和B3.3B3.3条款条款 ，其原文如，其原文如下：下：2024/9/2092B2 B2 共有共有共用共用面积面积的的处处理和分摊理和分摊公式公式2024/9/2093B2.1 B2.1 共有共用面积的内容共有共用面积的内容 共有共用面积包括共有共用面积包括共有共有的的房屋建筑面积房屋建筑面积和和共用共用的房的房屋屋用地面积用地面积。

2024/9/2094B2.2 B2.2 共有共用面积的处理共有共用面积的处理原则原则 a)a)产权各方产权各方有有合法权属分合法权属分割文件或协议的，割文件或协议的，按文件或按文件或协议协议规定规定执行执行 b)b)无无产权分割文件或协议产权分割文件或协议的，的，可可按相关房屋的建筑面按相关房屋的建筑面积积按比例按比例进行进行分摊分摊2024/9/2095B2.3 B2.3 共有共用面积按比例共有共用面积按比例分摊的计算公式分摊的计算公式 按按相关相关建筑面积进行建筑面积进行共共有有或共用或共用面积分摊面积分摊，按下式，按下式计算：计算：2024/9/2096 δSiδSi = K = K • Si Si K = ∑ K = ∑δSiδSi / ∑Si / ∑Si式中：式中： K K 为面积的为面积的分摊系数分摊系数 Si Si 为各单元为各单元参加分摊参加分摊的建筑面积的建筑面积 δSiδSi 为各单元参加为各单元参加分摊所得分摊所得的的分摊面积分摊面积∑∑δSiδSi 为需要分摊的为需要分摊的分摊面积总和分摊面积总和 ∑∑SiSi 为为参加分摊参加分摊的各单元的各单元建筑面积总和建筑面积总和 2024/9/2097B3.3 B3.3 共有建筑面积的分摊方法共有建筑面积的分摊方法a)a)住宅楼住宅楼共有建筑面积的分摊方法共有建筑面积的分摊方法 住宅楼住宅楼以幢为单元以幢为单元，依照，依照B2B2的的方法方法和计算和计算公式公式，根据各套房屋的，根据各套房屋的套内建筑面积，套内建筑面积，求求得得各套房屋各套房屋分摊分摊所得的共有建筑所得的共有建筑分摊面积分摊面积。

2024/9/2098b)b)商住楼商住楼共有建筑面积的分摊方法共有建筑面积的分摊方法 首先根据首先根据住宅和商业等的住宅和商业等的不同使用功能不同使用功能按各自的建筑面按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积积将全幢的共有建筑面积分摊分摊成住宅和商业成住宅和商业两部分，即住宅两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积幢共有建筑面积2024/9/2099 然后然后住宅和商业部分住宅和商业部分将所得将所得的的分摊面积分摊面积再再各自各自进行分摊进行分摊 住宅部分住宅部分：：将分摊得到将分摊得到的幢的幢共共有有建筑面积，建筑面积，加上加上住宅部分住宅部分本身的本身的共有共有建筑面积，依照建筑面积，依照B2B2的的方法方法和和公公式式，按各套的建筑面积分摊，按各套的建筑面积分摊计算计算各各套房屋的套房屋的分摊面积分摊面积2024/9/20100 商业部分商业部分：：将分摊得到将分摊得到的幢的幢共有建筑面积，共有建筑面积，加上本身加上本身的共有建的共有建筑面积，筑面积，按各层按各层套内的建筑面积套内的建筑面积依依比例分摊比例分摊至各层，至各层，作为各作为各层层共有共有建建筑面积的筑面积的一部分一部分，，加至各层加至各层的共有的共有建筑面积中，建筑面积中，得到得到各层各层总的共有总的共有建建筑面积，然后筑面积，然后再再根据层内各套房屋根据层内各套房屋的套内建筑面积的套内建筑面积按比例按比例分摊至分摊至各套各套，，求出求出各套房屋各套房屋分摊得到分摊得到的的共有共有建筑建筑面积。

面积2024/9/20101c)c)多功能多功能综合楼共有建筑面积的分综合楼共有建筑面积的分摊方法摊方法 多功能多功能综合楼共有建筑面积按综合楼共有建筑面积按照各自的功能，照各自的功能，参照商住楼参照商住楼的分摊的分摊计算计算方法方法进行进行分摊分摊2024/9/20102附录附录2: 建设部关于房屋建筑面积计算与房屋建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知权属登记有关问题的通知（建住房（建住房[2002]74号号））2024/9/20103三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面 积计算问题，积计算问题，《《房产测量规范房产测量规范》》未作规定未作规定或或规定不明确规定不明确的，暂按下列规定执行：的，暂按下列规定执行： v(一一)房屋层高房屋层高 计算建筑面积的房屋，层高计算建筑面积的房屋，层高(高度高度)均均应在应在2.20米米以上以上(含含2.20米，以下同米，以下同)2024/9/20104v(二二)外墙墙体外墙墙体同一楼层同一楼层外墙外墙，，既既有主墙，有主墙，又又有玻有玻璃幕墙的，璃幕墙的，以主墙为准计算以主墙为准计算建筑面建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

积，墙厚按主墙体厚度计算各楼层墙体厚度不同时，分层分别各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理璃幕墙的有关规定处理2024/9/20105v(三三)斜面结构屋顶斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶坡屋顶)的，的，层层高高(高度高度)2.20米以上米以上的部位的部位计算计算建筑建筑面积v (四四)不规则围护物不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的阳台、挑廊、架空通廊的外围外围水平水平投影投影超过其底板超过其底板外沿的，外沿的，以底板以底板水水平投影平投影计算计算建筑面积建筑面积 2024/9/20106v(五五)变形缝变形缝与室内与室内任意一边任意一边相通相通，具备房屋的一般，具备房屋的一般条件，条件，并能正常利用并能正常利用的的伸缩缝、沉降缝伸缩缝、沉降缝应计算应计算建筑面积建筑面积v(六六)非垂直墙体非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高高(高度高度)2.20米以上米以上的部位的部位计算计算建筑面建筑面积房屋墙体积房屋墙体向外倾斜向外倾斜，超出底板外沿，超出底板外沿的，以的，以底板投影计算底板投影计算建筑面积。

建筑面积 2024/9/20107v(七七)楼梯下方空间楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，楼梯已计算建筑面积的，其下方空其下方空间间不论是否利用均不论是否利用均不再计算不再计算建筑面建筑面积v(八八)公共通道公共通道临街楼房、挑廊下的临街楼房、挑廊下的底层作为公共底层作为公共道路街巷通行的道路街巷通行的，不论其是否有柱，，不论其是否有柱，是否有维护结构，是否有维护结构，均不计算均不计算建筑面建筑面积 2024/9/20108v(九九)二层及二层以上的房屋建筑面二层及二层以上的房屋建筑面积均按积均按《《房产测量规范房产测量规范》》中多层房中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行屋建筑面积计算的有关规定执行v(十十)与室内与室内不相通不相通的类似于阳台、的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，挑廊、檐廊的建筑，不计算不计算建筑面建筑面积积v(十一十一)室外楼梯的建筑面积，按其室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算在各楼层水平投影面积之和计算2024/9/20109v四、房屋套内具有使用功能但四、房屋套内具有使用功能但层层高高(高度高度)低于低于2.20米米的部分，在的部分，在房屋权属登记中房屋权属登记中应明确应明确其相应权其相应权利的利的归属归属。

v五、本通知自五、本通知自2002年年5月月1日起日起执行 2024/9/20110附录附录3: 房产测绘管理办法房产测绘管理办法 （节选）（节选）（中华人民共和国建设部、（中华人民共和国建设部、国家测绘局国家测绘局令令 第第83号号））2024/9/20111v《《房产测绘管理办法房产测绘管理办法》》已经已经2000年年10月月8日日建设部第建设部第31次常务会议次常务会议、、2000年年10月月26日日国家测绘局局常务会议国家测绘局局常务会议审议通过审议通过（国家测绘局经国土资源部批准授权），（国家测绘局经国土资源部批准授权），现予以发布，自现予以发布，自2001年年5月月1日日起起施行施行建建 设设 部部 部部 长：长： 俞正声俞正声国家测绘局局长：国家测绘局局长： 陈邦柱陈邦柱二二000年十二月二十八日年十二月二十八日 2024/9/20112v第八条第八条 委托房产测绘的，委托人与委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当房产测绘单位应当签定书面签定书面房产房产测测绘合同绘合同v第九条第九条 房产测绘单位应当是房产测绘单位应当是独立的独立的经济实体经济实体，与委托人不得有利害关，与委托人不得有利害关系。

系v第十条第十条 房产测绘所需房产测绘所需费用费用由由委托人委托人支付支付2024/9/20113v第五章第五章 法律责任法律责任 第二十条第二十条 未取得未取得载明房产测绘业务载明房产测绘业务的的《《测绘测绘资格证书资格证书》》从事房产测绘从事房产测绘业务以及承担房产测绘任务业务以及承担房产测绘任务超出超出《《测绘资格证书测绘资格证书》》所规定的房产测所规定的房产测绘业务绘业务范围、作业限额范围、作业限额的，依照的，依照《《中华人民共和国中华人民共和国测绘法测绘法》》和和《《测测绘资格绘资格审查认证管理规定审查认证管理规定》》的规定的规定处罚处罚 2024/9/20114v第五章第五章 法律责任法律责任 第二十一条第二十一条 房产测绘单位有下列房产测绘单位有下列情形之一情形之一的的，，由由县级县级以上人民政府以上人民政府房地产行政主管部房地产行政主管部门门给予给予警告警告并责令限期并责令限期改正改正，并可处以，并可处以1万元以万元以上上3万元以下的万元以下的罚款罚款；； 情节严重的，由情节严重的，由发证机关发证机关予以予以降级降级或者或者取取消消其房产测绘其房产测绘资格资格：：2024/9/20115v第五章第五章 法律责任法律责任 （一）（一） 在房产面积测算中在房产面积测算中不执行不执行国家标准、规范和规定国家标准、规范和规定；；（二）（二） 在房产面积测算中在房产面积测算中弄虚作弄虚作假、欺骗房屋权利人的；假、欺骗房屋权利人的；（三）（三） 房产面积测算房产面积测算失误失误，，造成造成重大损失重大损失的。

的2024/9/20116v第五章第五章 法律责任法律责任v第二十二条第二十二条 违反本办法第十九条规定的，违反本办法第十九条规定的，根据根据《《中华人民共和国中华人民共和国测绘法测绘法》》、、《《中中华人民共和国华人民共和国测绘成果管理规定测绘成果管理规定》》及及国国家安全家安全、、保密法律法规保密法律法规的规定处理的规定处理v 第二十三条第二十三条 房产测绘管理人员、工作房产测绘管理人员、工作人员在工作中人员在工作中玩忽职守玩忽职守、、滥用职权滥用职权、、徇徇私舞弊私舞弊的，给予的，给予行政处分行政处分；构成犯罪的，；构成犯罪的，依法依法追究刑事责任追究刑事责任2024/9/20117谢谢！。