东丽湖物管划的方案.ppt

物业管理策划方案汇报物业管理策划方案汇报天津万科物业公司天津万科物业公司天津万科物业公司天津万科物业公司总目录总目录第一部分第一部分 物业管理特色物业管理特色第二部分第二部分 服务模式服务模式第三部分第三部分 安全管理安全管理第四部分第四部分 商业与配套服务商业与配套服务第五部分第五部分 赛事管理赛事管理第六部分第六部分 难点与建议难点与建议第七部分第七部分 一期的管理方案一期的管理方案第一部分第一部分 物业管理特色物业管理特色 DONG LI HU 生态清雅健康休闲舒适•生活的•健康的•开放的•便利的DONG LI HU •“生活的”构成元素Ø亲水生态Ø庭院文化Ø绿树葱荫Ø休闲场所Ø“便利的”构成元素Ø便利的交通Ø便利的商业Ø便利的交流Ø快捷的服务•“开放的”构成元素Ø内紧外松Ø市政服务•“健康的”构成元素Ø运动休闲配套Ø文化人文第二部分第二部分 服务模式服务模式 DONG LI HU “点式管理”主要指成立机动组织在管理区域内点状分布随时待援，通过增加社区智能化程度，维持管理服务人员与业主之间的业务维系DONG LI HU 市政服务 +内紧外松的专业服务 物业专业服务+社会资源介入招援系统+指挥中心为基本服务单位 第三部分第三部分 安全管理安全管理 DONG LI HU 社区邻里中心安全形象岗盛装值岗；公共区域便衣值勤；夜间组织制服队员组队巡逻；聘用异地员工执行安全勤务并统一管理；DONG LI HU 全面建立小区交通标识导视系统，使人、车流向明确；住宅入口设置IC卡门禁，同时设置多可视对讲；业主室内配置室内安防系统；各区域涉及水域的边界设置隐蔽监控摄像头；关键部位配置招援系统 ；危险水域附近设置警戒带；配置快速反应工具：摩托车（一期可暂不考虑）DONG LI HU 严格制度造就高素质、高标准安全管理队伍 ；联合执勤，维护辖区社会秩序 ；智能化网络系统，联机联防监控；分区划片，设立高级安全员，落实责任 ；组建“信息控制中心”确保信息有效传递 ；DONG LI HU 设置市政标识指引系统；设置交通信号灯（总体方案）；设置交通指挥安全员（尽量由政府行使此项功能）；访客车辆控制入口划出专门停车场，步行入区；访客车辆控制入口划出专门停车场，提供电瓶车游览车（收费）（总体方案）；第四部分第四部分 商业与配套服务商业与配套服务 DONG LI HU DONG LI HU 超市、肉菜市场、餐饮、咖超市、肉菜市场、餐饮、咖啡屋、医疗、洗衣店啡屋、医疗、洗衣店第五部分第五部分 赛事管理赛事管理 DONG LI HU 赛事期间对居民影响，引导业主的参与感与自豪感；赛事期间车辆引导，一期控制在中部出入口，总体方案中应考虑首期开发与后期开发的关联性；赛事期间外来及赛务人员用房的配置，建议地产考虑商用配套用房；赛事安排带来的国际性影响，旅游参观对镇区管理的影响；DONG LI HU 第六部分第六部分 难点与建议难点与建议 DONG LI HU 设立代步观光电瓶车、自行车及车棚（总体方案） 强化家居安防系统 亲水设计带来的管理压力（总体方案）在环路以及必要点设置招援（总体方案）一期垃圾房设置建议临时配置；配置救生汽艇，闲置时可由物业人员驾驶作为观光使用 ；环路照明及绿化、休闲区域照明应考虑多路控制；配置部分太阳能动力； DONG LI HU 远离市区、建议组建自己的半专业化消防队伍，并配备至少一辆消防车辆；改变以往安全巡视方式，建议为安全部配备豪华型低噪音摩托车；为工程部和环境管理部配备电瓶车，快速便捷的为业主服务；小镇中央地带安装对讲转发器天线；DONG LI HU 地产要尽早与政府相关职能部门对接，考虑后期政府职能的镇区设置，物业过程参与；就红线内市政设施的归属及维护，地产过程中应与政府积极协调；建议政府按照建镇的理念建立相关的政府机构；消防的考虑与必要硬件人员的设置；规划中豁然开朗的世外桃源的氛围营造；考虑电讯电信，建立信号中继转发塔；建立高档的会所娱乐设施（壁球、沙湖球等）；DONG LI HU 大型配套设施的引进；商业生活配套在一期的考虑及运行费用；建筑上过多考虑视觉效果与物业后期维护的平衡；水景的运行与维护；周边社情复杂给管理带来的压力；开放管理给管理带来的压力（总体方案）、镇区巴士的管理（早期引进及管理）第七部分第七部分 一期管理方案一期管理方案 DONG LI HU 专业管理沿用目前管理操作模式DONG LI HU 管理特点管理特点安全：机动设防，政府介入，招援互动安全：机动设防，政府介入，招援互动交通：生态社区，无污染方式满足内部交通：生态社区，无污染方式满足内部服务：管家部设立，强调服务服务：管家部设立，强调服务绿化：天然与人工的互补绿化：天然与人工的互补保洁：市政模式，非商业区夜间维护保洁：市政模式，非商业区夜间维护DONG LI HU 引入ISO9004环境管理保证体系；中英文双语识别系统；生态保护措施；工作人员便装服务；招援服务系统；个性化服务 （争取明细百项）设立代步观光电瓶车、自行车及车棚；DONG LI HU Ø一期人员配置计划•经理1人；设内政部、工程部、管家部、安全部、环境管理；•内政部、工程部、安全部主管各1人•内部行政管理5人（人事/品质管理1人、文档资料及信息管理1人；）•安全管理20人（分三班）；•家政管理7人；环境管理26人（含绿化）；•设备维修、装修管理及家庭维修管理：10人；•共计69人（管理中心部分岗位设置可兼职。

人均管理面积约900平方米，含清洁绿化）DONG LI HU 东丽湖一期管理费测算东丽湖一期管理费测算由于东丽湖项目目前管理处只做了人员成本测算预计70000元，配套及相关资料暂不完整，管理费标准测算处在初期，按万科现行物业管理成本测算，人工成本占整各管理成本50%，由此管理费成本在140000元，考虑税金因素,建议管理费收费标准应在2.30-2.50元之间详细费用测算在物业管理方案中体现）DONG LI HU Ø一期资源配置计划Ø管理用房采用临时建筑，位置在规划小镇中心；Ø前台、主要办公及客户关系人员在邻里中心设置办公区域（60平米）；Ø监控室设于邻里中心，并考虑与总体控制中心的线路预留（40平米）；Ø生活用房（食宿）、工程采用临时建筑，紧邻管理用房临建部分；DONG LI HU 临时管理中心临时管理中心。