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房地产经济学房地产经济学房地产经济学房地产经济学 2004年11月18日第十讲第五章 房地产产权 1•——产权是人类经济活动的前提产权是人类经济活动的前提•一、产权（财产权）的定义一、产权（财产权）的定义（一）物权的概念和内涵（一）物权的概念和内涵权利人直接支配物并排除他人干涉的权力权利人直接支配物并排除他人干涉的权力房地产物权的概念房地产物权的概念（二）对产权（（二）对产权（property right））的认识的认识实质是产权主体之间的关系实质是产权主体之间的关系产权可以分束产权可以分束产权包含权能和利益产权包含权能和利益 （三）产权的经济学含义（三）产权的经济学含义在一系列可选择的排他性行为中作出选择的权利在一系列可选择的排他性行为中作出选择的权利 第一节第一节 地租概述地租概述•第一节第一节 产权的定义和内涵产权的定义和内涵二二、、所所有有权权（（property ownership））的的含含义义和性质和性质•（一）所有权的含义•（二）所有权的四项权能–占有–使用–收益–处分•第一节第一节 产权的定义和内涵产权的定义和内涵第五章 房地产产权 2•（三）所有权的性质–全面性–整体性–弹力性–恒久性三、产权与所有权的区别与联系三、产权与所有权的区别与联系•（一）联系•（二）区别第五章 房地产产权 3•第一节第一节 产权的定义和内涵产权的定义和内涵•一、科斯生平一、科斯生平•二、科斯的重要贡献二、科斯的重要贡献–（一）关于产权–（二）关于交易成本（transaction cost）–（三）关于制度（institute）•三、科斯定理的三种表述三、科斯定理的三种表述–（一）1959《联邦通讯委员会》中的表述–（二）1960《社会成本问题》中的表述–（三）效率论的表述第五章 房地产产权 4•第二节第二节 产权对经济的作用产权对经济的作用——科斯定理科斯定理•一、我国大陆房地产所有权的种类一、我国大陆房地产所有权的种类（一）土地的公有制–1、全民所有–2、农村集体所有（二）房屋的所有权分类–1、全民所有 –2、集体所有–3、私有房屋所有权–4、外产所有权 –5、合资股份制所有权第五章 房地产产权 5第三节第三节 产权在房地产经济中的作用产权在房地产经济中的作用•二二、、不不同同的的产产权权内内容容对对应应不不同同的的房房地地产产价格价格–（一）标准价——房改房–（二）成本价——集资房–（三）微利房——经济适用房（不完全相同）–（四）市场价——商品房–（五）使用权价格——直管公房第五章 房地产产权 6第三节第三节 产权在房地产经济中的作用产权在房地产经济中的作用•一、用益物权一、用益物权•（一）用益物权的概念•（二）用益物权的特性•1、是他物权•2、是限制物权•3、是以利用物的使用价值为目的的他物权•4、以实施对标的物的占有为实现条件•第四节第四节 几种典型的房地产产权几种典型的房地产产权第五章 房地产产权 7•（三）几种用益物权（三）几种用益物权•1 1、土地使用权、土地使用权–派生性–具有明确的期限–具有独立性•2 2、典权、典权–典权的概念–典权的设立与消灭第五章 房地产产权 8•第四节第四节 几种典型的房地产产权几种典型的房地产产权•3 3、地役权、地役权–地役权的概念–地役权的设立与消灭•二、担保物权二、担保物权•————抵押权抵押权–（一）抵押权的概念–（二）抵押权的设立（必须登记）和消灭•第四节第四节 几种典型的房地产产权几种典型的房地产产权第五章 房地产产权 9。