万科公司筹资方式和资本结构分析(powerpoint 45页).pptx

万科筹资方式与资本结构分析小组成员：小组成员：王玲玲王玲玲沈玲沈玲倪凌燕倪凌燕陈腾陈腾洪瑜洪瑜张晓孝张晓孝叶音叶音郑娜郑娜一、公司简介二、资金筹集（一）权益资本的筹集（二）债务资本的筹集三、资本成本与资本结构分析一、万科简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月,并于1988年完成股份制改造，更名“深圳万科企业股份有限公司”1991年1月29日，万科发行之A（000002）在深圳证券交易所上市，成为中国大陆首批公开上市的企业之一1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市1993年12月28日正式更名为更名为“万科企业股份有限公司”万科经营范围包括：房地产开发；兴办实业；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务公司以大众住宅开发为公司核心业务，目前业务覆盖上海、深圳、广州、北京、天津等20多个城市，已经成为中国最大的房地产上市公司经过多年努力，万科逐渐确立了在房地产行业的竞争优势：“万科”成为中国房地产行业第一个也是迄今为止唯一一个全国驰名商标机构名称机构名称认购数量认购数量(万股万股)认购价格认购价格(元元/股股)锁定期锁定期（月）（月）华润股份有限公司11,00010.5036南方基金管理有限公司6,00010.5012上海南都伟峰投资管理有限公司5,00010.5012国信证券有限责任公司4,60010.5012博时基金管理有限公司3,10010.5012中国平安人寿保险股份有限公司3,00010.5012嘉实基金管理有限公司3,00010.5012海富通基金管理有限公司1,50010.5012鹏华基金管理有限公司1,50010.5012富国基金管理有限公司1,50010.5012主要股东（2007-09-05）编号编号股东名称股东名称持股数量持股数量(股股)持股比例持股比例(%)股本性质股本性质1华润股份有限公司100568424714.63A股2南方绩优成长股票型证券投资基金914188341.333刘元生825296971.2A股流通股4上海南都伟峰投资管理有限公司791250001.155国信证券有限责任公司690000001限售流通A股6南方成份精选股票型证券投资基金645533770.94A股流通股编号编号股东名称股东名称持股数量持股数量(股股)持股比例持股比例(%)股本性质股本性质7UBSAG604906060.88A股流通股8诺安股票证券投资基金496968570.72A股流通股9博时第三产业成长股票证券投资基金469475000.68A股流通股10中国人寿保险(集团)公司-传统-普通保险产品465700580.68A股流通股万科盈利能力出色，最难得的是一直保持着较为稳定的资产收益率。

比如净资产收益率:较高的2005年度为16.25%-行业平均为8.48%较低的1998年度为10.17%-行业平均值5.10%2006年主营业务收入1784821.03万元主营业务利润507274.72万元分别比2005年增长69.04%、67.27%在现金流量的控制上，从1998到2006年，万科在投资指出方面，9年总计有近160亿元的投资现金流出，平均每年近17.8亿元筹资所产生的现金流状况表明，万科9年总计筹资401.25亿元，平均每年44.58亿元，远远超出了经营现金和投资现金的流出量公司的资产负债率19942006年都基本维持在55%左右，2006年上升幅度较大达到65%，但总体仍保持在一个比较合理且稳定的水平现任高管成员姓名职务任职时间离职时间郁亮总裁2001-02-15 2008-04王文金执行副总裁 2007-10-26 2008-04肖莉执行副总裁 2007-10-26 2008-04徐洪舸执行副总裁 2005-07-28 2008-04王文金财务负责人 2002-03-12 2008-04现任董事会成员姓名职务任职时间离职时间徐林倩丽独立董事2005-04-29 2008-04王石董事会主席 1994-05-24 2008-04肖莉董事会秘书 1997-05-30 2008-04陈志裕董事1997-05-30 2008-04郁亮董事1994-05-24 2008-04王石董事1994-05-24 2008-04姓名职务任职时间离职时间孙建一独立董事2001-06-25 2008-04宋林董事2001-06-25 2008-04李志荣独立董事2002-06-12 2008-04莫军董事2002-06-12 2008-04王印董事2002-06-12 2008-04李家晖独立董事2005-04-29 2008-04蒋伟董事2005-04-29 2008-04肖莉董事2004-04-152004-04-15 2008-042008-04宋林董事会副主席2005-04-29 2008-04（一）权益资本的筹集、2003年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到2004年开始总资产增长率才超过净资产增长率。

2、19942006年间，净资产增长率和总资产增长率有明显起伏，分别在1997年、2000年、2003年和2006年这其中1988年发行新股（A股），1993年发行新股（B股），1997年和2000年进行配股，2002和2004发行可转债，2006年增发股份，由此可见，权益资本的筹集是万科A资产快速增长的重要原因日期日期项目项目1988-12-1证券代码证券代码000002发行价格发行价格每股人民币1.00元证券简称证券简称万科A发行费用发行费用(元元)0资金来源资金来源新股发行预测净利润预测净利润1050万元配售股票类配售股票类型型普通股盈利预测年度盈利预测年度1989-12-31上市日期上市日期1991-1-29承销机构承销机构深圳经济特区证券公司包销中国银行深圳国际信托咨询公司(各600万股)每股面值每股面值1元人民币投资方向投资方向A股配售发行股配售发行股份总量股份总量2800万股日期日期项目项目1997-08-20资金来源资金来源配股实际募资金额实际募资金额(元元)3.82亿配售股票类型配售股票类型普通股发行费用发行费用(元元)5521585每股面值每股面值1元人民币货币募集金额货币募集金额(元元)301382109配售比例配售比例每10股配售2.37股包销安排包销安排平安证券有限责任公司光大证券有限责任公司采取余额包销方式A股配售发行股配售发行股份总量股份总量67176175股投资方向投资方向配售价格配售价格每股人民币4.50元配售方式配售方式全部配售股份以现金认购1997投资项目计划投入募集资金(元)1景田万科城市花园742400002深圳万科桂苑项目859800003土地储备1540000004开发精密礼品制作300000005补充流动资金和归还借款50000000日期日期项目项目2000-01-28资金来源资金来源配股实际募资金额实际募资金额(元元)3.82亿配售股票类型配售股票类型普通股发行费用发行费用(元元)5521585每股面值每股面值1元人民币货币募集金额货币募集金额(元元)301382109配售比例配售比例每10股配售2.37股包销安排包销安排平安证券有限责任公司光大证券有限责任公司采取余额包销方式A股配售发行股配售发行股份总量股份总量85,434,460股投资方向投资方向配售价格配售价格每股人民币7.50元配售方式配售方式全部配售股份以现金认购2000投资项目计划投入募集资金(元)1万科四季花城项目2200000002北京万科星园项目2000000003上海万科城市花园新区 800000004增加对深圳市万佳百货股份有限公司的投资400000005补充流动资金85000000公告日期公告日期项目项目2004-10-152002-06-26资金来源资金来源可转债发行可转债发行实际募资金额实际募资金额(元元)1957442599.81474976070发行费用发行费用(元元)32557400.225023930货币募集金额货币募集金额(元元)19900000001500000000货币名称货币名称人民币元人民币元募资简介募资简介入帐时间：20040930入帐金额：1961799729.75元投资方向投资方向日期日期项目项目2006-08-20资金来源资金来源增发实际募资金额实际募资金额(元元)41.967亿发行股票类型发行股票类型非公开发行普通股发行费用发行费用330万元每股面值每股面值1元人民币投资方向投资方向配售比例配售比例每10股配售2.37股A股配售发行股配售发行股份总量股份总量40000万股发行价格发行价格每股人民币10.50元拟投入募集资金项目名称项目名称金额金额（万元）（万元）投资总额投资总额（万元）（万元）项目内容项目内容厦门吕岭路项目75,000126,707住宅为主佛山南海桂城A7项目75,000147,846住宅为主北京顺义四季花城项目55,000124,112住宅为主杭州江干区九堡项目50,000103,709住宅为主佛山顺德新城区项目50,000112,193住宅为主武汉京汉大道项目50,00098,715住宅及少量商业上海吴泾镇锦川项目35,000110,722住宅为主成都金牛区沙湾项目30,00069,763住宅及少量商业合计420,000893,767 从1994年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳定。

最低时2000年为0.47,最高时2006年为0.65，无明显波动年份出现 从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.410.58的区间一直以来较为稳定，没有大幅波动 比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平 总的来说，万科对负债的使用是理智的和谨慎的16年来没有出现大起大落，一直保持着稳定水平对于房地产行业来说，最高65%的负债率也完全在企业可以承受的范围之内尽管与同行业的平均水平相比略高，但作为龙头企业，万科的负债率仍是可以接受的而且，由于万科业绩优良，发展前景好，如此的负债比率是可行的分析分析分析分析2002年以前，流动负债率一直很高由于历史原因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以及以短期负债为主的贷款结构问题2002年发行了1，500，000，000元的可转换债券，短期借款适当减少2003年，新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资金紧张的压力，以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不确定风险公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期借款，截至2004年末公司的长期借款占总借款的比重由上年的35%增加到72%；公司还自2003年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道，并取得一定成果。

期末公司非银行借款占公司总借款的比重由03年的35%提高到了61%2004年发行了1，990，000，000元的可转换债券，短期借款适当减少2005年，公司规模扩大，短期借款增加2006年开始进入高速成长期，扩大债务筹资的规模与借款有关的短期项目=短期借款+应付票据与商业信用有关的短期项目=应付账款+预收账款短期应交应付项目=应付工资+应付福利费+应付股利+应交税金+其他应交款+预提费用分析分析主要是与借款有关的项目、与商业信用有关的项目和与应交应付款有关的项目这三个部分中，借款属于企业外部筹资，商业信用和应交应付项目都属于企业经营中正常的往来资金占用，虽然也是负债性质，但基本属于比较稳定的可供企业短期使用的资金流三大部分在各年所占份额各有增减，但总体来看，与商业信用有关的项目所占比重比较大，而与借款有关的项目并没有显示出明显的优势这与房地产业的依靠负债经营、生产周期长等生产经营特点相符 不管是从借款发生的次数还是从借款的额度的角度 考虑，万科的短期借款都主要是以信用借款为主，说明公司的经营较好、信用良好，与银行保持良好的关系 2003年，公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期借款。

公司还自 2003 年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道 发行债券筹资发行债券筹资1 万科公司在2002年6月向社会公开发行1500万张可转换。